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Heizkostenabrechnung / Verkürzter Nutzungszeitraum wegen Auszug

29.03.2018 23:34 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Sehr geehrte Damen und Herren,

unser ehemaliger Vermieter kaufte ein Dreifamilienhaus. Das Erdgeschoss und das 1. Stockwerk bezog er selbst mit seiner Familie, indem er durch eine seperate Treppe die beiden Wohnungen miteinander verband. Die Dachgeschosswohnung im 2. Stock wurde an uns vermietet. Es gab sonst keine andere Mietpartei im Haus. In dem Haus haben also nur der Vermieter und wir gewohnt.

Nun sind wir am 30.04.2017 aus der Wohnung ausgezogen. (Wohnungsschlüssel- und Wohnungsübegabe)
Vom 01.05.2017 - 30.06.2017 stand die Wohnung leer und wurde zu dem Zeitpunkt vom Vermieter renoviert.
Am 01.07.2017 sind die Nachmieter eingezogen

Unsere Nutzungstage 2017: 120 Kalendertage
Abrechnungszeitraum Nebenkostenabrechnung = 01.01.2017 - 30.04.2017
Abrechnungszeitraum Heizkostenabrechnung = 13.01.2017 - 06.01.2018

Die Heizung wurde am 30.04.2017 von unserem Vermieter abgelesen und im Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten.

In der Heizkostenabrechnung berechnet er uns einen Heizölverbrauch von 2900 L.
Diesen hat er wie folgt berechnet:
Heizölbestand bei Datenablesung 12.01.2017: 1800 L Preis je L 0,50 €
Heizöllieferung 24.05.2017: 3550 L
Heizölbestand bei Datenablesung 06.01.2018: 2450 L Preis je L 0,58 €
Summe Verbrauch 2900 L

Sein Rechenweg: 1800+3550-2450 = 2900 L
Dies ergäbe eine Summe von 1.531,28 €

Hier bin ich aber der Meinung, dass der tatsächliche Heizölverbrauch zwischen unserem Vermieter und uns als Mieter in dem verkürzten Nutzungszeitraum 1750 L beträgt.

Rechenweg: 3550 - 1800 = 1750 L
1750 x 0,50 € pro Liter = 875 €

Ich komme daraufhin auf eine Summe von 875 €.

Zuzüglich zu den Heizölverbrauch berechnet er uns noch folgende verbrauchsunabhängigen Heiznebenkosten:

Prüfung und Einstellung der Heizung: 236,99 € (Prüfung am 14.11.2017)
TÜV Tanks: 100,00 € (Lieferscheindatum 04.10.2017)
Schornsteinfeger: 54,20 € (1. Kehrung 02.05.2017 27,10 € und 3. Kehrung 16.11.2017 27,10 €)
Wartungskosten Feuerlöscher: 31,48 € (11.08.2017)
Summe Heiznebenkosten: 422,67 €

Diese Kosten sind zum einen weder in unserem Mietzeitraum entstanden, noch wurden sie uns anteilig auf unseren verkürzten Nutzungszeitraum berechnet.

Darf er uns die Heiznebenkosten berechnen, trotz dessen das diese nicht unserem Mietzeitraum, sondern vielmehr dem Mietzeitraum der Nachmieter zuzuordnen ist?
Und wenn ja, hätte er diese dann nicht nur anteilig anhand unserer 120 Nutzungstage berechnen dürfen?

Ich würde dann nämlich auf folgende Rechnung kommen:

Prüfung und Einstellung der Heizung: 77,91 €
TÜV Tanks: 32,88 €
Schornsteinfeger: 17,82 €
Wartungskosten Feuerlöscher: 10,35 €
Summe Heiznebenkosten: 138,96 €

Laut unserem ehemaligen Vermieter belaufen sich die Heizkosten (Gesamt) auf 1953,95 €.
Der Gesamtenergieaufwand beliefe sich auf 95864 kWh.

Die Verteilung der Gesamtkosten von 1953,95 € hat er wie folgt vorgenommen:

HEIZUNG 1574,49 € (Energieaufwand in kWh 77247)

Grundkosten (zu 50%):
787,25 € :333 m² (Gesamtfläsche Haus) = 2,3641 € x 101 m² (DG Wohnfläsche) = 238,77 € Unser Anteil laut Gradtagszahlen = 126,86 €

Verbrauchskosten (zu 50%):
787,25 € : 126088,697(Verbrauchswert Haus) = 0,0062 € x 15317,542 ( Unser Verbrauchswert bei Auszug) = 95,64 €


WARMWASSER 379,46 € (Energieaufwand in kWh 18617)

Grundkosten (zu 50%):
189,73 € : 333 m² = 0,57 € x 101 m² = 238,77 € = 18,92 € (120 Nutzungstage)

Verbrauchskosten (zu 50%):
189,73 € : 50,891 m³ (Verbrauchswert Haus) = 3,73 € x 6,06 m³ (Verbrauchswert bei Auszug) = 22,59 €

Hieraus ergeben sich lt. Vermieter Heizkosten in Höhe von 264,01 €

Wurden die Heizkosten vom Vermieter richtig berechnet?

