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Hellhörige Whg., lauter, aggressiver Nachbar - Mietminderung u. fristlose Kündigung?

| 28.10.2017 11:43 |
Preis: 48,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Damen, sehr geehrter Herr,
mein Mann und ich wohnen leider seit 2 1/2 Jahren in einer Wohnung, die äußerst hellhörig ist. Vor allem das Bad, das direkt neben unserem Schlafzimmer liegt - von unserem Mieter darunter genauso - überträgt jedes kleinste Geräusch direkt ins Bett. Das Bad, wie auch die gesamte Wohnung sind gefliest und alles klingt relativ hohl. Unser Nachbar unter uns geht jede Nacht gegen 0 Uhr ins Bad, ebenfalls morgens zwischen 6 und 7:30 Uhr und knallt dort alles, was er greifen kann, gegen das Waschbecken oder die Fliesen. Außerdem knallt er oftmals seine 7-8 Fenster so laut zu, dass wir im Bett sitzen. Wir haben bereits vor langer Zeit mit seiner Frau darüber geredet (er selbst redet mit niemanden ein einziges Wort), haben uns bei den Vermietern beschwert und eine Zeit lang die Miete gemindert. Alles ohne Erfolg. Mittlerweile sind wir körperlich und psychisch am Ende: weil uns der Lärm nächtens so aufregt, brauchen wir Stunden, um einzuschlafen. Durchschnittliche Schlafdauer: 4 Stunden. Seit einiger Zeit leiden wir unter häufigen Kopfschmerzen, Schwindel, Herzstechen und Bluthochdruck. Unsere Freizeit, unsere Arbeit und jetzt auch unsere Ehe werden nur noch von Müdigkeit und Kraftlosigkeit dominiert. Unser Zigarettenkonsum hat sich verdoppelt - man hat ja nachts auch genug Zeit zum Rauchen!!! Wenn wir mal vor Mitternacht ins Bett wollen, weil wir einfach nicht mehr können, müssen wir Schlaftabletten nehmen. Alternativ können wir erst um 0:30 Uhr ins Bett gehen. Wenn man um 5:50 Uhr aufstehen muss, ist die Nacht ganz schön kurz.
Einmal ist mir der Kragen geplatzt und ich habe lauthals RUHE bebrüllt. Daraufhin hat dieser "Mensch" gegen unsere Tür getreten und mir verboten, nochmal ihn oder seine Frau anzusprechen bzw. zu beleidigen. Er hatte einen so irren Blick, dass ich die Polizei gerufen haben und mein Mann musste ihn quasi die Treppen runterschupsen, um ihn "von mir loszukriegen". Seit dem traue ich mich nicht mehr alleine in die Waschküche im Keller. Ich halte diesen Typen für unberechenbar, vollkommen anstandslos und gefährlich.
Wir sind seit 6 Monaten auf der verzweifelten Suche nach einer neuen, ruhigen, bezahlbaren Wohnung. Wir können aber keine 1.500 Euro für eine 3-Zimmer-Wohnung bezahlen. Wir sind verzweifelt und ratlos.
Können wir denn noch einmal die Miete mindern, und zwar ab jetzt dauerhaft (wir hatten vor ca. einem 3/4 Jahr die Mietminderung wieder eingestellt, weil wir so doof-glücklich waren, dass nach 3 Monaten Satellitenschüsselquietschen die Schüssel endlich repariert wurde und nicht mehr quietschte)?
Die Wohnsituation hier (es gibt noch weitere Mängel neben der Hellhörigkeit wie Risse in der Wand, ein unüberdachter Briefkasten etc.) grenzt für uns an Körperverletzung und eigentlich sollte man die Vermieter auf Schadensersatz verklagen können (neue Küche eingebaut, ein anstehender Umzug nach so kurzer Mietzeit, eine neue teurere Wohnung anmieten müssen). Rechtfertigen die Hellhörigkeit und unser mittlerweile mangelhafter Gesundheitszustand eine fristlose Kündigung - sollten wir jemals eine neue, bezahlbare Wohnung finden?
Gibt es sonst noch irgend etwas, das wir tun könnten und das uns hilft? Z. B. einen Sachverständigen beauftragen? Aber was machen wir dann mit einem solchen Gutachten?
Ich bedanke mich sehr herzlich vorab für Ihre detaillierte Antwort.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Es empfiehlt sich, zunächst Vermieter und Nachbar nachweisbar schriftlich über die Lärmbelästigung zu informieren (soweit dies noch nicht geschehen ist) und beide unter Fristsetzung zum Abstellen der Belästigung aufzufordern. Parallel dazu sollten Sie ein detailliertes Lärmprotokoll führen (ggf. unter Verwendung eines Schallpegelmessgerätes), falls später eine gerichtliche Geltendmachung erforderlich werden sollte.

