Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
478.182
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Heizkostenabrechnung Mischmietverhältnis


| 05.11.2014 11:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um die Heizkostenabrechnung bei Mischmietverhältnissen, hier Wohnraum und gewerbliche Kindertagesstätte. Der Wohnraummieter hat einen Anspruch auf gesonderte Heizkostenabrechnung gegenüber der gewerblichen Nutzung. Der Vermieter muss darlegen, dass er das nach der HeizkostenVO beachtet.


Guten Tag
Ich wohne allein in einem 2 Parteien Haus im Obergeschoß ( 105,39 qm Wohnfläche).
Im Erdgeschoß ist ein Kindergarten (266,30 qm)

Vor einigen Tagen habe ich die Betriebskostenabrechnung bekommen, die einen sehr hohen Wert an Heizkosten ausweist.
Im Detail wird folgendes ausgeführt:

Brennstoffart: Erdgas
Menge in kWh: 96630
Kosten: 5249,73 €
KiTa = 26 Heizkörper
meine WE: 10 Heizkörper

Weitere Kosten:
Bedienung, Pflege und Überwachung = 258, 23 €
Abrechnungsservice = 203,75
Miete Messanlage = 125,95 €

Gesamtkosten der Liegenschaft = 5837,66 €

Dieser Betrag wurde nach dem Schlüssel 30:70 aufgeteilt:
30 % 1751,30 ergeben für mich na qm = 496,57 €
70 % 4086,36 : 165682 Verbrauswerte = 0,02466387 x 73335 Einheiten = 1808,73 €

Die Einheiten wurden wie folgt errechnet:
Verbrauch x Faktor für die Heizung = Einheiten
Dabei ist es so, dass der Faktor nach der Größe und Beschaffenheit des Heizkörpers errechnet wurden und meine Heizkörper, trotz minimalem Betrieb einen hohen Faktor aufweisen.
Beispiel:
Zimmer (ca 16 qm) mit einem Heizkörper (2100x500x100 RLLP) Reglereinstellung zwischen 2 und 3
Normwärmeleistung= 3704 kWh
Ablesewert = 3544 kWh
Faktor = 4,38
Einheiten = 15.522


Zusammen ergeben sich hieraus nun eine Forderung von 2305,30 €

Meine Fragen wären nun:
1. Aus meiner Sicht sind die Kosten nicht gerecht verteilt, da der Kindergarten sicher mehr Verbrauch hat und wahrscheinlich nur wegen den kleineren Faktoren geringere Verbrauchseinheiten aufweist. Ist meine Annahme richtig und kann ich die Heizkostenrechnung anfechten?

2. Aus meiner Sicht handelt es sich um ein Mischmietverhältnis. Wie hätte die Voraufteilung vorgenommen werden müssen?

3. Erst seit 2009 wird mit elektr. Messeinheiten gemessen und ein Heizungsfaktor angewendet, was mich auf Grund der schon länger installierten großen und veralteten Heizkörper benachteiligt. Gibt es hier eine Möglichkeit den Vermieter zu verpflichten die Heizkörper zu erneuern?

Vielen Dank voraus
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Fragen:

1. Aus meiner Sicht sind die Kosten nicht gerecht verteilt, da der Kindergarten sicher mehr Verbrauch hat und wahrscheinlich nur wegen den kleineren Faktoren geringere Verbrauchseinheiten aufweist. Ist meine Annahme richtig und kann ich die Heizkostenrechnung anfechten?


Antwort: Ja, wenn die Heizkostenabrechnung nicht den Anforderungen der Heizkostenverordnung genügt. Ob die Anfechtung erfolgreich ist – Ihre Formulierung „da der Kindergarten sicher mehr Verbrauch hat und wahrscheinlich… - enthält zu wenig Ansatzpunkte – hängt von der Reaktion des Vermieters auf Antwort 2 ab.

Frage 2. Aus meiner Sicht handelt es sich um ein Mischmietverhältnis. Wie hätte die Voraufteilung vorgenommen werden müssen?


Antwort: Der Vermieter ist bei Wohnobjekten mit einer gewerblichen Einheit zur gesonderten Erfassung der Nebenkosten des Gewerbes und der Aufbau der sich hieraus ergebenden Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Wohnungsmieter verpflichtet, weil er z.B. auch Verwaltungskosten des Objekts auf den Mieter abwälzen könnte.

Fordern Sie daher den Vermieter dazu auf, die gesonderte Erfassung der Nebenkosten und den Aufbau der gesonderten Nebenkostenabrechnung in Abgrenzung zu Ihrer Heizkostenabrechnung spezifiziert darzulegen.

