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Heizungsprobleme - Ansprüche Mieter ggü. VM, Ansprüche VM ggü. WEG?


| 06.12.2007 13:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Sehr geehrte Damen und Herren,

folgende Situation: ein Mieter meldet sich bei seinem Vermieter, dass die Heizleistung in seiner Wohnung unzureichend sei; der Vermieter bestellt einen Monteur, der ein Ventil auswechselt, wonach die Heizung funktionieren sollte, und bittet den Mieter sich umgehend zu melden, sollte es weiterhin Probleme geben.

Nach einem Monat fragt der Vermieter per Email nach, ob alles in Ordnung sei und der Mieter reagiert genervt, nein, die Anlage des gesamten Hauses funktioniere nicht richtig (Aussage des Hausmeisters), er erreiche selbst bei milden Außentemperaturen von ca. 5-10°C nur knapp 20°C Innentemperatur. Sollte die Temperatur unter 20° fallen, werde er fristlos kündigen, seine Geduld sei am Ende. (An welcher Stelle im Raum und mit was für einem Thermometer der Mieter misst, ist dem Vermieter unbekannt.)

Nun meine Fragen:

1. Natürlich sind knapp 20°C oder gar weniger für den Mieter nicht hinnehmbar; ist das jedoch ein ausreichender Grund für eine fristlose Kündigung? Wenn nicht, welche Rechte stehen ihm zu (Mietminderung von ca. 10-20%?) und müsste er nicht brieflich vorher abmahnen? Sollte er dennoch fristlos kündigen, wie muss dann der Vermieter reagieren?

2. Welche Ansprüche hat der Vermieter ggü. der WEG, sollten ihm aufgrund der Probleme mit der Heizungsanlage wirtschaftliche Schäden entstehen? In früheren Jahren war dies nie ein Thema, stand daher auch auf keiner Eigentümerversammlung zur Debatte. Muss der Vermieter erst über die Verwaltung die WEG zum Handeln auffordern?

3. Die Wohnung liegt im obersten Stockwerk. Diesen Sommer ließ die Besitzerin der Nebenwohnung ihre Decke renovieren, wobei sie feststellte, dass der Bauträger 1979 schlichtweg NICHTS als eine Spanplatte zur Dämmung des Daches verwendet hatte und die Wohnung daher im Winter übermäßig kalt, im Sommer übermäßig heiß wird. Spätestens bei Erstellung des Energieausweises dürfte dies sehr deutlich werden. Auch hier die Frage: wenn auf der nächsten ETV abgelehnt wird, das Dach (das ja Gemeineigentum ist) modern dämmen zu lassen und künftige Mietinteressenten daher von der Wohnung Abstand nehmen (oder künftige Mieter die Miete mindern), entstehen dann Ansprüche des Eigentümers (Vermieters) ggü. der WEG?

Herzlichen Dank im Voraus, die Tücken von (nicht mehr selbst genutztem) Wohneigentum sind im Nachhinein wirklich sehr unersprießlich...
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

1.

Der Vermieter ist verpflichtet, in der vermieteten Wohnung bestimmte Temperaturen zu erreichen.
Nach der Rechtsprechung muss während des Winters die Temperatur in den Wohnräumen in der Zeit von 6 Uhr bis 23 Uhr mindestens 20° , im Badezimmer mindestens 21° betragen. In der Zeit von 23 Uhr bis 6 Uhr müssen mindestens 18° erreichbar sein (vgl. Urteil des AG Fürstenwalde GE 2005, 1131; LG Berlin GE 1998, 905).

Werden diese Temperaturen nicht erreicht, so liegt ein Mangel vor, der den Mieter berechtigt, die Miete zu mindern bzw. sogar fristlos zu kündigen.

Der Mieter hat dem Vermieter den Mangel der Mietsache unverzüglich anzuzeigen.
Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt, die Miete zu mindern, Schadensersatz zu verlangen oder ohne Bestimmung einer angemessenen FRist zur Abhilfe nach § 543 Abs. 3 S. 1 BGB außerordentlich zu kündigen.