Zwar kann dem Nachbarn nicht verboten werden, das Bad zu nutzen und die Fenster zu schließen, er ist dabei aber zur notwendigen Rücksichtnahme gegenüber den Nachbarn verpflichtet - diese Pflicht scheint der Nachbar hier grob zu vernachlässigen. Zudem liegt nach Ihrer Schilderung eine massive Störung des Hausfriedens durch den Nachbarn vor.

Direkter Ansprechpartner für Ihre Ansprüche sollte aber zunächst Ihr Vermieter sein. Er ist aus dem Mietvertrag verpflichtet, seine Mieter vor unverhältnismäßig hoher Lärmbelästigung und sonstiger Belästigung durch andere Mieter zu schützen, durch verbesserte Dämmung und/oder Einwirken auf den Nachbar bzw. dessen Vermieter (falls abweichende Person).

Reagiert der Vermieter nicht fristgemäß, können Sie als Druckmittel die Miete mindern. Aufgrund der Auswirkungen auf Ihren Gesundheitszustand wäre dann wohl auch eine fristlose Kündigung gerechtfertigt (vgl. z.B. AG Berlin-Spandau, 07.03.2014 - 3 C 122/13). Voraussetzung hierfür ist aber, dass dem Vermieter unter möglichst exakter Schilderung der Störungen durch den Nachbarns zunächst die Gelegenheit zur Abhilfe gegeben wird.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 30.10.2017 | 13:36

Sehr geehrter Herr Wilking,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Mit dem Vermieter haben wir schon über die Lärmbelästigung durch unseren Nachbar gesprochen. Und auch ein Schreiben hat er erhalten, in dem wir eben auch die Mietminderung angekündigt hatten (und diese dann ca. 4 Monate angewendet haben). Letzte Aussage des Vermieters war, dass er unserem Nachbar nicht kündigen wird, da es ewig dauern kann, bis man so einen Mieter draußen hat ... und das wolle er sich nicht antun!
Trotzdem werden wir jetzt ein Lärmprotokoll führen, einen Schallpegelmesser kaufen und nochmals unseren Vermieter anschreiben. Und zu gegebener Zeit fristlos kündigen.
Mein Frage: um wie viel würden Sie die Miete mindern? Ich glaube kaum, dass der Vermieter auch nur einen Cent in eine nachträgliche Dämmung investiert.
Vielen Dank vorab für Ihre Antwort.
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.10.2017 | 13:45

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Ohne das genaue Ausmaß der Belästigung und die örtlichen Begebenheiten zu kennen, fällt eine Einschätzung immer schwer. Bei erheblicher Lärmbelästigung durch Nachbarn haben Gerichte aber in ähnlichen Fällen Mietminderungen zwischen 10 und 20 % anerkannt, vgl. z.B. Landgericht Chemnitz, Vergleich vom 07.10.1993 - 6 S 3680/93; Landgericht Berlin, Urteil vom 20.04.2009
- 67 S 335/08).

Mit freundlichen Grüßen


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Bewertung des Fragestellers 30.10.2017 | 14:49

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"Herr Wilking hat super schnell geantwortet. Dass wir wegen des Lärms nicht viel machen können, hatte ich irgendwie erwartet. Erhofft hatte ich mir noch ein Ass im Ärmel. Aber für gequälte Mieter scheint das Mietrecht nicht so viel herzugeben. Beruhigt bin ich jedoch jetzt erstmal, dass wir zu gegebener Zeit gute Chancen haben, mit einer fristlosen Kündigung durchzukommen. Auch die Antwort zu meiner Nachfrage in Bezug auf die Höhe der Mietminderung gibt mir mehr Sicherheit. Insofern kann ich Herrn Wilking durchaus empfehlen und möchte mich hiermit nochmals bedanken."
Stellungnahme vom Anwalt: