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Heizungsrohre

29.10.2016 12:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Sehr geehrte Damen und Herren,

im Fußboden unseres Badezimmers verläuft der Zu- und Ablauf der Fußbodenheizung in meiner Eigentumswohnung. Die Eisenrohre sind über 30 Jahre alt und haben damit ihr Haltbarkeitsdatum bereits überschritten. Als 2011 die Heizkreisverteiler in den Wohnungen für den Hydraulischen Abgleich erneuert wurden hat man bereits Rohrbrüche und starken Rostbefall sowie starke Verkalkung an diesen Rohren festgestellt. Damals hätte man sie bereits austauschen müssen. Stattdessen wurde nur geflickt. Ich habe Fotos von den Schäden in meiner Wohnung gemacht. Auch nach 2011 kam es in einigen Wohnungen und anderen Bereichen des Gemeinschaftseigentums zu Korrosionsschäden an den Eisenrohren. Das lässt den Schluss zu, dass es in absehbarer Zeit zu weiteren Rohrbrüchen kommen wird.

Es ist ein 1,20 Meter langer Riss im Fußboden meines Badezimmers entstanden. Genau unter diesem Riss verläuft der Zu- und Ablauf der Fußbodenheizung in meiner Wohnung. Es gab 2011 bereits einen Durchrostungsschaden an dieser Leitung. Die Rohre kommen aus dem Installationsschacht im Bad und gehören bis zu den Absperrventilen am Heizkreisverteiler in der Abstellkammer zum Gemeinschaftseigentum. Das hat der BGH in seinem Urteil vom 26.10.2012, AZ: V ZR 57/12 festgestellt.

Eine komplette Sanierung des ebenfalls über 30 Jahre alten Badezimmers lässt sich nicht mehr länger aufschieben. Der Fußboden muss vor der Sanierung instandgesetzt werden. Dazu ist es nach meiner Meinung notwendig, die 2,5 Meter Heizungsrohre unter dem Plattenbelag auszutauschen. Anderfalls besteht die Gefahr, dass der Boden nach der Sanierung wieder reisst. Eine Durchrostung der Eisenrohre ist jetzt schon vorhersehbar.

Der Hausverwalter reagiert wie üblich nicht auf meine Schreiben. Deshalb habe ich ihm ein Einschreiben-Rückschein zugeschickt mit der Bitte, innerhalb der nächsten 8 Wochen eine Instandsetzung der o. g. Mängel in Auftrag zu geben oder kurzfristig eine Eigentümerversammlung einzuberufen und einen entsprechenden Beschluss herbeizuführen.

2.4.5 Teilungserklärung
Danach stehen im Sondereigentum insbesondere... Heizkörper sowie die Zu- und Ableitungen, Versorgungs- und Entwässerungsanlagen jeder Art von den Hauptsrängen an, soweit diese Gegenstände wesentliche Bestandteile des Grundstücks im Sinne von §§ 93-95 des Bürgerlichen Gesetzbuches sind.

2.5.5 Teilungserklärung
Zum Gemeinschaftlichen Eigentum gehören insbesondere die Installationsteile jeglicher Art, welche allen Wohnungseigentümern dienen, vom Hausanschluss bis zu dem Punkt, an die Leitungen zu den Stegleitungen für die einzelnen Wohnungen abzweigen.

12.1 Teilungserklärung
Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetung des gemeinschaftlichen Eigentums sind von den Eigentümern im Verhältnis der Größe ihrer Miteigentumsanteile zu tragen, soweit die Kosten nicht getrennt berechnet werden können.

Nach meiner Meinung hat es die Eigentümergemeinschaft schuldhaft unterlassen, für die rechtzeitige Behebung dieser Mängel Sorge zu tragen. Die Eisenrohre hätten schon viel früher ausgewechselt werden müssen. Man wartet einen Rohrbruch nach dem anderen ab.

Habe ich einen Anspruch darauf, dass der Zu- und Ablauf in meinem Badezimmer kurzfristig auf Kosten der Eigentümergemeinschaft instandgesetzt und der Fußboden im Bad repariert wird, damit ich das Badezimmer sanieren kann ohne befürchten zu müssen, dass ein paar Monate nach der Sanierung alles wieder aufgestemmt werden muss? Oder muss ich das selbst bezahlen?

Mit freundlichen Grüßen
Klaus Biefang

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Bedauerlicherweise habe ich keine guten Nachrichten für Sie.

Leider sehe ich keinen Anspruch den sie gegen die Eigentümergemeinschaft durchsetzen können, da die Heizungsrohre ab dem Punkt, wo die Stegleitungen nur noch einzelne Wohnungen versorgen im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers stehen. Gleiches gilt für das Badezimmer, soweit dieses zu ihrer eigenen Wohneinheit gehört. ( Vgl. §§ 3,5 WEG und die von ihnen zitierten Nr. der Teilungserklärung)

Ein Anspruch auf Zustimmung und Kostentragung für die Instandhaltung/ Sanierung und Modernisierung und Reparatur besteht nur am Gemeinschaftseigentum ( vgl. §§16 Abs. 2 und Abs. 4, § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 22 WEG). Sie besteht gerade nicht am Sondereigentum, denn hier ist jeder Eigentümer für die Kosten dieser Maßnahmen selbst verantwortlich (§ 21 Abs. 6 , § 16 Abs. 6, insbesondere § 14 Nr. 1 WEG)

Aus einer Gesamtschau der WEG -Normen ergibt sich also, dass sie die Kosten der Instandsetzung- und Haltung von Sondereigentum selbst zu tragen haben. Eine Ausnahme mag es geben, soweit die Wohnungseigentümergemeinschaft ebenfalls von dem Sondereignetum Nutzungen zieht, dies ist in ihrem Fall leider nicht ersichtlich.

Folglich können sie keinen Anspruch auf Kostentragung durch die WEG geltend machen.

Es tut mir leid , dass ich keine besseren Nachrichten für sie habe.

Ich empfehle ihnen dennoch, den Wohnungsverwalter aufzufordern eine Versammlung mit der Topic ALLGEMEINE Instandsetzungsarbeiten einzuberufen. Nach ihren Schilderungen ist nicht ausgeschlossen, dass andere Wohnungseigentümer in ähnlicher Weise betroffen sind. Der Verwalter ist jedoch für die ordnungsgemäße Verwaltung zuständig und daher Schaden von der WEG abzuwenden.
Sie sollten meines Erachtens nicht mit ihren eigenen Kosten argumentieren, sondern damit, dass eine zeitgleiche Modernisierung aller Rohre der gesamten WEG Vorteile bietet, schon allein weil die Arbeiten als "Gesamtpaket" günstiger sind und sich Schäden für die Allgemeinheit so verhindern lassen. Sollte ihnen dann entgegengehalten werden,. dass bei Schäden durch Sondereigentum der Sondereigentümer haftet, so können sie kontern, dass dies zwar durchaus der Fall ist, aber das Regulierungsstreitigkeiten dennoch nur Unmut verursachen und Kräfte binden, und dass man dies ja durch rechtzeitige Instandsetzung verhindern könnte. Mit anderen Worten sie versuchen ein billigeres Gesamtpaket mit der WEG und einem Bauunternehmen zu vereinbaren, so dass sie zumindest etwas günstiger aus der Sache rausgehen. Ein Anspruch hierauf haben sie jedoch nicht, daher hängt hier viel von der Verhandlungsbereitschaft ab.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


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