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Heizkostenabrechnung - Sind Alternativen möglich?


| 01.03.2006 21:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Sehr geehrte Rechtsanwaeltinnen und Rechtsanwaelte,

Ich wohne in einer Einliegerwohnung in einem Einfamilienhaus. Die Vermieterin lebt mit in diesem Haus. Es gibt keine Messgeraete zum Erfassen der Heizkosten. In der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag haben wir vereinbart: (Auszug)

„ Die Nebenkosten teilen sich wie folgt auf:
Heizung/Warmwasser € XX,--
(Abrechnung erfolgt lt. Tankrechnung per Quadratmeter)“

Die Kosten fuer Schornsteinfeger, Strom fuer Heizung, Heizungswartung und Reinigung usw. werden gesondert abgerechnet.
Fuer den Zeitraum Nov. 2004 bis Dez. 2005 wurden mir die Heizkosten mit der Heizoelrechnung vom Dez. 2005 berechnet. Ich bin der Meinung, dass hierfuer die Rechnung des verbrauchten Heizoels aus dem Jahr 2004 zu verwenden ist.
Bekannte und Kollegen sagen mir, dass die Rechnung des verbrauchten Heizoels als Grundlage dienen muss.
Ich lebe erst seit Nov. 2004 in diesem Haus, es ist also meine erste Heizkostenabrechnung.
Ich habe selbst Hausbesitz, wegen einer Trennung lebe ich das erste Mal in einer Mietwohnung.
Wie ist hier die Rechtslage? Gibt es eine eindeutige Festlegung? Sind alternativen der Abrechnung moeglich, die der Vermieter alleine festlegen kann?

Mit freundlichen Gruessen

Ihr Ratsuchender
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre online-Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Grundsätzlich sind Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen, gemäß § 11 HeizkV kann bei Zweifamilienhäusern, in denen der Vermieter mit seinem Mieter unter einem Dach wohnt, jedoch vereinbart werden, dass die Heizkostenverordnung keine Anwendung findet. Gegen den festgelegten Verteilerschlüssel nach Quadratmetern lassen sich daher keine Einwände erheben. Diesen vereinbarten bzw. festgelegten Verteilerschlüssel kann Ihr Vermieter zudem nicht einfach abändern.

Nach überwiegender Rechtsprechung ist für die Einstellung der Kosten in die Betriebskostenabrechnung der Zeitpunkt der erfolgten Leistung maßgeblich (sogenanntes Anfall- oder Leistungsprinzip). Dies bedeutet, dass entscheidend darauf abzustellen ist, wann die berechnete Leistung erbracht worden ist und nicht danach, wann der Vermieter die Rechnung erhalten oder bezahlt hat (vgl. LG Hamburg NZM 2001, 806; AG Leipzig WM 2002, 376; AG Güstrow WM 1999, 551). Ihr Vermieter legt demgegenüber das Verfahren des Abflussprinzips zugrunde, d.h. er stellt darauf ab, wann er die Rechnung erhalten hat. Eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip wird er jedoch nur dann vornehmen können, wenn dies im Mietvertrag eindeutig festgelegt wurde. Da sich aus Ihrer Sachverhaltsschilderung keine entsprechende Vereinbarung ergibt, sollten Sie Ihren Vermieter zunächst auffordern, die Heizkosten auf der Grundlage der Tankabrechnung, die der Abrechnung vom Dezember 2005 vorausgegangen ist, neu zu berechnen.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreich erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Jutta Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 31.05.2006 | 20:52

Sehr geehrte Frau Petry-Berger,

vielen Dank fuer Ihre erste und schnelle Antwort vom 01.03.06.
Leider hatte meine Bitte zur Neuberechnung der Heizkosten auf Grundlage der dem Dezember 2005 vorausgegangenen Tankrechnung keinen Erfolg.
Die Vermieterin fordert, mit Hinweisen auf BGB §556 und 556a sowie §2 der Heizkostenverordnung, die Bezahlung der im Dez. 2005 gestellten Rechnung, die sich auf die Tankrechnung vom Dez. 2005 bezieht.
Sie verdeutlicht mir mit dem Beispiel „Mietwagen“, dass ich dort auch, zum Zurueckgeben mit vollem Tank, den aktuellen Treibstoffpreis zahlen muesste, obwohl ich vielleicht billigeren Treibstoff verbraucht haette.
Mit welchem Argument kann ich hier widersprechen?
Wie erlange ich Einsicht in die von Ihnen zitierten Urteile?
Im voraus, fuer die Beantwortung meiner Fragen, herzlichen Dank.

Mit freundlichen Gruessen

Ihr Ratsuchender

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.06.2006 | 23:57

Sehr geehrter Fragesteller,

der Vergleich einer Betriebskostenabrechnung mit der Rückgabe eines voll getankten Mietfahrzeuges überzeugt nicht. Denn bei der Betriebskostenabrechnung sind die in einer Abrechnungsperiode tatsächlich entstanden Kosten abzurechnen, während bei der Rückgabe des vollgetankten Mietfahrzeuges das Risiko einer Erhöhung des Treibstoffpreises in Kauf genommen werden muss. Dieses Risiko soll von dem Mieter jedoch nicht getragen werden. Auch der Gesetzgeber geht von dem Zeitabgrenzungsprinzip (Leistungsprinzip = periodengerechte Abgrenzung) aus, wie sich aus § 556 Abs. 3 BGB ergibt. Denn eine nicht zu vertretende verspätete Geltendmachung einer Nebenkostennachforderungen, die in § 556 Abs. 3 BGB berücksichtigt wird, ist bei dem Abflußprinzip (Zahlung der Kosten) nicht denkbar (vgl. Urteil des LG Berlin vom 28.10.2005, GE 20/05, Seite 1219). – Die Fachzeitschriften NZM und WM werden in einer Universitäts- oder ggf. auch einer Stadtbibliothek zugänglich sein. Erforderlichenfalls können Sie sich diesbezüglich erneut an mich wenden..

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin
petry-berger@t-online.de

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