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Heizkosten


| 30.03.2006 21:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim



Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin ,sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
Wir wohnen (3.Pers.)seit Nov 04 in einer 100qm grossen 4 Zimmerwohnung,mit eigener Gasterme im Keller.
Laut Betriebskostenabrechnung aus 2005
(Vermieter privat),bekamen wir einen Posten Heizungswartung von 286,98 EUR in Rechnung gestellt,im Mietvertrag steht nur ,dass Heizkosten gesondert verrechnet werden,kein Betrag als Obergrenze für Heizungswartung. Der Monteur für die Heizungswartung ist mit Vermieter befreundet,und wir bemerkten,da die Heizung unzuverlässig in der Wohnung lief,dass sie entweder kaputt (20J.)oder falsch "gewartet" ,bzw.falsch eingestellt wurde.Der Monteur hat bei seinen Besuchen immer nur die Gastherme mit Wasser befüllt.
Letzte Woche bekam ich die Gasrechnung der Fa.EON GAS.Wir haben aus 2005 einen Gasverbrauch von insges 46000Kw.mit Nachzahlung von 1100 EUR,mit neuem Abschlag von 175 EUR anstatt 104 EUR monatlich.
Da unserer Verbrauch mehr als doppelt so hoch ist (Vergleichwerte Vormieter/Nachbarn),habe ich eine Fachfirma beauftragt,die die Gastherme mal korrekt überprüft hat.
Es stellte sich bei der Überprüfung heraus,das durchgehend die Gastherme lief (war auf Handbetrieb gestellt)auch im Sommer,weil eine elektronische bzw.automatische Einstellung aufgrund einer defekten Zeitschaltuhr und Temperaturfühler nicht möglich war. Diese Einstellung war offenbar von dem Handwerker vorgenommen worden, zu welchem Zeitpunkt ist unbekannt. Tatsache ist, dass wir davon nichts wussten und erst nach der Prüfung durch den Fachmann der kausale Zusammenhang mit dem horrenden Kilowattverbrauch zutage kam.
Frage 1: Ist es richtig, dass beim sog. Formularmietvertrag eine Obergrenze bzgl. der Wartungskosten einer Therme angegeben sein muß,damit diese Kosten auf den Mieter abgewälzt werden können? ( Ich habe dieses in dem Forum gelesen)?
Frage 2: Da wir nicht bereit sind, die hohe Nachzahlung und daraus resultierende hohe Abschlagszahlung komplett zu übernehmen, wie können wir den Vermieter dazu bewegen, sich an der Nachzahlung zu beteiligen, da wir die Mehrkosten nicht in dieser Höhe verschuldet haben?
Frage 3: Gibt es eine Möglichkeit, die Kosten für die von uns beauftragte Firma an den Vermieter weiterzugeben, da wir davon ausgehen, dass der Defekt der Zeitschaltuhr dem Handwerker des Vermieters bekannt war(die Einstellung auf Handbetrieb gewährleistet den Betrieb der Anlage, die jedoch dauerhaft anspringt und Winter wie Sommer immer den gleichen Energiebedarf hat)? Diese Vermutung teilte auch der von uns beauftragte Fachmann.
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Fragen, die ich wie folgt unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes beantworten darf:

1.
Richtig, bei Formularmietverträgen ist eine Klausel hinsichtlich der Wartung von Gasthermen und Boilern (oder auch anderen Wartungsarbeiten an technischen Geräte)unwirksam. Sie brauchen daher die Reparatur aufgrund dieser Klausel nicht zahlen.

2.
Sie können den Vermieter mit der Sachlage konfrontieren und ihm eine angemessene Beteiligung an den Kosten anheim stellen. Falls er darauf nicht eingeht, besitzen Sie grds. Minderungsansprüche in der Höhe des von Ihnen nicht verschuldeten zu hohen Gasverbrauchs, da der Vermieter verpflichtet ist, eine intakte Gastherme bereitzustellen. Hier können Sie u.U. auch den Mietzins oder Nebenkostenvorauszahlungen in geringerer Höhe zahlen. Achten Sie jedoch darauf, dass diese nicht mher als 2 Monatsmieten betragen, da hieraus evtl. ein außerordentliches Kündigungsrecht erwachsen könnte.

3.
Die Kosten der Überprüfung können Sie dem Vermieter als Schadensersatz in Rechnung stellen, da diese nötig waren, umeinen Mangel an der Mietwohnung zu erkennen und damit auch weitere Nachteile für Si vermieden wurden.

Ich hoffe, dass ich Ihre Fragen hilfreich beantworten konnte und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Abend.

Mit freundlichen Grüßen


Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

Nachfrage vom Fragesteller 01.04.2006 | 08:00

Sehr geehrter Herr Joachim,
ich glaube nicht das eine gütige Regelung seitens des Vermieters herbeigeführt wird.
Er bekommt schriftl. Aufstellung meiner Forderungen aus Nachzahlung.
Frage: bei einem Mietzins von netto 700 EUR , Betriebskosten 80,00 EUR.
Wie sollte ich meine Forderung gesamt von 1300 EUR,
wiederholen?
Vielen Dank nochmals.
Mit freundlichen Grüssen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.04.2006 | 11:17

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Ansprüche können Sie im Rahmen des Zurückbhaltungsrechtsgeltend machen.

Sie sollten den Vermieter zum einen auffordern, den Mangel abzustellen und gleichzeitig die Aufrechnung mit Schadensersatz- und Minderungsansprüchen erklären und zum anderen dem Mieter eine Frist zur Beseitigung des Mangels setzen. Nach fruchtlosem Ablauf der Frist können Sie dann die Miete und/oder die Nebenkostenvorauszahlungen einbehalten, solange der Mangel nicht behoben ist.

Gleichzeitig können Sie die Nachzahlung und die Zahlung der erhöhten Betriebskosten unterlassen.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Antwort zur weiteren Orientierung behilflich ist und stehe ebenfalls gere zur weiteren Vertretung in der Angelegenheit zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

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"Vielen Dank vorab für Ihre prompte Antwort. Ich wüßte gern noch konkret, wie die Vorgehensweise in Bezug auf eine Kürzung des Mietzinses auszusehen hat, wenn der Vermieter nicht zu einer Einigung bereit ist ( wir zahlen eine Nettokaltmiete von € 690,- und eine Nebenkostenvorauszahlung von € 70,- monatlich )? "