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Heizkostenverordnung/Heizung


31.08.2007 19:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Ich bin Mieterin eines Bekleidungsgeschäftes.
Dieser Laden befindet sich in einem 40 Jahre alten Gebäude, mit drei Außenwänden, unter einem Teil ist die Hofdurchfahrt. Der Laden ist immer sehr kühl.
1. Frage
Wie hoch muß die Raumtemperatur im Winter mindestens sein.

Ein Heizkörper ist in einer Niesche, so daß die Wärme nicht ordentlich in den Raum gelangt. Kann ich hier einen Termin setzen, daß dieser Heizkörper umgeändert wird.

2. Frage
Im Mietvertrag wurde Abrechnung nach Heizkostenverordnung vereinbart. Bei der ersten Abrechnung muß ich jetzt feststellen, daß diese 30 zu 70 % berechnet wird. Bei derart alten Gebäuden ist das nicht üblich. Gibt es hier eine rechtliche Vorschrift. Der Vermieter ist nicht kompromißbereit. Ebenso hat der Vormieter die Ablesung vorgenommen und diese nicht korrekt abgelesen. Denn er hat in 9 Monaten ca. 2.500 Einheiten verbraucht und ich in 2 Monaten 3.500.

Wie kann ich mich beim Vermieter durchsetzen.

Danke für die Anwort.

Mit freundlichem Gruß
31.08.2007 | 20:58

Antwort

von


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89407 Dillingen a. d. Donau
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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n). Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass diese Plattform dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung bzw. Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Insbesondere weise ich darauf hin, dass an dieser Stelle mangels Einsicht in den Mietvertrag keine verbindliche bzw. gar abschließende Beurteilung abgegeben werden kann. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Frage(n) auf der Grundlage Ihrer Angaben weiter wie folgt:

1. Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit GEMINDERT ist, hat er nur eine ANGEMESSEN HERABGESETZTE Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

Bei der Beurteilung in welcher Höhe eine angemessene Herabsetzung der Miete erfolgen könnte, können Entscheidungen der Gerichte nicht exakt auf andere Fälle angewendet werden, da es sich diesbezüglich immer um Einzelfälle handelt.

Tabellen wie die via Hanhörster veröffentlichte können daher allenfalls als Orientierungshilfe dienen und ersetzen keinenfalls die persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt vor Ort.

2. Gemäß dem in der Anlage nachlesbaren § 7 Abs. 1 HeizkostenV sind den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfaßten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen

Nach erster Beurteilung der Sach – und Rechtslage sehe ich daher nur schwer einen Angriffspunkt gegen den vom Vermieter angewendeten Abrechnungsmaßstab.

( 3 ) Fraglich ist, ob die Angaben des Vormieters sogar als Betrug gemäß § 263 StGB geahndet werden; vgl.: Anlage zu § 263 StGB. Wenn Sie es jedoch versäumt haben die vom Vormieter angegebenen Zählerstände bei Wohnungsbezug zu kontrollieren ( idealerweise mit Zeugen ), so würde allerdings der Vorwurf des Betruges erfahrungsgemäß ins Leere gehen und sogar die Gefahr einer Strafanzeige wegen übler Nachrede in sich bergen.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Idealerweise beauftragen Sie einen Anwalt vor Ort mit der Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen. Bei Bedarf benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich eine Nachfrage im Rahmen dieses Forums zu richten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

Austraße 9 ½
89407 Dillingen a.d.Donau
Tel./Fax.: 09071-2658
www.anwaltkohberger.de

Anlage

§ 7 HeizkostenV

Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme

(1) 1Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfaßten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. 2Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.
(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.
(3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 entsprechend.
(4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.

§ 263 StGB

Betrug

(1) Wer in der Absicht, sich oder einem Dritten einen rechtswidrigen Vermögensvorteil zu verschaffen, das Vermögen eines anderen dadurch beschädigt, daß er durch Vorspiegelung falscher oder durch Entstellung oder Unterdrückung wahrer Tatsachen einen Irrtum erregt oder unterhält, wird mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder mit Geldstrafe bestraft.
(2) Der Versuch ist strafbar.
...


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 01.09.2007 | 11:46

Sehr geehrter Herr Kohberger,
Die 1. Frage lautete: wie hoch muß die Raumtemperatur mindestens in einem Bekleidungsgeschäft während der Heizperiode sein.

Diese Frage haben Sie leider nicht beantwortet.

Meine Nachfrage:

Betrifft die Tatsache, daß im Mietvertrag die Abrechnung der Heizkosten nach "Heizkostenverordnung" vereinbart ist, es fehlt aber der Hinweis welche konkrete Verteilungsschlüssel angewandt wird. Ich war von 50/50 ausgegangen. Mit der ersten Abrechnung erhielt ich die Info das nach 30/70 verteilt wird.
Wie ist dieser fehlende Hinweis im Mietvertrag zu behandeln, z.B. nach allgemeinem Vertragsrecht sogar nichtig?

Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.09.2007 | 14:59

Vielen Dank für Ihre Nachfrage(n), die ich wie folgt beantworte:

Ich hoffe, dass der in meiner Antwort angegebenen Link zumindest für eine grobe erste Orientierung hilfreich war. Ob die mit hohen Heizkosten verbundene wärmetechnische Beschaffenheit überhaupt einen zur Minderung berechtigenden Mangel darstellt wird in der Rechtsprechung von Fall zu Fall unterschiedlich beurteilt. Während der Heizperiode sollte sich der Umfang der Beheizbarkeit als Richtwert in etwa wie folgt darstellen:

+ Von 6 bis 23 Uhr in Wohn – u. Büroräumen mind. 20 ° Celsius Zimmertemperatur
( Mü in NJW-RR 01, 729; KG NZM 02, 917 )

+ in ( Bad ) u. Toilette mind. 21 ° Celsius.

Wenn sie die Geschäftsräume ausdrücklich als "Bekleidungsgeschäft" angemietet haben, so sollten MINDESTENS die oben genannten Temperaturen erreicht werden können, da man sich für gewöhnlich dort zur Anprobe umkleidet und daher m.E. die Beheizbarkeit auch auf höhere Tempperaturen möglich sein sollte.

2. Die nähere Ausgestaltung des Umlageschlüssels kann im Mietvertrag im Verhandlungswege zwischen den Parteien vereinbart werden. Fehlt eine solche Vereinbarung über den Umlageschlüssel, so gilt beim Mietvertrag über Wohnraum § 556 a Abs. 1 BGB, welcher über 581 Abs. 2 BGB auch bei Pachtverträgen Anwendung finden kann:

„ Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten

(1) 1Haben die Vertragsparteien NICHTS anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem ANTEIL DER WOHNFLÄCHEN umzulegen. 2BETRIEBSKOSTEN, DIE VON EINEM ERFASSTEN VERBRAUCH ODER EINER ERFASSTEN VERURSACHUNG DURCH DIE MIETER ABHÄNGEN; SIND NACH EINEM MAßSTAB UMZULEGEN, DER DEM UNTERSCHIEDLICHEN VERBRAUCH ODER DER UNTERSCHIEDLICHEN VERURSACHUNG RECHNUNG TRÄGT

(2) 1Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. 2Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. 3Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
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