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Heizkostenabrechnung Eigentumswohnung


| 05.12.2017 01:44 |
Preis: 25,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Der Vorbesitzer einer Eigentumswohnung hat den Badezimmerheizkörper (Zentralheizung) ausgebaut. Das Badezimmer wird nun elektrisch über nachgerüsteten Handtuchheizkörper und Fußbodenheizung (die also beide über die Stromrechnung und nicht mehr über die Zentralheizung laufen) beheizt ... also auch nicht durch die umliegenden Räume.

Wie kann nun erreicht werden, dass die Fläche des Badezimmers aus der "beheizbaren Fläche" der Heizkostenabrechnung herausgenommen wird.

Die Hausverwaltung sträubt sich und beharrt weiterhin darauf, das Badezimmer gehöre zur beheizbaren Fläche, da es ja durch die umliegenden Räume mitbeheizt werden könne.
05.12.2017 | 11:01

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

der Einbau des Handtuchheizkörpers und der Fußbodenheizung stellt eine Mondernisierung nach § 555b Nr. 1. bis 5 BGB dar.

Mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit nach § 16 Abs. 4 WEG können die Wohnungseigentümer einen von der gesetzlichen Verteilung abweichenden Verteilungsschlüssel beschließen, sofern dieser dem Gebrauch bzw. der Möglichkeit des Gebrauchs Rechnung trägt.

Die doppelt qualifizierte Mehrheit bestimmt sich nach § 22 Abs. 2 WEG
- zum einen nach § 25 Abs. 2 WEG, der Mehrheit von 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer
- zum anderen nach der mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.

Wird die vorgeschriebene doppelt qualifizierte Mehrheit nicht erreicht, kann ggf. ein Beschluss nach § 22 Abs. 1 WEG zustande kommen, nämlich wenn alle beeinträchtigten Wohnungseigentümer zugestimmt haben.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Judith Freund
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Familienrecht

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Nachfrage vom Fragesteller 05.12.2017 | 12:04

Sehr geehrte Frau Anwältin,

vielen Dank für Ihre Antwort ... nur leider beantwortet sie nicht meine Frage.

Es soll nicht der Heizkostenverteilerschlüssel geändert werden - die Aufteilung nach Verbrauch (70 %) und nach beheizbarer Fläche (30 %) ist grundsätzlich sinnvoll und korrekt und soll beibehalten werden. Abgesehen davon, dass sich dafür auf keiner Eigentümerversammlung die erforderlichen Mehrheiten finden würden, wenn ein einzelner Eigentümer in seinem Badezimmer neue Tatsachen schafft - "Modernisierung" hin oder her.

Meine Frage war, wie kann ich die Fläche meines Badezimmers, das nun nicht mehr von der Zentralheizung beheizt wird und auch nicht durch die Nachbarräume miterwärmt werden muss (weil ja eine unabhängige Elektroheizung eingebaut wurde), umwidmen, dass sie i. R. d. Heizkostenabrechnung nicht mehr als "beheizbare Fläche" berücksichtigt wird. Das kann ja schlechterdings nicht der Beschlusskompetenz einer Eigentümerversammlung unterliegen und somit vom "good-will" der Miteigentümer abhängen.

Also im Grunde: durch wen und wo findet die Festlegung statt, welche Eigentumsanteile (Räume) "beheizbare Fläche" darstellen und welche nicht. Aus der Teilungserklärung geht es m. E. nicht hervor. Denn diese nach Individualinteresse abzuändern dürfte ebenfalls nicht durchsetzbar sein.

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.12.2017 | 15:02

Das Problem kann nicht über den Hausverwalter gelöst werden, der setzt nur den Wirtschaftsplan um, der von den Wohnungseigentümern genehmigt wurde.

Sie können jetzt nur versuchen, einen Antrag zur Modifizierung der beheizbaren Fläche auf der Eigentümerversammlung zu stellen.

Allerdings wird dort ggf. das Gegenargument kommen, dass der Vorbesitzer durch seinen Umbau die Teilungserklärung bzw. Vorbeschlüsse unterlaufen und eine unrichtige Faktenlage geschaffen hat. Außerdem werden die anderen Wohnungseigentümer wohl eher nicht bereit sein, anteilsmäßig mehr zu bezahlen.

Wenn Sie trotzdem einen derartigen Beschluss erzielen sollten, dann ist die Entscheidung im Falle einer Nichtanfechtung auch gültig, selbst wenn die Teilungserklärung damit unrichtig würde.

Bewertung des Fragestellers 06.12.2017 | 02:58


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"Erste Antwort nahm keinen Bezug zur Fragestellung und auch auf Nachfrage kreiste sie um Eigentümerversammlung, mögliche Beschlüsse und Teilungserklärung - dabei muss doch vielmehr in der Heizkostenverordnung der Schlüssel zu den "beheizbaren Flächen" liegen ... bin jetzt nicht schlauer als vorher - daher ist mein Einsatz verloren.

Wäre besser, die Rechtsberater, die kein fundiertes Wissen zur jeweiligen Fragestellung haben, hielten sich zurück ... "
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 06.12.2017
3/5.0

Erste Antwort nahm keinen Bezug zur Fragestellung und auch auf Nachfrage kreiste sie um Eigentümerversammlung, mögliche Beschlüsse und Teilungserklärung - dabei muss doch vielmehr in der Heizkostenverordnung der Schlüssel zu den "beheizbaren Flächen" liegen ... bin jetzt nicht schlauer als vorher - daher ist mein Einsatz verloren.

Wäre besser, die Rechtsberater, die kein fundiertes Wissen zur jeweiligen Fragestellung haben, hielten sich zurück ...


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