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Heizungen im Trockenkeller - Recht oder Luxus?


| 20.11.2013 17:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla



Sehr geehrte Dame, sehr geehrter Herr,

Im Keller des Hauses (7 Parteien, Vermieterin wohnt im Haus) existiert ein Trockenkeller, in dem sich zwei Heizkörper befinden. Bereits im Sommer dauert Wäschetrocknen dort eine Woche und länger, im Winter ist die Wäsche ohne Heizung auch nach fast 14 Tagen noch klamm. Schon im Mai dieses Jahres hat unsere Vermieterin - ohne, dass es hierüber Streit gegeben hätte - beide Heizkörper mit Schrauben in den Reglern versehen, sodass sich diese nicht mehr öffnen lassen.

Auf einen Brief diesbezüglich hat sie nicht reagiert. Nachdem sich nun der Winter ankündigt, haben wir (mit einer Nachbarin im Haus) einen erneuten Versuch, diesmal über den mittlerweile eingestellten Verwalter, unternommen. Nach einigen Wochen meinte dieser nun, dass sich unsere Vermieterin weigert an dem Zustand irgendetwas zu ändern.
Der Verwalter führt darüber hinaus aus, dass Heizungen im Trockenkeller Luxus seien, man sich ja auch einen Trockner anschaffen könne und die Vermieterin die Heizungen sogar abmontieren lassen könnte.

Ich bin der Meinung, dass - sofern Heizkörper vorhanden sind - deren vernünftige Nutzung auch zur Nutzung der Nebenräume gehört, wir insofern ein mietvertragliches Recht auf Nutzung auch der Heizkörper haben. Daneben befindet sich in der Hausordnung eine Klausel, wonach im Winter die Heizkörper im Keller "zumindest geringfügig" zu öffnen seien.

Haben wir ein Anrecht auf funktionsfähige Heizkörper im Trockenkeller?

Mit freundlichen Grüßen
Ein Mieter
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.
Hier kommt es darauf an, wie Sie es angemietet haben und was im Mietvertrag vereinbart war.

Wenn dort eine Heizungsnutzung vereinbart war, muß sich der Vermieter auch daran halten.

Oftmals nimmt der Mietvertrag Bezug auf die Hausordnung. Sollte dieses der Fall sein, hätten Sie ebenfalls einen Rechtsanspruch darauf, dass die Heizung funktioniert.

Sofern weder der Mietvertrag eine Regelung beinhaltet, noch auf die Hausordnung verweisen wird, sieht es leider nicht gut aus. Einen generellen/gesetzlichen Anspruch auf eine Heizung in einem Trockenraum gibt es nämlich leider nicht.

Nachfrage vom Fragesteller 20.11.2013 | 18:31

Sie schreiben: "Oftmals nimmt der Mietvertrag Bezug auf die Hausordnung. Sollte dieses der Fall sein, hätten Sie ebenfalls einen Rechtsanspruch darauf, dass die Heizung funktioniert."

Hier ist mir der nötige Inhalt nicht klar: Reicht es, wenn Klauseln der Hausordnung indirekt Bezug nehmen auf Heizung im Keller oder muss es ein ausdrückliches "Heizrecht" geben?

Nr.5 der HO (Standard-Vertrag Haus und Grund) lautet nämlich:

"Bei Frostwetter sind die Kellerfenster und sonstigen Öffnungen [...] zu schließen, damit keine Frostschäden, insbesondere an wasserführenden Leitungen eintreten können. Die Heizkörper-ventile sind bei Frost zumindest geringfügig zu öffnen, um Rohrschäden durch Einfrieren zu verhindern."

Das Ganze ist übrigens ja als Mieterpflicht(!) formuliert...

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.11.2013 | 19:38

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne möchte ich Ihnen Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Wie bereits gesagt, können Sie sich auf Inhalte der Hausordnung berufen, wenn die Hausordnung ausdrücklich im Mietvertrag mit einbezogen ist.

Sollte also ein solcher Einbezug vorliegen,wäre dann noch die Frage, ob aus dem Inhalt der Hausordnung ein Recht auf Heizung im trockenen Raum abzuleiten ist.

Dieses ist durch Auslegung der Formulierung zu ermitteln.

Offenbar sind die Ventile bei Frost geringfügig zu öffnen, rum Rohrschäden zu vermeiden.

Dieses betrifft naturgemäß auch die Heizung im Traumraum. Ein generelles Heizrecht ergibt sich hieraus aber leider nicht.

Der Vermieter muss lediglich dafür sorgen, dass bei Frost leicht geheitz werden kann, damit die Rohre nicht einfrieren, nicht mehr und nicht weniger (es sei denn, etwas anderes ergibt sich ausdrücklich aus dem Mietvertrag, s.o.).

Ich hoffe Ihre Anfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünschen Ihnen einen angenehmen Mittwochabend und alles Gute!

Mit freundlichem Gruß von der Nordsee

Dr. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 22.11.2013 | 14:09


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"Nach Nachfrage war eigentlich alles recht gut geklärt; trotz niedrigem Gebot zügig und angemessen geantwortet. Erscheint kompetent."