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Hinnahme zerstörerischer Baumaßnahmen in ETW ohne Sicherheitsleistung

| 05.07.2014 00:43 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Guten Tag,
es handelt sich um folgenden Sachverhalt:

ich habe eine Eigentumswohnung in einem Haus erworben, das grundsaniert wird.

Die Arbeiten sind weitgehend abgeschlossen, mein Sondereigentum habe ich unter Vorbehalt (wegen bestehender Restmängel) abgenommen, das Gemeinschaftseigentum wurde wegen erheblicher Mängel noch nicht abgenommen.

Die Bezahlung des Kaufpreises erfolgte Zug um Zug gegen geleistete Arbeit, bis auf die letzten Raten von 8,4 % und 3,5 % wurde der Kaufpreis bezahlt, insbesondere die Rate für den Innenausbau (Parkett, Fliesen) wurde fristgerecht gezahlt.

Die Wohnung wurde inzwischen möbliert, insbesondere mit einer Einbauküche.

Nach Fertigstellung der Wohnungen wurde festgestellt, dass in allen Wohnungen der Trittschallschutz nicht ausreichend ist, noch ungeklärt ist ob schuldhaft durch eine Fehlmessung des vor der Sanierung beauftragten Schallgutachters oder durch eine fehlerhafte Bauausführung.

Der Bauträger hat sich zur Beseitigung des Mangels bereit erklärt.

Ich habe jedoch inzwischen Zweifel an der Bonität des Bauträgers, so dass das worst-case- Szenario folgendermaßen aussähe:

Mein Mobiliar, insbesondere die teure, neuwertige Einbauküche liegt auseinandergepflückt in irgendeiner Lagerhalle, mein Parkett und meine Fliesen wurden herausgerissen, zu diesem Zeitpunkt geht der Bauträger in die Insolvenz, ohne dass die Arbeit beendet werden.

Grundsätzlich bin ich natürlich bereit, die Behebung des Mangels hinzunehmen, wenngleich ich als Eigentümer der Dachgeschosswohnung von dem Problem nicht betroffen bin und von der Lösung nicht profitieren würde.

Ich verlange jedoch von dem Bauträger vor Durchführung der Arbeiten eine Sicherheitsleistung über den potentiellen maximalen Gesamtschaden, zum Beispiel in Form einer Bankbürgschaft, denn mein Einbehalt des Kaufpreises liegt weit unter dem potentiellen Schaden.

Dies lehnt der Bauträger ab.

Die konkrete Frage lautet:
kann ich gezwungen werden, auch ohne vorherige Sicherheitsleistung diesen schwerwiegenden Eingriff in meine Eigentumsrechte hinnehmen zu müssen?

Nach meiner Rechtsauffassung sind die Eigentumsverhältnisse an meinem Mobiliar eindeutig und durch Zahlung des Kaufpreises für die Teilleistung „Innenausbau" habe ich weitgehende Eigentumsrechte an meinem Sondereigentum (Parkett, Fliesen) erworben, so dass ich diesen schwerwiegenden Eingriff in mein Eigentum nicht hinnehmen muss, ohne dass ich über eine ausreichende Sicherheit verfüge, dass mein Eigentumsschaden wieder ausgeglichen wird.

Befinde ich mich im Irrtum?

Falls ja: haben Sie einen Rat für mich wie ich vorgehen sollte?

Herzlichen Dank für Ihre Antwort

Sehr geehrter Ratsuchender,


Sie haben vollkommen Recht, zumal sicherlich die Kosten einer fachgerechten Einlagerung und des fachgerechten Wiederaufbaus die prozentual einbehaltene Restzahlungen übersteigen wird.


Insoweit ist der Unternehmer verpflichtet, ALLE Kosten der Mängelbeseitigung zu tragen, so dass die Kosten des Abbaus, der Einlagerung und des Wiederaufbaus ebenso zu tragen sind, wie die Reinigungskosten und die Kosten der Mängelbeseitigung selbst.


