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Hobbykeller als Zimmer

19.05.2010 15:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Kurz zum Sachverhalt:
- Ich bin Mieter einer 5-Zimmerwohnung in München
- Wohnung wurde als 5 Zimmer Wohnung vom Makler beworben
- Wohnung besichtigt: 4 Zimmer im Hochparterre, ein Zimmer im Tiefparterre.
- Das Zimmer im Tiefparterre (50m²) hat in einem Eck eine Waschecke (ca. 4 m²) mit Waschbecken und Fließen an der Wand und am Boden. Restraum (46m²) hat Echtholzparkett. Sonst sehr hell, ausreichend Belüftung und Lichteinfall
- Mietvertrag wurde über eine 5-Zimmerwohnung abgeschlossen
- Wohnfläche laut Mietvertrag: im Hochparterre: 115m², Tiefparterre (die bereits erwähnten) 50 m²
- Wohnungsübergabe über eine 5-Zimmerwohnung protokolliert, darin heißt es zur Bodenausstattung: ein Wohnzimmer, ein Arbeitszimmer, drei Schlafzimmer: Parkettboden
- Maklerrechnung über eine 5-Zimmerwohnung eingegangen
- Keinerlei Hinweise im Vetrag, der Maklerreechnung oder des Übergabeprotokolls, dass es sich bei eines der Räume um einen Hobbyraum handeln würde
- Es fällt auf, dass das Zimmer im Tiefparterre sehr kalt ist und auch laut (wegen Heizungsraum nebenan)
- Nachbar (auch Eigentümr einer Wohnung im Haus) spricht uns an: „Ihr dürft im Keller nicht wohnen, das ist nur ein Hobbyraum"
- Vermieter weigert sich, sich diesbezüglich zu äußern
- Wir lassen einen Gutachter kommen. Ergebnis: „dieser Raum ist als Wohnraum ungeeignet. Hat keinerlei Wärmedämmung, das ist nur ein Kellerraum – zwar hell, aber bautechnisch erfüllte es weder zur Bauzeit (1960) noch heute die Anforderungen an einem Wohnraum"
- Habe mir die Kopie des Mietvertrags der Vormieter von diesen besorgt. Auch hier als 5 Zimmer Wohnung vermietet
- Da sich inzwischen durch die Nutzung als Wohnraum Schimmel gebildet hat, nutzen wir den Raum nicht mehr als Wohnraum

Meine Fragen:
1. Kann mir der Vermieter unterstellen, dass ich aufgrund der Nasszelle im Eck davon ausgehen musste, dass es sich um einen Hobbyraum handelt oder ist das Entscheidende, dass der Raum aufgrund des Parketts, der Zentralheizung und der Helligkeit von mir als Wohnraum angesehen wurde und aufgrund der Bewerbung des Maklers als 5-Zimmer Wohnung und des Mietvertrags dieser Raum als Wohnraum vereinbart gilt
2. Ich habe anteilig für diesen Raum 500 € Miete bezahlt (ca. 10 €/m2), und zwar die letzten zwei Jahre. Habe ich Rückforderungsansprüche für die letzten zwei Jahre? Welche?
3. Habe ich Mietminderungsansprüche für die Zukunft und in welcher Höhe? Denn ich brauche keinen 50 m² Hobbyraum und wollte nie einen haben. Aber zwangsläufig steht mein Kleiderschrank noch drin
3. Habe ich Schadensersatzansprüche, wenn ich kündige und was muss ich tun (zeitlich), damit Ansprüche nicht verloren gehen? Muss ich zeitnah kündigen?

Danke.

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Zunächst unterstelle ich, daß das Ergebnis, zu dem das Gutachten gelangt ist, zutrifft. Dann wäre der Raum im Souterrain kein Wohnraum bzw. als Wohnraum nicht geeignet.

Das heißt im Ergebnis, daß Sie eine 4-Zimmer-Wohnung mit einer Größe von 115 m² (Hochparterre) gemietet haben. Eine evt. Argumentation des Vermieters, Sie hätten wegen des Waschbeckens und der Verfliesung im Waschbeckenbereich davon ausgehen müssen, daß es sich um einen Hobbyraum handele, halte ich nicht für vertretbar. So wie Sie den Souterrainraum beschreiben, durften Sie davon ausgehen, daß dieser Raum als Wohnraum nutzbar sei. Dafür spricht insbesondere der Parkettfußboden. Im Übrigen ist Ihnen eine 5-Zimmer-Wohnung vermietet worden mit der Besonderheit, daß 4 Zimmer im Hochparterre und ein Zimmer im Tiefparterre gelegen sind. Hätte der Vermieter den Souterrain-Raum als Hobbyraum vermieten wollen, hätte er das zum Ausdruck bringen müssen. Ein Hobbyraum ist schließlich nichts anderes als ein Kellerraum. Der Vermieter hat die Wohnung als 5-Zimmer-Wohnung vermietet und muß sich nun daran festhalten lassen, daß er Sie hinsichtlich des Souterrain-Raums getäuscht hat.


