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Heizkostenabrechnung - Fehlerhafte Bestimmung des Verbrauchs


24.10.2007 11:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim



Ich besitze zwei Mietwohnungen in Braunschweig seit 1998. Die Eigentümergemeinschaft besteht aus zehn Wohnungen. Sie sind zusammen mit weiteren 88 Wohnungen (7 weitere WEG) von einer einzigen Fernwärmeanlage versorgt. Der im Rahmen der Betriebskostenabrechnung errechnete Heizkostenverbrauch meiner Wohnungen war immer auffällig hoch (bis 3x Durchschnitt). Da ich die starke Vermutung eines groben Messfehlers hatte, liess ich Wärmemengenzähler einbauen. Die Ablesefirma arbeitet hingegen mit Verdunstungsröhrchen. Aus dem Vergleich mit den Werten aus den WMZ stellte sich für das Jahr 2006 tatsächlich heraus, dass der von der Ablesefirma errechnete Verbrauch um ca. Faktor 3 überzogen ist. Dadurch entstehen mir (bzw. den Mietern) insgesamt Mehrkosten in Höhe von ca. 600 €. Trotz meiner Beschwerde wurde die Abrechnung durch die Verwaltung nicht geändert, sie wurde in die Versammlung gebracht und genehmigt.
Nun die Frage: Wenn ich die Mehrkosten nicht bezahlen will, bleibt mit nur die Anfechtung des Beschlusses oder kann die Ablesefirma auf Schadensersatz verklagt werden? Wie hoch ist bei der Anfechtung des Beschlusses der Streitwert? Die Gesamte Abrechnungssumme der WEG? Und schliesslich, welche Aussichten auf Erfolg bestehen, wenn anhand der WMZ nachgewiesen werden kann, dass die Ablesefirma einen so grossen Fehler bei der Messung bzw. Schätzung gemacht hat?
Sehr geehrter Fragesteller,

herzlichen Dank für Ihre Fragen und das damit entgegengebrachte Vertrauen.

Sie können gegen den Beschluss gem. § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG (in Verbindung mit § 23 Abs. 4 WEG) gerichtlich vorgehen. Hierzu müssen Sie den Beschluss innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung anfechten. Örtlich und sachlich zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich das Grundstück der WEG-Gemeinschaft befindet.

Daneben ist durchaus auch eine Forderung nach Schadenersatz gegen die Abrechnungsfirma möglich. Dies hätte zumindest den Vorteil, dass die Frage des Gegenstandswertes, zu der ich nachfolgend noch antworte, klar mit den streitgegenständlichen 600,00 Euro beziffert werden kann. Gleichwohl bleibt es bei dem erforderlichen Nachweis, dass tatsächlich eine falsche Ablesung beziehungsweise eine falsche Messung erfolgt ist. Nur in diesem Fall werden Sie den entstandenen Schaden, den Sie darüber hinaus auch nachweisen müssen, erfolgreich geltend machen können.

Bei der Anfechtung des Beschlusses liegt der Streitwert, wenn Sie den gesamten Beschluss anfechten, beim Wert des gesamten Beschlusses, das heißt hier würde die gesamte Abrechnung der Nebenkosten einbezogen werden. Sie können jedoch die Anfechtung auf einen Teil des Beschlusses, und zwar hier die streitgegenständliche Position ihrer Wohnungseinheiten beschränken. Sodann dürfte der Streitwert lediglich die hier strittigen 600,0 € umfassen.

Die Erfolgsaussichten lassen sich pauschal regelmäßig nur sehr vage beurteilen. Wenn der Nachweis gelingt, dass tatsächlich die Messmethode und der Ablesewert fehlerhaft sind, besteht durchaus Aussicht auf Erfolg, dass die Nebenkostenabrechnungen falsch sind und Sie entweder erfolgreich den Beschluss anfechten beziehungsweise Ihre Schadensersatzforderung gegen die Ablesefirma, durchsetzen können. Es bleibt hier also eine Tatsachenfrage, die auch vom Gericht wohl nur unter Einschaltung eines Sachverständigen geklärt werden kann. Hinsichtlich der Kosten würde die Einschaltung eines Sachverständigen ebenfalls eine Erhöhung bedeuten. Alleine von meiner Seite erscheint fraglich, ob die Wärmemenge, in die mit den Wärmemengenzähler nachgewiesen werden auch der Wärmemenge entsprechen, die mit den Verdunstungsröhrchen nachgewiesen werden. Hier müsste eine Methode vorhanden sein, die einen Vergleich zwischen den beiden Messungen zulässt.