Einzelne Instanzgerichte lassen bei Temperaturen von 17 °C bis 18 °C zwischen 10 % (AG Charlottenburg MM 2000, 223) und 20 % (AG Köln WuM 1978, 189; AG Bad Segeberg WuM 1977, 227) Mietminderung zu.
In der Sache obliegt dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast für die von ihm behaupteten Temperaturen, d.h. der Mieter muss durch entsprechende Messungen mit einem geeichten Thermometer in der Raummitte einen Meter über dem Fußboden seine Temperaturangaben beweisen.

2. + 3.

Die Wohnungseigentümer sind zur Mitwirkung an der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet. Daraus wird die Pflicht abgeleitet, alles zu unterlassen, was den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes beeinträchtigen könnte.

Das Dach ist zwingend gemeinschaftliches Eigentum, da es ein konstruktiver Teil des Gebäudes ist und eine Schutzfunktion einnimmt.
Bei einer zentralen Heizungsanlage handelt es sich um gemeinschaftliches Eigentum, da sie mehrere Eigentümer dieses Gebäudes mit Wärme versorgt und daher dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient.

Ein Ersatzansprüch würde dem geschädigten Wohnungseigentümer jedoch nur bei Verschulden zustehen.
Wenn das Dach nicht nach dem Stand der Technik gedämmt ist, ergäbe sich hieraus eine Pflicht der Wohnungseigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung zu sorgen.

Der Verwalter hat für die Instandhaltung und Instandsetzung zu sorgen.
Er ist verpflichtet, in diesem Zusammenhang den konkreten Bedarf zu ermitteln und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über etwaige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durch Eigentümerbeschluss herbeizuführen.

Sie können daher den Verwalter auf etwa bestehende Mängel des Gemeinschaftseigentums (Dach und Heizungsanlage) hinweisen, damit dieser den tatsächlichen Instandsetzungsbedarf ermitteln und die Entscheidung aller Wohnungseigentümer vorbereiten kann. Der Verwalter hat in diesem Zusammenhang für die Eigentümerversammlung Alternativ- oder Konkurrenzangebote einzuholen (vgl. BayObLG Beschl. v. 11.04.2002 - NZM 1999, 840).

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de

Nachfrage vom Fragesteller 06.12.2007 | 21:43

Besten Dank für Ihre klare und sehr verständliche Antwort.

Kann der Verwaltung eine Frist gesetzt werden, bis wann 1. der Instandsetzungsbedarf ermittelt werden muss und bis wann 2. eine Entscheidung der WEG herbeizuführen ist? Was wäre hier angemessen? (So etwas dauert ja gut und gerne Monate...)

Sollte sich herausstellen, dass andere Eigentümer bereits früher (z.B. vor ein oder zwei Jahren) eine der Schwachstellen Heizung und/oder Dachdämmung angezeigt haben, haftet dann die Verwaltung dafür, dass bisher nichts unternommen wurde?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.12.2007 | 21:55

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

a)
Nein, eine Frist können Sie dem Verwalter nicht setzen. Der Verwalter wird aber - nachdem er über die Mängel in Kenntnis gesetzt worden ist - aus seiner Verpflichtung heraus den Bedarf möglichst zügig ermitteln, um die Entscheidung der Wohnungseigentümer herbeizuführen.
Lässt er sich damit viel zu viel Zeit riskiert er als Verwalter abgesetzt zu werden.

b)
Wenn in der Vergangenheit bereits Mängel am Dach bzw. der Heizungsanlage von einem oder mehreren Wohnungseigentümer dem Verwalter angezeigt worden sind und dieser den Hinweisen nicht entsprechend nachgegangen ist, wäre der Verwalter in der Haftung.


Mit freundlichen Grüßen
aus Hamburg
K. Roth
- Rechtsanwalt -

info@kanzlei-roth.de
www.kanzlei-roth.de

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