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Heiz- und Stromkosten in der Nebenkostenpauschale enthalten ?!

02.07.2009 18:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


21:24
Hallo,

ich habe einen Mieter uebernommen. Mit dem alten Eigentuemer wurde nachtraeglich eine ¨"Nebenkostenpauschale" vereinbart. Wobei der Mieter jedoch direkt die Strom- und Gaskosten direkt mit den Lieferanten beglichen hatte. Ich habe auch keine Unterlagen erhalten, dass in denen hervorgeht, dass die NK Pauschale verbrauchsbedingt (nicht) erhoeht werden kann / darf.

Letzes Jahr habe ich eine Gas-Etagenheizung in die Wohnung einbringen lassen. Seitdem laeuft die Gasabrechnung ueber mich.

Der Anwalt vom Mieter hatte damals ausdruecklich noch darauf hingewiesen, dass ein Heizkostenablesegeraet eingebaut werden sollte, sonst wuerde man die Heizkosten nicht direkt zuweisen koennen und werde diese dann nicht bezahlen. Das Geraet wurde auch angebracht.

In der Nebenkostenabrechnung habe ich nun um Nachzahlung der Heizkosten gebeten.

Der Mieter und dessen Anwalt verweisen darauf, dass die Heizkosten schon mit der Nebenkostenpauschale beglichen ist.

Ist das rechtens, da bei den HK gesetzlich vorgeschrieben ist, dass diese verbrauchsbedingt abgerechnet werden muessen.

Kann ich den Betrag einfordern oder nur die NK Pauschale erhoehen, auch rueckwirkend ?

Vielen Dank fuer eine Antwort.

MfG




02.07.2009 | 19:17

Antwort

von


(62)
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Sehr geehrter Fragesteller/in,
vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzten kann, sondern ausschließlich den Zweck hat, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Nun zu Ihrer Frage, welche ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Wichtig sind für Sie § 556a und § 560 BGB.
§ 560 BGB bestimmt dem Grunde nach, dass eine Erhöhung einer Betriebskostenpauschale – so nicht im Mietvertrag vereinbart – einseitig durch den Vermieter nicht möglich ist.

Allerdings ist § 556a BGB die speziellere Vorschrift und bezieht sich dabei explizit auf verbrauchsabhängige Betriebskosten. Sie müssen sogar gem. § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB „Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem Maßstab umlegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.“

Wenn bisher etwas anderes galt, sieht § 556a Abs. 2 folgendes vor: Sie müssen dem Mieter einseitig mitteilen, dass Sie die Kosten für die Gasetagenheizung nunmehr verbrauchsabhängig umlegen, welche Vorauszahlungen er leisten muss, welcher Umlageschlüssel angelegt wird. Dies ist eine sogenannte Umstellungserklärung, die dem Mieter wie dargestellt transparent erörtern muss, wie diese Betriebskost abgerechnet wird.

Allerdings gilt die Erklärung erst ab dem nächsten Abrechnungszeitraum. Wenn Sie eine solche Erklärung, die in Textform, also nicht mündlich, erfolgen muss, noch nicht abgegeben haben, hat der Anwalt des Mieters recht. Für den aktuellen Abrechnungszeitraum ist mit der Betriebskostenpauschale die entsprechend anfallende Betriebskost abgegolten. Wenn Sie diese Erklärung jedoch jetzt abgeben, gilt ab dem nächsten Abrechnungszeitraum die aktuelle Miete zzgl. GEH-Vorauszahlung.

Ich hoffe Ihnen weiter geholfen zu haben und stehe Ihnen gerne im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marek Schauer
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 06.07.2009 | 17:54

Sehr geehrter Herr Schauer,

Vielen Dank fuer Ihre Antwort. Ich habe bzgl. dem aktuellen/ naechsten Abrechnungszeitraum eine Nachfrage.

Der Abrechnungszeitraum ist jeweils 01.06.-31.05., d.h. der jetztige Abrechnungszeitraum ist vom 01.06.2009 bis 31.05.2010.

Ist das der aktuelle oder naechste Abrechnungszeitraum?

Wenn ich jetzt schriftlich die Erhoehung in diesen Monat Juni fuer ab July 2009 ankuendige. Muss der Mieter die Erhoehung bezahlen ? Oder erst fuer den naechsten Abrechnungszeitraum 01.06.2010-31.05.2011 ?

Vielen Dank fuer Ihre Antwort.

MFG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.07.2009 | 21:24

Sehr geehrter Fragesteller/in

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes beantworte ich Ihre Nachfrage gerne zusammenfassend wie folgt:

Wenn im Mietvertrag dieser Zeitraum vereinbart ist, dann läuft der Abrechnungszeitraum schon und leider ja: Sie können die Umstellungsmitteilung zwar jetzt schon an den Mieter zustellen, aber eine Geltung findet erst ab dem nächsten Abrechnungszeitraum, also ab dem 01. 06. 2010 statt.

Einseitig können Sie den Abrechnungszeitraum nicht ändern.
Dazu benötigen Sie eine Vertragsänderung unter Zustimmung des Mieters. Und die wird dieser - da er offenbar auch anwaltlich beraten ist - wohl kaum geben.
Die letzte Möglichkeit wäre eine Vertragsänderung auf Basis des Vertrages, aber dann müsste dieser eine solche Option enthalten und das glaube ich eher nicht.

Es tut mir leid, Ihnen keine bessere Auskunft geben zu können.

Mit freundlichen Grüßen
Marek Schauer

ANTWORT VON

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