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Heizkostenabrechnung: Beheizte Wohnfläche

| 06.11.2011 13:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,

auch wenn ich in einem mir gehörenden Reihenhaus wohne, habe ich eine Frage, die sicherlich am besten in das Thema Mietrecht passt. Hierbei geht es um Heizkostenabrechnungen eines Fernwärmeversorgers, genauer gesagt um die Berechnung der zugrunde liegenden beheizten Wohnfläche.

Der Versorger legt in seiner Berechnung der eh schon im Vergleich zu anderen Anbietern hohen Kosten die komplette Wohnfläche als Grundlage an. Nachdem ich mich mit diesem Thema selber recht ausführlich beschäftigt habe, interessiert mich jetzt eine juristische Meinung.

Zu allererst wäre da einmal § 2 der Wohnflächenverordnung (WoFlV):

„Zur Wohnfläche gehören nicht […]
1c) Waschküchen
1f) Heizungsräume"

Wir haben in unserem Haus einen kleinen Waschmaschinenraum, der Platz für Waschmaschine und Trockner bietet und der mit entsprechenden Anschlüssen ausgestattet ist. Zudem gibt es einen sog. Hauswirtschaftsraum, in dem sich neben der Fernwärmestation noch die üblichen Hausanschlüsse wie Strom, Wasser etc. befinden. Da nicht zur Wohnfläche gehörende Grundflächen auch nicht zur beheizbaren Wohnfläche gehören können, dürfen diese beiden Räume meiner Meinung nach per se nicht zur Berechnung des Bereitstellungspreises herangezogen werden.

Da wir keinen Keller haben, wurde das Reihenhaus zudem mit einigen fensterlosen Kellerersatzräumen ohne eigene Heizkörper ausgestattet, die auch aufgrund ihrer Größe nicht für Wohnzwecke genutzt werden können.

In der Energiesparverordnung (§ 2 Nr. 4 EnEV 2009) heißt es in der Begriffserklärung:

„[Im Sinne dieser Verordnung] sind beheizte Räume solche Räume, die auf Grund bestimmungsgemäßer Nutzung direkt oder durch Raumverbund beheizt werden"

In Kommentaren heißt es dazu weiter:

Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, Beck Juristischer Verlag: „Angesichts dieser Regelung [der EnEV] ist daher nicht allein darauf abzustellen, ob die entsprechenden Räume mit Heizkörpern versehen sind oder nicht, sondern darauf, ob die angrenzenden Räume ohne Heizkörper bestimmungsgemäß von den sich in anderen Räumen befindlichen Heizkörpern mit Wärme versorgt werden sollen. Das wird von Fluren oder Dielen generell gesagt werden können, nicht aber von Abstellkammern […]."

Hans Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Auflage 2009, Beck Juristischer Verlag: „Es ist evident, dass Räume, die nur durch andere mitbeheizt werden […], weniger Wärme erhalten als diejenigen mit einem Heizkörper. […] Aus diesem Grund ist die Ansicht vorzuziehen, dass bei Abrechnung nach beheizter Fläche nur diejenigen Räume zu berücksichtigen sind, die mit einem Heizkörper versehen sind."

Davon einmal abgesehen, dass unsere nicht mit einem Heizkörper ausgestatteten Abstellräume nicht vollwertig mit Wärme versorgt werden können, ist es unstrittig, dass diese „bestimmungsgemäß" überhaupt nicht beheizt werden sollen. Eine Berücksichtigung der Abstellräume für die Berechnung der beheizbaren Wohnfläche ist demnach meiner Meinung nach ebenfalls nicht korrekt.

Auf diese Argumentation will sich der Versorger nicht einlassen: „In der von Ihnen zitierten Wohnflächenverordnung ist zwar eine Nutzfläche definiert, nicht jedoch die beheizte Fläche. Hinsichtlich der beheizten Fläche hat sich die Definition der Arbeitsgemeinschaft Heiz- und Wasserkostenverteilung e.V. allgemein durchgesetzt. Demnach sind beheizbare Flächen […] auch angrenzende Räume, die z.B. durch eine offen stehende Tür indirekt beheizbar sind. Oder anders: Als beheizbare Flächen können alle Flächen verstanden werden, die von den Wohnungswänden umschlossen sind."

Schon vor dieser Antwort des Versorgers habe ich meine monatlichen Zahlungsabschläge vorsorglich der meiner Meinung nach korrekten beheizten Wohnfläche angepasst. Da ich nun eine Zahlungserinnerung mit Bitte um Überweisung offener Beträge erhalten habe, stellt sich mir die Frage, die ganze Sache eskalieren zu lassen und ggf. eine juristische Auseinandersetzung in Kauf zu nehmen.

Wie anfangs erwähnt, würde ich mich an dieser Stelle daher über eine fachliche Meinung freuen.

Viele Grüße
Marc F.

Sehr geehrter Ratsuchender,

bei der Beheizung sind nicht nur solche Räume, die auch über einen eigenen Heizkörper verfügen, zu berücksichtigen.

Auch angrenzende Räume, die durch eine offenstehenden Türe indirekt beheizbar sind, werden hinzugezogen (Handbuch zur Wärmekostenabrechnung 11.Aufl.).

Da sich die Räume hier innerhalb des vermieteten Hauses befinden, sind sie also in der Tat hinzuzurechnen, da sie Wärme aus der Heizanlage mittelbar erhalten können. (Lützenkirchen, Anwaltshandbuch Mietrecht 3. Aufl. 2007).

Daher halte ich den Enwand des Versorgers für richtig und würde es nicht auf eine Auseinandersetzung ankommen lassen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Nachfrage vom Fragesteller 06.11.2011 | 16:07

Sehr geehrte Frau True-Bohle,

besten Dank für Ihre Antwort.

Da Sie auf die Gesetzestexte nicht näher eingegangen sind, möchte ich hier aber noch einmal konkret nachfragen:

Sie sind also der Auffassung, dass ein Heizungsraum als auch ein Waschmaschinenraum entgegen der WoFlV zur Wohnfläche gehören?

Und die lt. EnEV "bestimmungsgemäße Nutzung" der Kellerersatzräume halten Sie für irrelevant?

Viele Grüße
Marc F.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.11.2011 | 17:01

Sehr geehrter Ratsuchender,

ganz so ist es nicht. Natürlich wurde die Gesetzgebung und Rechtsprechung geprüft und berücksichtigt.

Im Rahmen der Erstberatung wurde aber um die Meinung gefragt. Und diese wurde mitgeteilt.

Es gibt auch verschiedene Verfahren im hiesigen Bereich, die auch an Ihren Wohnort übertragbar sind. Alle wurden ähnlich entschieden, so dass meine Meinung bei der Heizkostenabrechnung (für Sie leider mit negativem Ergebnis) nicht zu ändern.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
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Bewertung des Fragestellers 06.11.2011 | 17:08

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

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Stellungnahme vom Anwalt:
Leider wieder eine Bewertung, die ohne rechtlichen Hintergrund allein vom Ergebnis ausgeht. Passt das Ergebnis nicht, wird schlecht bewertet (früher sollen Überbringer nicht positiver Botschaften noch ganz anderes erlebt haben.....Es ist traurig, dass qnc solch sachfremde Bewertungen zulässt....Wenn der Ratsuchende es entgegen meinem Rat auf ein Verfahren ankommen lassen, wird er auch noch Verfahrenkosten tragen müssen. Manchmal ist auch das Abraten von einem Verfahren eine hilfreiche Antwort, auch wenn Querulaten das nicht wahrhaben wollen.
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