Ihre Vermutung wegen der Mischmietsituation, dass Ihre Nebenkosten zu hoch sind, ist ein Indiz, das Sie zu dieser Aufforderung berechtigt. Das Recht der Offenlegungspflicht bzw. Ihr Recht auf Einsichtnahme erstreckt sich dabei auch auf die Gesamtabrechnung des Hauses, ohne dass dabei Datenschutzfragen im Wege stünden.

Frage 3. Erst seit 2009 wird mit elektr. Messeinheiten gemessen und ein Heizungsfaktor angewendet, was mich auf Grund der schon länger installierten großen und veralteten Heizkörper benachteiligt. Gibt es hier eine Möglichkeit den Vermieter zu verpflichten die Heizkörper zu erneuern?


Antwort:

Nicht unter dem Aspekt der Heizkostenabrechnung, solange der Vermieter seinen Pflichten aus §§ 6 - 9 HeizkostenVO nachkommt bzw. technisch nachkommen kann.

Im Zweifel kann es sinnvoll sein, die technischen Gegebenheiten der HeizkostenVO auf einen konkreten Fall durch einen öffentliche bestellten Sachverständigen etwa der IHK überprüfen zu lassen. Sollten dabei Fehler der Heizkostenabrechung zu Ihrem Nachteil nachgewiesen werden, können Sie die Sachverständigenkosten auf den Vermieter ableiten.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 07.11.2014 | 16:52

Guten Tag
Wenn ich es richtig verstanden habe, dann ist es mir erst dann möglich gegen die Abrechnung einen Widerspruch einzulegen, wenn der Vermieter nicht ausreichend erklären kann, dass er das Mischmietverhältnis mit berücksichtigt hat und so die Abrechnung Fehlerhaft wäre.
Muss ich da bis zur Klärung die Heizkostennachzahlung von ca 500 € leisten und auch die nun errechnete Erhöhung der monatlichen Vorauszahlung von 190 € zahlen?

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.11.2014 | 21:16

Gerne beantworte ich Ihre Nachfragen:

Frage 1:
Wenn ich es richtig verstanden habe, dann ist es mir erst dann möglich gegen die Abrechnung einen Widerspruch einzulegen, wenn der Vermieter nicht ausreichend erklären kann, dass er das Mischmietverhältnis mit berücksichtigt hat und so die Abrechnung Fehlerhaft wäre.

Antwort:

Hier gilt § 556 Absatz 3 Satz 5 BGB: Einwendungen gegen die Abrechnung müssen Sie spätestens bis zum Ablauf des 12 Monats nach Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitteilen.

Ich hatte nur ausgeführt, den Vermieter – da Sie ja nur eine plausible Vermutung haben – zuvor zur Darlegung aufzufordern, dass eine gesonderte Erfassung der Nebenkosten und den Aufbau der gesonderten Nebenkostenabrechnung in Abgrenzung zu Ihrer Heizkostenabrechnung erfolgt, da es sich eben um eine Mischmietobjekt handelt. Das ist Ihr gutes Recht angesichts der Indizlage.

Antwort zur Frage 2:

Da andererseits der Vermieter 2 Wochen nach Zugang einer möglicherweise korrekten Nebenkostenabrechnung klagen könnte, gehen Sie ganz sicher, wenn Sie die verlangten Zahlungen ausdrücklich „ohne Anerkennung eines Rechtsgrundes unter Vorbehalt" leisten.

Dann sind Sie nicht der Gefahr einer Zahlungsklage ausgesetzt (einen außerordentlichen Kündigungsgrund liefern Sie eh nicht bei Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung) und können je nach Reaktion des Vermieters einen Sachverständigen einschalten. Denn das ist empfehlenswert bei der technisch durchaus komplexen Materie der HeizkostenVO.

Geht das Gutachten zu Ihren Gunsten aus, haben Sie durch Ihren Zahlungsvorbehalt eine Anspruch auf Rückzahlung der ohne Rechtsgrund zu viel gezahlten Nebenkosten nach § 812 BGB sowie auch auf Erstattung der Sachverständigenkosten.

Viel Erfolg wünscht Ihr
W. Burgmer
- Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 06.11.2014 | 22:03


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Guten Tag
Die Auskunft war verständlich und dennoch würde ich noch eine Nachfrage stellen, sobald ich eine Reaktion vom Vermieter habe.
Vielen Dank"