Ich hoffe, ihre Fragen hilfreich und für eine rechtliche Orientierung ausreichend beantwortet zu haben. Gerne können Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion nutzen. Ich stehe Ihnen auch weiterhin gerne zur Verfügung.

Bis dahin verbleibe ich mit freundlichen Grüßen

Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

www.rechtsbuero24.de

Nachfrage vom Fragesteller 24.10.2007 | 13:34

Vielen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort. Ich hätte folgende Nachfragen: Kann ich parallel beide Wege verfolgen (Anfechtung/Schadenersatzklage) oder muss ich mich auf eine beschränken? Wie sind die Fristen bei der Schadenersatzklage? Kann ich direkt die Ablesefirma verklagen, auch wenn ich nicht deren Auftraggeber gewesen bin (sondern die Hausverwaltung)? Und schliesslich: Sie sagen, im Falle der Schadenersatz muss ich einen Schaden nachweisen. Das bedeutet, dass der Schaden nicht bei meinen Mietern, sondern bei mir entstehen muss. Ich vermute, das geht nur dann, wenn ich offiziell auf die Weitergabe der Mehrkosten an die Mieter verzichte, und die Mehrkosten selber trage (wozu ich bereit wäre). Ist das der richtige Weg? Man wird mir nicht etwa dann Verletzung der Schadenminderungspflicht vorwerfen, oder?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.10.2007 | 16:36

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfragen darf ich nunmehr wie folgt beantworten.

Sie können grundsätzlich parallel beide Wege verfolgen, was jedoch nicht in allen Fällen ratsam ist. Sofern Sie zum Beispiel die Anfechtung des Beschlusses verfolgen, würden Sie gegensätzlich in Bezug auf die Forderung nach Schadenersatz handeln. Günstiger wäre es gegebenenfalls zunächst den Beschluss anzufechten und sodann Schadensersatzansprüche gegenüber der Abrechnungsfirma, geltend zu machen. Jedenfalls würden diese erst in drei Jahren als Schadensersatzanspruch verjähren.

Gleichzeitig sparen Sie möglicherweise Prozesskosten, wenn die Anfechtung des Beschlusses Erfolg hat.

Davon abgesehen, können Sie die Abrechnungsfirma direkt verklagen, da Sie aus deren Handeln, wenn dieses rechtswidrig gewesen ist, einen Schadensersatzanspruch haben. Die Herleitung des Schadensersatzanspruches dürfte regelmäßig unproblematisch sein, da Sie auch hier, genauso wie bei der Anfechtung des Beschlusses nachweisen müssen, dass die Messung fehlerhaft gewesen ist. Auch dies würde aber dafür sprechen, dass Sie zunächst nur den Beschluss anfechten. Wenn Sie dann bereits absehen können, dass Sie den Schaden nicht nachweisen können, sind auch die Erfolgsaussichten gegen die Abrechnungsfirma eher als gering einzuschätzen.

Selbstverständlich können gegenüber den Mietern nur Positionen abgerechnet werden, die auch tatsächlich entstanden sind. Die Mieter werden sich bereits bei der Einsichtnahme auf die Abrechnung beziehungsweise den Beschluss darauf berufen, dass die von Ihnen möglicherweise trotzdem in Rechnung gestellten Mehrkosten überhaupt nicht angefallen sind. Insofern besteht auch keine Schadenminderungspflicht. Problematisch könnte jedoch wiederum der Nachweis des Schadens sein, da Sie im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter die Mehrkosten abwälzen könnten, so dass Sie keinen Schaden hätten. In diesem Fall müsste eine dauerhafte Verweigerung der Bezahlung der Betriebskosten in der streitgegenständlichen Höhe durch die Mieter erfolgen. Erst dann könnten Sie Ihren Schaden konkretisieren und auch als Anspruch möglicherweise durchsetzen.

Ich hoffe, auch ihre weiteren Fragen hilfreich beantwortet zu haben und stehe Ihnen gerne weiter zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

www.rechtsbuero24.de

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