Ich habe unseren Vermieter auf den tatzächlichen Heizölverbrauch von 1750 L und die Heiznebenkosten, die nicht in unserem Mietverhältnis entstanden sind, per Widerspruchschreiben aufmerksam gemacht.

Hier die Stellungnahme des Ex-Vermieters:
"Die Verteilung der verbrauchsunabhängigen Kosten erfolgte gemäß Heizkostenverordnung nach Gradtagszahlen. Alle Kosten der Abrechnungsperiode (13.01.2017 - 06.01.2018) wie u. a. Wartung und TÜV fallen in die Abrechnungsperiode und gehören somit zur Heizkostennebenabrechnung. Hierbei ist der Ölstand bei Auszug irrelevant. Die Betriebskosten der Heizung gehören vollständig in die Heizkostenabrechnung und durch Ihren unterjährigen Auszug erfolgte die Aufteilung der verbrauchsunabhängigen Kosten nach Gradtagszahlen. Eine andere Art der Abrechnung sieht die HeizkostenV nicht vor, da Sie den Nachmieter unbillig benachteiligen würde."

Ist die Heizkostenverordnung in diesem Fall überhaupt anwendbar? Denn lt. § 11 der Heizkostenverordnung findet diese in dem Fall, dass der Vermieter der einzige Nachbar ist, keine Anwendung.

Vielen Dank im Voraus.

Einsatz editiert am 30.03.2018 10:05:01

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Fragen, die ich Ihnen wie folgt beantworte.

Eine abschließende Beantwortung ist allerdings nicht möglich, solange Sie nicht auch den Mietvertrag und die Nebenkostenabrechnung übermitteln und mitteilen, wann Sie dort eingezogen sind und ob es einen vertraglich geregelten Abrechnungszeitraum gibt.

Von Gesetzes wegen ist nämlich erst einmal der Vermieter verpflichtet, die Nebenkosten zu tragen.
Nur bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung kann der Mieter zur Tragung der Neben- und damit auch der Heizkosten verpflichtet werden (§ 556 Abs. 1 S. 1 BGB ).

1)
„Ist die Heizkostenverordnung in diesem Fall überhaupt anwendbar?"

Das kann ich Ihnen (noch) nicht beantworten.

§ 2 Heizkostenverordnung. „Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor."

Zwingend ist die Anwendbarkeit der Verordnung, wenn der Vermieter mit im Haus wohnt, nur bei mehr als zwei Wohnungen.
Hier lässt sich durchaus argumentieren, dass drei Wohnungen vorliegen (Dreifamilienhaus) und lediglich zwei Wohnungen zu einer Nutzungseinheit verbunden wurden.

Jedenfalls ist es den Vertragsparteien nicht verboten, die Heizkostenverordnung anzuwenden, da § 556a

2)
„Wurden die Heizkosten vom Vermieter richtig berechnet?"

Anhand Ihrer Angaben ja.

Bei Ihnen wird der Verbrauch über Heizkostenverteiler abgerechnet(?).

Die Abrechnung ist jährlich vorzunehmen, § 556a Abs. 1 , 1. Halbsatz BGB.

Den Abrechnungsmaßstab darf der Vermieter vor Beginn des Abrechnungszeitraums auch unter bestimmten Bedingungen ändern (§ 556a Abs. 1 S. 2 , § 556a Abs. 2 S. 1 BGB ).

Zu einer Zwischenabrechnung (hinsichtlich des Ölbestandes zum Zeitpunkt Ihres Auszugs) ist der Vermieter nicht verpflichtet.

Der Vermieter darf vom gesamten Abrechnungszeitraum ausgehen und die verbrauchsunabhängigen Kosten anteilsmäßig (Januar bis April 2017) auf Sie umlegen.

Die verbrauchsabhängigen Kosten wurde ja nach Ihrem Verbrauch abgerechnet (Zwischenablesung).

Die Verteilung verbrauchsabhängiger und verbrauchsunabhängiger Kosten im Verhältnis 50:50 ist nicht zu beanstanden, ebensowenig die Verteilung nach Gradtagszahlen.

3)
„Darf er uns die Heiznebenkosten berechnen, trotz dessen das diese nicht unserem Mietzeitraum, sondern vielmehr dem Mietzeitraum der Nachmieter zuzuordnen ist?
Und wenn ja, hätte er diese dann nicht nur anteilig anhand unserer 120 Nutzungstage berechnen dürfen? "

Ja, das darf der Vermieter, wenn die Nebenkosten im Abrechnungszeitraum angefallen sind.
Die Nebenkosten sind zudem nicht nur Ihnen und den Nachmietern, sondern für die Dauer des Leerstandes auch dem Vermieter zuzuordnen.

Richtig. Die „Heiznebenkosten" dürfen Ihnen nicht für das gesamte Jahr in Rechnung gestellt werden. Es dürfen Ihnen nur 120/365 Nutzungstage berechnet werden.

4)
Lassen Sie mich noch anmerken, dass „Wartungskosten Feuerlöscher" "überhaupt" nur von Ihnen zu tragen sind, wenn diese ausdrücklich im Mietvertrag ausgewiesen sind.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


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