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Heizkostenabrechnung auf Quadratmeter

17.10.2016 13:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


08:03

Zusammenfassung: Ausreichende Bezeichnung des Beschlussgegenstandes in der Einladung zur Eigentümerversammlung

Ich bin Eigentümer einer Wohnung in Frankfurt mit einer Geothermie Heizung. Die Eigentümersversammlung hat am 7.10.2016 der Beschluss gefasst, die Heizkostenabrechnung auf Quadratmeter (qm) umzustellen. Ich möchte diesen Beschluss für formelle und/oder inhaltliche Mängel anfechten. Folgende Fragen sind für mich offen:

1) Die Tagesordnung (TOP3a) erwähnt: "TOP3 – Erörterung und Beschlussfassung zur künftigen Heizkostenabrechnung und Messausstattung. a) Beschluss über Umstellung der Heizkostenverteilung auf qm. Hier wird ein ausstehender Beschluss zur Wiedervorlage aus der Versammlung vom 25.11.2014 wieder aufgegriffen und erneut zur Diskussion und ggf. Abstimmung gestellt. Über aktuelle Zahlen und rechtliche Aspekte der Umstellung berichten wir auf der Versammlung."

Frage: TOP3 berichtet im Schreiben vom 25.11.2014 das nicht in der Einladung zur Eigentümerversammlung vom 7.10.2016 erwähnt würden. Ist dies eine Ursache für einen formellen Mangel?

2) Die Daten, die im Schreiben zur Eigentümerversammlung vom 25.11.2004 gegeben würden, sind zum Teil veraltet. Die Kosten der Zähler sind jetzt viel günstiger. Die Firm Thura hat noch nicht den Abrechnungsdienst. Die "aktuellen Zahlen" sind nicht korrekt.

Frage: Der Beschluss war auf veraltet Information geffast. Ist dies eine Ursache für einen formellen Mangel?

3) Das Schreiben zur Eigentümerversammlung vom 25.11.2004 erwähnt:
"TOP4: Beschluss über die Änderung des Schlüssels zur Verteilung der Wärmekosten. Hier soll darüber beraten und beschlossen werden, ob die Eigentümergemeinschaft vom jetzigen Verteilungsschlüssel (30% beheizbare Wohnfläche, 70% Verbrauch) zu einem neuen Veteilungsschlüssel (100% durch die Fussbodenheizung beheizbare Wohnfläche) wechseln möchte. Der Wechsel hätte den Vorteil, dass auf die Messausstattung (Wärmezähler) und den Abrechnungsdienst (Thura) verzichtet werden könnte und so Kosten in Höhe von 4.160 € jährlich eingespart werden könnten.
Die Eigentümergemeinschaft hat diese Entscheidungsmöglichkeit, da die Wärmeversorgung des Hauses (Geothermie) einen Ausnahmetatbestand nach §11.3 der Heizkostenverordnung erfüllt und die Gemeinschaft nach §16.3 WEG die nötige Beschlusskompetenz hat. Falls die Gemeinschaft den Beschluss fassen sollte, schlagen wir zwei Ausstiegszenarien vor: Die Umstellung zum 01.01.2015 oder zum 01.01.2018. Der Vertrag mit Thura zur Anmietung der Wärmezähler läuft bis zum 30.09.2017. Bislang besteht Thura auf Erfüllung, so das seine Kostenersparnis durch den Wegfall der Zählermiete erst ab 2018 in Betracht käme. Gespart werden könnten bei einer Umstellung zum 01.01.2015 nur die Abrechnungskosten in Höhe von 1000 € järhlich."

Die Heizung basiert den grössten Teil auf Geothermie und ansonsten auf Erdgas. Ich bin einverstanden, dass die Bedingungen zum Verzicht auf die verbrauchsabhängige Abrechnung erfüllt wurde (§11.3 der Heizkostenverordnung). Aber ich bin nicht sicher ob die Gebäudeeigentümer Beschlusskompetenz haben.

Frage: Hat die Wirtschafts- oder Baubehörden nicht Bechlusskompetenz? Dennach müsste die Genehmigung eingeholt warden?

Siehen den Kommentar von: http://www.heizkostenverordnung.de/par11.php

Frage: kann ich diesen Beschluss anfechten? Auf formellen oder inhaltlichen Grund? Welches Vorgehen ist am besten?
17.10.2016 | 15:10

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grundlage Ihrer Angaben möchte ich im Rahmen dieser Erstberatung folgendes zu Ihren Fragen ausführen:

1 und 2)

Die beiden ersten Fragen möchte ich gemeinsam beantworten, weil sie beide auf einen formellen Fehler der Beschlussfassung wegen nicht ausreichender Bezeichnung des Beschlussgegenstandes in der Tagesordnung abzielen. Dieser ist gemäß § 23 Abs. 2 WEG ausreichend zu bezeichnen.

