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Herausgabeanspruch - Kommentare zu Verwirkung und 'unerträglich'

27.09.2016 14:46 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


16:51

Zusammenfassung: Verwirkung des Anspruchs auf Herausgabe des Grundstückseigentums

Wir haben 2008 ein Haus mit Grundstück gekauft, dessen Nachbar-Grenzen seit dem Bau des Hauses (1974) bis heute so vorhanden sind wie heute!

Eine Architekten-Skizze, die durch eine vorherige Vermessung erstellt wurde, wurde vom Bauamt mit dem Verwaltungsakt "Richtigkeit wird bestätigt" und wurde uns vorm Hauskauf übergeben.
Die darin befindlichen Grenzen stimmten überein.

Mit dem westlichen Nachbarn hatten wir von 2009 - 2014 immer wieder mal Gespräche geführt, wobei er NIE erwähnte oder anmahnte, dass unsere westliche Grenze um 1,6 m auf seiner Weide liegen soll - ansonsten hätten wir uns mit ihm geeinigt!

Nach dem Tod des Vor-Eigentümers stellt der neue Eigentümer Forderungen auf Herausgabe von 2 m x 50 m unseres Grundstückes (westlich).

Er beruft sich auf die aktuelle Flurkarte, die die westliche Grenze DIREKT an unserem Wintergarten zeigt - laut genehmigten Architekten-Lageplan sollen wir 3 m Abstand zur westlichen Grenze haben (so wie unsere Grenze - Hecke/Zaun seit 1974 besteht).

Der einzig Überlebende ist der Architekt, der eine eidesstattliche Versicherung abgegeben hat hinsichtlich seiner korrekten Vermessung.

Nun meine Fragen:

1. Unsere westliche Grenze besteht seit über 42 Jahren, Vor-Eigentümer hat NIE Widerspruch gegen unsere Grenze genannt oder dies einmal erwähnt.

Laut BGH, Urt. v. 16. März 2007 - V ZR 190/06 verwirkt sich der Herausgabeanspruch des neuen Eigentümers, wenn die Herausgabe für uns schlichtweg "UNERTRÄGLICH" ist!

Was sagen die Kommentare zu diesem Begriff?

Trifft die Verwirkung (insbesondere "unerträglich") in unserem Falle für uns zu, da Zeit- und Umstandsmoment erfüllt sind?

Zur Kenntnis - auf dem strittigen Grundstücksteil (2 m x 50 m) befinden sich unsere sämtlichen Versorgungsleitungen, deren Verlegung schlichtweg nicht möglich ist durch die örtlichen und baulichen Voraussetzungen!

Anhand des damaligen Architekten-Lageplans wurde von der korrekten Grenze ausgegangen und eben in diesem Bereich die Versorgungsleitungen verlegt!

2. Bei einem Abkauf des strittigen Grundstücksteil verlangt der neue Eigentümer den aktuellen Preis für baureife Grundstücke (lt. Gutachterausschüsse 50,- Euro/qm).
Das westliche Nachbargrundstück ist eine unerschlossene Weide, die zwar bebaut werden kann (lt. Innenbereichssatzung), aber gegenüber anderen erschlossenen Baugrundstücken ein überteuerter Preis darstellt!

Kann der jetzige Eigentümer den aktuellen Baulandpreis beim Zukauf verlangen oder den Preis ab Verletzung der Grenze (1974)?

Hinweis - Der jetzige Eigentümer hat das westliche Grundstück als Grünland gekauft (1,80 Euro/qm) und nicht zum Baulandpreis von den Erben!

3. Welche Beweise müssten wir notfalls vor Gericht vortragen, um die Verwirkung des Herausgabeanspruches zu beweisen?
27.09.2016 | 16:14

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst Antworten zu Ihren Fragen 1 bis 3 und dann unter 4 ergänzendes:

1) Die Kernaussage des BGH ist, dass der Anspruch auf Herausgabe des Eigentums im Grundsatz nicht verwirkbar ist, weil sonst vom Eigentum nichts substantielles übrig bliebe und dies wirtschaftlich auf eine Enteignung hinaus liefe. Daher fordert der BGH zusätzlich zu den allgemeinen Voraussetzungen der Verwirkung, nämlich Zeit- und Umstandsmoment, die Unerträglichkeit der Herausgabe für den nicht berechtigten Besitzer.

