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Heizungsfirma baut Zweitheizung ein und vermietet sie an Eigentümer


07.12.2017 12:55 |
Preis: 30,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Soweit eine Wohnung nicht beheizbar ist, hat der Mieter die Möglichkeit eine einstweilige Verfügung zu erwirken. Auch in Verfahren vor dem Amtsgericht sollte man einen Anwalt hinzuziehen, da es für den Laien schwierig ist einen solchen Prozess zu führen.


Der Mietvertrag mit der Mieterin weist als Beheizungsart „Ofenheizung" aus.

Parallel zu den weiter in Betrieb befindlichen Ofenheizungen habe ich durch ein Heizungsbauunternehmen Gas-Zentralheizungen installieren lassen.
Die Besonderheit: Die Heizungen wurden durch ein Heizungsbauunternehmen in Eigenregie montiert und per Mietvertrag an mich als Eigentümer vermietet.

Da meine Klage auf Zahlung des geforderten Modernisierungszuschlags in Höhe der Mietkosten für die Heizung offensichtlich fehlerhaft war, hatte ich diese im Verhandlungstermin auf Anraten des Richters zurückgezogen.

Zwischenzeitlich wurde der Mietvertrag für die Heizung per Nachtrag in beiderseitigem Einvernehmen auf die verbliebenen Wohnungen reduziert und die streitgegenständliche Wohnung ausdrücklich ausgeschlossen. Der Mietzins wird seit einigen Monaten nur für die verbliebenen Wohnungen gezahlt.

Soweit so gut konnte ich mich mit dem Status Quo abfinden.

Jetzt erreichte mich eine „Einstweilige Verfügung" mit der Anweisung den zur Wohnung der Mieterin führenden abgesperrten Heizungsstrang zu öffnen, der ich natürlich sofort widersprochen habe.

Bei einem Besuch in der Wohnung der Mieterin konnte ich mich davon überzeugen, dass Kohlen und Holz zur Verfügung stehen, die Mieterin bestätigte mir zudem, dass sie eine größere Menge Kohlen bestellt hätte.

Das Eigentum an der Heizungsanlage befindet sich nachweislich von Beginn an bei der Heizungsbaufirma und auch die Verfügungsgewalt/der Besitz liegt mit dem reduzierten Mietvertrag wieder beim Heizungsbau-Unternehmen.

Kann ich in dieser Situation zur Inbetriebsetzung der Heizung für die streitgegenständliche Wohnung gezwungen werden, obwohl weder Eigentum/noch Besitz bei mir liegen?
Kann die Heizungsbaufirma die verbauten Komponenten rückbauen und anderweitig verwenden, mit welcher Frist ist dies anzukündigen?
Ist alternativ ein Nutzungsvertrag zwischen Heizungsbaufirma und Mieterin denkbar?
Ist zusätzlich dem Antrag auf PKH für die Gegenseite zu widersprechen, oder ist das kontraproduktiv, weil sich dann das Kostenrisiko für mich erhöht?

Was ist hier zu tun, falls die einstweilige Verfügung nicht zurückgenommen wird?
07.12.2017 | 14:40

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

ohne die genaue Argumentation der Mieterin zu kennen, ist es schwierig Ihre Verteidigungssstrategie zu ermitteln. Soweit die Mieterin ggf. wahrheitswidrig vorgetragen hat, dass keine Heizmöglichkeit in der Wohnung besteht, könnten Sie in der Tat dagegen argumentieren, dass die Ofenheizung noch funktioniert. Sie mag zwar weniger komfortabel sein wie eine Gasheizung, ist aber nach Ihrer Mitteilung im Vertrag vorgesehen und grundsätzlich auch geeignet, eine Wohnung im Winter bewohnbar zu machen. Ggf. haben Sie auch einen Zeugen für die funktionierende Ofenheizung. Sie können auch eine Inaugenscheinnahme oder ein Sachverständigengutachten hierzu beantragen.

Das Argument, dass Sie nicht Eigentümer der Heizung sind, dürfte nicht greifen, da Sie als Vermieter verpflichtet sind, eine Heizmöglichkeit zur Verfügung zu stellen. Dies unabhängig davon, ob Sie Eigentümer der Geräte sind.

Mit einem Rückbau der Heizung würde ich warten, bis der Rechtstreit abgeschlossen ist. Die Ankündigungfrist sollte zwei Wochen beantragen. Berechtigte Änderungswünsche der Mieterin sind zu berücksichtigen.

Die Prozesskostenhilfe bezieht sich nur auf das Verhältnis zwischen der Mieterin und der Staatskasse. Wenn die Mieterin also gewinnt, hat sie eine Erstattungsforderung gegen Sie, auch wenn Prozesskostenhilfe gewährt wurde. Auf das Prozesskostenrisiko hat dies keine Auswirkungen. Wenn Sie Zweifel an der Bedürftigkeit haben, etwa weil Sie Schwarzarbeit vermuten, können Sie dies dem Gericht mitteilen.

Über Ihren Widerspruch wird nach mündlicher Verhandlung durch Endurteil entschieden werden. Gegen das Urteil wäre eine Berufung möglich. Ich empfehle für den Prozess einen Anwalt zu beauftragen, der insbesondere auch für ausreichenden und rechtzeitigen Vortrag sorgt.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler
Fachanwältin für Arbeitsrecht

Nachfrage vom Fragesteller 07.12.2017 | 15:44

Das Vorhandensein der funktionierenden Ofenheizung wird von der anwaltlichen Vertretung der Mieterin nicht bestritten. Aus sozialen Gründen (kranke alte Mieterin / keine Kohlekostenübernahme vom Sozialamt) wird trotzdem die Aktivierung der Zweitheizung verlangt. Ich weiß nicht weiter, weil ich weder Eigentümer noch Nutzungsberechtigter der zusätzlich zur Ofenheizung verbauten Komponenten bin, habe also formal gar keine Möglichkeit, die Heizung "aufzudrehen", ohne mich strafbar zu machen. Bin ich verpflichtet, die verbauten Komponenten vom der Eigentümerfirma zu mieten oder zu kaufen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.12.2017 | 16:47

Sehr geehrter Fragesteller,

offen gesagt kann ich die Argumentation der Mieterin nicht nachvollziehen. Wenn der Kohleofen ausreichend heizt, ist dieser vertragsgemäß. Dass eine Gasheizung bequemer ist, dürfte kein Argument sein. Mit demselben Argument könnte dann ein pflegebedürftiger Mieter auch den behindertengerechten Umbau des Badezimmers verlangen. Auch verstehe ich nicht ganz die Verweigerungshaltung des Sozialamtes. Dieses würde ja auch die Kosten für die Gasversorgung übernehmen.

Sollte das Gericht meiner Auffassung weiter nicht folgen, ist das Argument, dass Sie keinen Zugriff auf die Gastherme haben, nicht eingängig. Sie müssen dann die Heizung mieten oder kaufen oder sonst für eine ausreichende Beheizbarkeit der Wohnung sorgen.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Scheibeler

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