2.

Eine Miete von 10,00 €/m² für einen Kellerraum ist inakzeptabel. Wenn ich davon ausgehe, daß der Hobbyraum der zur Wohnung gehörende Keller ist, wäre ein gesonderter Mietzins für diesen Raum meiner Auffassung nach nicht vertretbar. Das hieße, Sie könnten Rückzahlung des gesamten Mietzinses für die Mietzeit in Höhe von monatlich 500,00 € verlangen.

Allerdings könnte man auch die Auffassung vertreten, daß der in Rede stehende Raum zwar kein Wohnraum sei, aber doch einen höheren Nutzwert als ein Kellerraum habe und auch als Wohnraum genutzt worden sei. Wenn man dieser Auffassung folgen würde, wäre vielleicht eine Miete von 100,00 € oder 150,00 € angemessen mit der Folge, daß 400,00 € oder 350,00 € zurück verlangt werden könnten. Hier wird es im Streitfall auf den Richter ankommen.

Verjährung ist jedenfalls noch nicht eingetreten, da die Verjährungsfrist drei Jahre beträgt.


3.

Schadenersatzansprüche haben Sie meiner Meinung nach gegen den Vermieter, da der Vermieter Sie arglistig getäuscht hat (§ 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 263 StGB). Ferner können Schadenersatzansprüche auf positive Vertragsverletzung gestützt werden.

Eine Schadenposition ist meiner Meinung nach die (anteilige) Maklerprovision, da sich die Maklerprovision vermutlich nach dem Gesamtwohnraum errechnet. Ferner kann Ihnen ein Schaden entstanden sein, wenn Sie z. B. Vorhänge im Souterrain-Raum angebracht haben.

Sie sollten den Vermieter, sofort per Einschreiben mit Rückschein unter Fristsetzung auffordern, Schadenersatz zu leisten.

Wenn Sie beabsichtigen zu kündigen, rate ich zu einer zeitnahen Kündigung. Hier dürfte Ihnen ggf. auch das Recht zur fristlosen Kündigung zustehen. Eine fristgerechte Kündigung wäre zum 31.08.2010 möglich, wenn Sie die Kündigung jetzt absenden. Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt drei Monate.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt















Nachfrage vom Fragesteller 19.05.2010 | 18:42

Vielen Dank Herr Raab!

Erlauben Sie mir bitte eine Nachfrage:

zur zeitnahen Kündigug: Das Gutachten ist von gestern. D.h., meine Vermutung hat sich erst jetzt bestätigt. a) Kann ich davon ausgehen, dass ab gestern die Startzeit für die zeitnahe Kündigung beginnt? Mit meinen drei Kindern werde ich so schnell in München keine "bezahlbare" 5-Zimmerwohnung finden. b) Sind wirklich "nur" drei Monate als "zeitnah" anzusehen?

zum Schadensersatz: c) müsste der Vermieter nicht auch für die Kündigungsfolgekosten aufkommen (Umzugskosten, Kosten der Wohnungssuche, etc.)?

Vielen Dank & alles Gute!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.05.2010 | 19:33

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Mein Hinweis auf die Frist von drei Monaten bezog sich ausschließlich auf die gesetzliche Kündigungsfrist des Mieters bei einer ordentlichen Kündigung. Im Gegensatz zur ordentlichen Kündigung gibt es die Möglichkeit der fristlosen Kündigung. Wenn Sie erwägen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, sollte das zeitnah geschehen, da man andernfalls im Streitfall argumentieren könnte, es sei Ihnen zuzumuten, die gesetzliche Frist für eine ordentliche Kündigung einzuhalten.

Selbstverständlich können Sie in der Wohnung bleiben, bis Sie beispielsweise eine Ersatzwohnung gefunden haben.


2.

Umzugskosten und Kosten für die Wohnungssuche können Schadenpositionen sein. Die Kosten müßten jedoch belegt, d. h. nachgewiesen werden.

Wenn Sie Schadenersatz geltend machen, empfehle ich dringend, einen Rechtsanwalt vor Ort einzuschalten.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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