Eine Kommentierung im Sinne eines Fallkataloges gibt es hierzu nicht. In Ihrem Fall wird aber diese Voraussetzung nicht vorliegen. Ansatzpunkt für die "Unerträglichkeit" könnte allenfalls sein, dass Sie offenbar die Versorgungsleitungen anders nicht unterbringen könnten. Das macht aber die Herausgabe im Rechtssinne nicht unerträglich für Sie, weil Sie dann ein Notleitungsrecht in entsprechender Anwendung des § 917 BGB haben. Sie könnten also die Gestattung der Leitungen an Ort und Stelle verlangen, allerdings gegen Zahlung einer Notwegrente.

2) Das Kaufangebot ist für den Eigentümer freiwillig. Er ist nicht verpflichtet, Ihnen den Grundstücksstreifen an Stelle der Herausgabe zu veräußern. Ebenso wenig kann er von Ihnen den Abkauf verlangen. Sein freiwilliges Angebot kann er preislich frei gestalten.

3) Da eine Verwirkung wohl nicht in Betracht kommt, erübrigt sich diese Frage. Im übrigen dürfte nach Ihrer Schilderung nicht einmal das Umstandsmoment vorliegen, denn Zaun und Hecke wurden anscheinend nicht im Vertrauen auf ein Signal des Nachbars errichtet, dass er dagegen nichts einwenden werden, sondern in Unkenntnis der Grundstückssituation.

Ergänzend wäre zu beachten:

- Wenn Sie den Grundstücksstreifen herausgeben, weil Ihre Grenze tatsächlich entsprechend verläuft, würde damit offenbar die Abstandsfläche des von Ihnen erwähnten Wintergartens fehlen. Dies könnte bauaufsichtliches Einschreiten nach sich ziehen, zumindest dann, wenn der neue Nachbar einen Grenzabstandsverstoß bei der Bauaufsicht rügt. Auch bauaufsichtliche Eingriffsbefugnisse unterliegen im Regelfall nicht der Verwirkung.

- Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung erscheint nicht völlig eindeutig, wer derzeit tatsächlich Eigentümer des streitigen Grundstücksstreifens ist. Zunächst mal müsste die aktuelle Flurkarte richtig sein und die frühere Vermessung falsch. Der Überprüfung wert wären sodann die Grundbucheintragungen und das Grundstücksgeschäft zwischen den Erben Ihres früheren Nachbarn und Ihrem heutigen Nachbarn im Hinblick auf die Definition des Kaufgegenstandes. Denkbar wäre je nach Kenntnisstand der Erben und des Käufers beim Abschluss des Kaufvertrages, dass er den Streifen gar nicht erworben hat und dieser noch der Erbengemeinschaft gehört.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen Hinweisen etwas weiter helfen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Martin Schröder

Nachfrage vom Fragesteller 27.09.2016 | 16:41

Die Antwort ist nicht gerade erfreulich, da wir gutgläubigen Erwerb eines Hauses mit Grundstück vorgenommen haben und den "amtlich beglaubigten" Bauplänen/Lageplänen vertraut haben - ganz nebenbei bei einer existierenden Grenze seit über 42 Jahren!

Was müsste in dem Kaufvertrag zwischen Erbengemeinschaft und dem Neu-Eigentümer stehen, um den Erwerb des strittigen Grundstücksstreifens anzuzweifeln? (gekauft wie gesehen, etc.)?

Bezüglich der Unterschreitung des Grenzabstandes (3 m) zur Nachbargrenze müsste eigentlich für den Wintergarten Bestandsschutz lt. Art. 14 GG bestehen?

Oder gilt das in unserem Falle auch nicht, obwohl wir einen vom Bauamt genehmigten Bauantrag haben und der WiGa seit Bau NICHT verändert wurde!?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.09.2016 | 16:51

Die Erben haben das verkauft, was die Parteien des Kaufvertrages einvernehmlich verkaufen wollten. Ein Indiz für das Nachbargrundstück ohne den Streifen wäre zum Beispiel eine kleinere Quadratmeterzahl. Man müsste die Unterlagen insgesamt durchsehen.

Bestandsschutz besteht für das genehmigte Vorhaben. Das war offenbar ein Wintergarten mit Grenzabstand.

Ich will Sie keineswegs entmutigen, daber diese Gesichtspunkte müssen bedacht werden. Sie sollten das weiter prüfen lassen. Bei Bedarf stehe ich gerne zur Verfügung.

ANTWORT VON

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