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Heizkosten wurden nur geschätzt, jetzt Betriebskostennachzahlung


11.02.2005 18:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Im Dezember 2003 erhielt ich meine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2002 (Jan.-Dez.). Aufgrund der um 350 % höheren Heizkosten als im Jahr 2001 bat ich um Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen des Vermieters. Dies erfolgte im Januar 2004.

Dort erfuhr ich dann, dass im Abrechnungsjahr 2001 durch die Stadtwerke der Gesamtverbrauch der Heizanlage (Erdgas)nur geschätzt wurde (Softwarumstellung bei den Stadtwerken). Erst im Abrechnungszeitraum 2002 erfolgte dann wieder eine Ablesung durch den Energieversorger.

Somit enthält die Abrechnung des Jahres 2002 noch den Anteil der Heizkosten, welcher durch den Energieversoger im Jahr 2001 zu gering geschätzt wurde. Laut Aussagen des Energieversorgers war dem Vermieter die Schätzung bekannt (in Rechnung ausgewiesen). Trotzdem wurde ich bei der Abrechnung des Jahres 2001 nicht darauf hingewiesen. Vielmehr erhielt ich aus diesem Jahr eine Gutschrift auf Grund der erfolgten Vorauszahlung.

Das Gebäude wurde im Jahr 2000 umfassend saniert. Der Neubezug der WE´s erfolgte im Jahr 2000 über einen Zeitraum vom Mai (Bezugsfertigkeit) bis November. Ich bezog die Wohnung im September 2000.

Meiner Meinung nach hätte der Vermieter auf Grund fehlender Vergleichszahlen (volles Jahr) der Schätzung nicht zustimmen dürfen.

1. Frage
Ist meine Meinung richtig und hätte der Vermieter die Rechnung des Energieversorgers reklamieren müssen?

2. Frage
Kann der Vermieter die Kosten aus dem Jahr 2001 (jedoch erst mit Rechnung des Jahres 2002 geltend gemacht) im Rahmen der Betriebskostenabrechnung 2002 fordern, auch wenn er für das Jahr 2001 eine abschließende Rechnung erstellt hat und ich dort nicht hingewiesen wurde, dass die Heizkostenrechnung auf geschätzte Werte des Energieversorgers basiert?

3. Frage
Kann ich mich auf Verwirkung berufen, da Umstand und Zeitmoment (Kosten aus dem Jahr 2001, Abrechnung des Jahres 2002 im Dezmeber 2003zugegangen, Kenntnis des o. g. Umstandes im Rahmen der Prüfung der Abrechnung beim Vermieter im Januar 2004)eine Zahlung auschließen?
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

1. Zunächst ist die für den Verbrauch des Jahres 2001 vorgenommene Schätzung nicht zu beanstanden, da die tatsächlichen Verbrauchswerte aus technischen Gründen nicht ermittelt wurden. Die HeizKV lässt in einem solchen Fall eine Schätzung ausdrücklich zu. Wenn ich Sie richtig verstehe, lag in der Schätzung auch die einzige Möglichkeit, überhaupt Heizkosten abzurechnen. Daß der Energieversorger die Schätzwerte zu niedrig angesetzt hat, ist Ihnen im Übrigen auch zugute gekommen, da Ihre Abrechnung dadurch mit einem Guthaben endete. Hätte der Vermieter die Abrechnung reklamiert und den Ansatz eines höheren Verbrauchs gefordert, hätte dies für Sie in 2001 zu höheren Kosten geführt. Ich sehe daher nicht, daß man dem Vermieter die niedrige Schätzung vorwerfen kann.

2. Alleiniger Streitgegenstand ist jetzt die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2002. Diese Abrechnung darf selbstverständlich nur die in diesem Jahr angefallenen Heizkosten berücksichtigen. Die Abrechnung darf also nur den Brennstoffverbrauch vom 1.1.02 bis 31.12.02 beinhalten. Ob dies der Fall ist, läßt sich durch Einsichtnahme in die Rechnungsunterlagen klären. Daß die Abrechnung mehr als 3x so hoch ist, wie die Vorjahresabrechnung bedeutet nicht zwangsläufig, daß Heizkosten des Jahres 2001 darin enthalten sind. Nach Ihrer Schilderung des Sachverhalts dürfte vielmehr das Gegenteil richtig sein: Die Abrechnung 2002 wird vermutlich auf dem tatsächlich in 2002 gemessenen Gasverbrauch beruhen und die Schätzung für 2001 war zu niedrig. Damit zahlen Sie aber nicht für 2002 zuviel, sondern haben für 2001 zu wenig gezahlt.

Ob meine Vermutung stimmt, kann aber nur ein Blick in die Unterlagen klären. Wichtig aber ist: Enthält die Abrechung 2002 Kosten die im Abrechnungszeitraum 2001 entstanden sind, so sind diese herauszurechnen. Der Zeitraum 2001 wurde bereits abgerechnet, und damals nicht berücksichtigte Kosten haben in der Abrechnung 2002 nichts verloren.

3. Wenn die Abrechnung 2002 Kosten des Jahres 2001 enthalten sollte, so bedarf es nicht der Einrede der Verwirkung. Der Abrechnungszeitraum 2001 wurde schließlich bereits abgerechnet. Durch die vorbehaltslose Annahme des überwiesenen Guthabens ist dieser Abrechnungszeitraum abgeschlossen und die spätere Geltendmachung weiterer, vergessener Kosten nicht möglich, sofern dies in der Abrechnung nicht ausdrücklich vorbehalten wurde.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Auskunft geholfen zu haben und stehe für Rückfragen selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

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