Diesbezüglich können Sie vom Unternehmer sogar einen Kostenvorschuss für die komplette Mängelbeseitigung verlangen, wobei die Höhe der Kosten sich nach den voraussichtlichen Kosten für die komplette Mängelbeseitigung richtet und so ein Vorschuss auch einklagbar ist.


Dieses ergibt sich - je nach Vertragsart - aus § 13 VOB/B oder 637 BGB.

Eigentlich müsste der Unternehmer dieses auch wissen.


Hier verlangen Sie nun noch nicht einmal einen solchen Vorschuss, sondern ein "Weniger", nämlich die Bürgschaft. Nach den obigen Grundsätzen steht Ihnen dieses Recht auch als "Weniger" zu den gesetzlichen Ansprüchen zu, so dass die Verweigerung des Unternehmers Sie eigentlich in Ihren Befürchtungen hinsichtlich der Zahlungsfähigkeit bestärken müsste.


Schwierig ist nun das weitere Vorgehen:

Zunächst sollten Sie Frage und Antwort dem Unternehmer vorlegen. Eigentlich müsste dann die Bürgschaft (bitte von einer deutschen Großbank) ohne weiteres Murren vorgelegt werden.

Macht der Unternehmer dieses nicht, fordern Sie ihn schriftlich zur Vorschusszahlung unter Fristsetzung auf. Sollte die Höhe des Vorschusses streitig sein, kann ein Gutachter diese ermitteln.

Zahlt er den Vorschuss nicht, sollte dieser eingeklagt werden.


Nun einfach nichts zu machen und die Nachbesserung verweigern, weil es Sie in der Dachgeschosswohnung nicht betrifft, wäre ein fataler Fehler.

Denn dieses käme einer Verweigerung Ihrerseits gleich und der Unternehmer könnte die Mängelbeseitigung dann verweigern.

Im Rahmen der Eigentümergemeinschaft wäre dieses ein Verstoss Ihrerseits, so dass dann die Eigentümergemeinschaft ggfs. nun gegen Sie vorgehen könnte. Dazu müsste man aber die genauen Rechtsverhältnisse der Eigentümergemeinschaft, alle Beschlüsse und auch die Teilungserklärtung ergänzend prüfen.


Sofern der Unternehmer also die Bürgschaft nicht fristgerecht erbringt, sollten Sie mit allen Unterlagen einen Rechtsanwalt aufsuchen, um dann Ihre Rechte durchzusetzen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 08.07.2014 | 17:53

Sehr geehrter Herr Bohle,

ich habe dies dem Bauträger so mitgeteilt.

Er fordert mich auf, vermutlich nach Rücksprache mit seinem Anwalt, mir die Anspruchsgrundlage meiner Forderung mitzuteilen.

Hatte ich Ihre Ausführungen richtig verstanden, dass damit die von Ihnen angeführten § 13 VOB/B oder 637 BGB gemeint sind?

Die regeln, soweit ich das als Laie verstanden habe, den Anspruch auf Beseitigung der Mängel.

Dazu erklärt sich der Bauträger ja auch bereit, es geht hier aber um eine Sicherheitsleistung.

Sind das auch hierfür die relevanten Paragraphen?

Herzlichen Dank für Ihre Antwort!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.07.2014 | 18:29

Sehr geehrter Ratsuchender,


teilen Sie dem Unternehmer mit, dass die Anspruchgrundlage § 637 III BGB, in Verbindung mit der vertraglichen Nebenpflicht ist. So auch OLG, Hamburg, Urteil vom 20.02.2012, Az.: 11 U 103/08.


Gerne kann der Unternehmer sich die Anspruchgrundlage auch erstinstanzlich vom LG (wenn der Wert 5.000 € übersteigt, wovon auszugehen ist) bestätigen lassen.


Lassen Sie sich also nicht einschüchtern.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Bewertung des Fragestellers 05.07.2014 | 17:37

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FRAGESTELLER 05.07.2014 5/5,0
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