Dazu ist aber in der Regel nicht erforderlich, dass bereits in der Einladung zur Versammlung bzw. in der Tagesordnung alle Einzelheiten zu dem Beschlussgegenstand mitgeteilt werden. Eine Bezugnahme auf nicht mitgeteilte Unterlagen und darin enthaltene Inforamaionen kann gerade dann genügen, wenn der Beschlussgegenstand schon einmal auf einer Eigentümerversammlung behandelt wurde.

Hierzu möchte ich aus einem Urteil des Amtsgerichtes Aachen aus 2014 – 118 C 7/14 – zitieren:

"... Danach ist der Gegenstand der beabsichtigen Beschlussfassung derart anzugeben, dass die Beteiligten weitestgehend vor Überraschungen geschützt sind und ihnen die Möglichkeit der Vorbereitung und der Überlegung gegeben wird, ob ihre Teilnahme veranlasst ist. Maßgeblich ist das auch von der Bedeutung des Beratungsgegenstandes abhängige berechtigte Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer. Erforderlich und genügend ist jede Angabe, die erkennen lässt, worüber beraten und Beschluss gefasst werden soll. Im Allgemeinen ist es nicht notwendig, dass das Einladungsschreiben bereits alle Einzelheiten des Beschlusses enthält, sodass keine konkreten Anträge oder Inhalte notwendig sind. Dem Informationsbedürfnis des Wohnungseigentümers kann bei einem einfachen Sachverhalt, über den zu beschließen ist, durch dessen schlagwortartige Bezeichnung genügt werden. Eine solche genügt insbesondere dann, wenn sie den Wohnungseigentümern auf Grund einer früheren Beschlussfassung durch eine Vorkorrespondenz oder ein Gerichtsverfahren bekannt worden ist (vgl. OLG Zweibrücken ZMR 2004, 63; OLG Celle ZWE 2002, 474; BayObLG in NZM 2000, 499 und in WuM 1995, 101)."

Dies gilt zumindest dann, wenn die heutigen Eigentümer schon damals Eigentümer waren, also bei der früheren Befassung schon Mitglieder der Eigentümergemeinschaft waren. Sofern dies nicht der Fall ist, dürfte die Bezugnahme auf eine frühere Unterlage dennoch ausreichen, wenn diese in der Beschlusssammlung der Gemeinschaft vorhanden und dort einsehbar ist.

Soweit die damaligen Informationen heute nicht mehr vollständig aktuell sind, steht dies der Bezugnahme nicht entgegen. Denn wenn schon nicht alle Informationen in der Einladung enthalten sein müssen, können auch einzelne Inforamationen in der Versammlung berichtigend erläutert werden. Dies gilt wiederum dann nicht, wenn die Abweichungen so gravierend sind, dass dies mit einer Falschinformation im Rahmen der Einladung gleich zu setzen wäre.

3)

Die Ausführungen in der Kommentierung eines Sachverständigen aus dem Internet, auf die Sie verweisen, sind nicht mehr aktuell. In einer früheren Fassung der Heizkostenverordnung war vorgesehen, dass die Abrechnung nach Flächenmaßstab wegen überwiegender Beheizung mit Geothermie von der Genehmigung einer nach Landesrecht zu bestimmenden Behörde abhängig war. Dieses Genehmigungserfordernis ist seit 2009 entfallen. Heute entscheidet die Eigentümergemeinschaft selbst, ob das Kriterium "überwiegend" erfüllt ist.

Mit freundlichen Grüßen


bis Ende 2008


Rechtsanwalt Martin Schröder

Nachfrage vom Fragesteller 24.10.2016 | 22:49

Danke schön für ihre Antwort. Die ist nicht komplett klar zu mir.

Es gibt neue Eigentümer (nicht alle heutigen Eigentümer waren schon in 2014 Eigentümer). Früheren Unterlage waren vieleicht in der Beschlusssammlung vorhanden aber waren nicht verteilt.

Sie haben nicht ganz die letzte Frage geantwortet wenn Sie denken die Beschluss anfechtbar (mit Gute Chancen) ist oder nicht.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.10.2016 | 08:03

Jeder Eigentümer hat die Möglichkeit, sich in der Beschlusssammlung über früher gefasste Beschlüsse zu informieren. Wie bereits oben ausgeführt, dürfte kein formeller Fehler vorliegen, wenn die das in Bezug genommene Schriftstück dort enthalten ist.

Eine Erfolgsaussicht kann sich daher allenfalls dann ergeben, wenn das in Bezug genommene Schriftstück nicht in der Beschlusssammlung enthalten ist und die seit damals neu hinzu gekommenen Mitglieder der WEG deshalb ein erhebliches Informationsdefizit hatten.

Das müssten Sie durch Einsichtnahme in die Beschlusssammlung klären. Ohne diese Informatioin lässt sich nicht beurteilen, ob eine Beschlussanfechtung gute Chancen hätte.

Mit besten Grüßen


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