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Hausverwaltung/Rechnung


23.05.2005 14:59 |
Preis: ***,00 € |

Verwaltungsrecht



Wir hatten ein Müllentsorgungsystem mit einer Tranzponderkarte.Diese Karte funktionierte auf einmal nicht mehr.Sie wieß keine äußerlichen Schäden auf und wir wurden nur darüber belehrt (schriftlich) was bei Diebstahl oder Mietwechsel zu tun ist.
Am 06.05.2004 wählte die WEG die Hausverwaltung ab.Und sie kümmerte sich auch nicht mehr um unsere Müllkarte, ich bekam eine Tele.Nummer von der Firma, und dort habe ich angerufen und mein Problem geschildert.Sie meinten ja klar, ich bekomme eine neue Karte.
Am 27.05.2004 eröffnete die Hausverwaltung das Beschlussanfechtungsverfahren.Am gleichen Tag erhielten wir eine Rechnung der Müllfirma von der Hausverwaltung und sie war schon bezahlt.Nun fordert die Hausverwaltung das geld von uns ein, da es bis heute die WEG bezahlt hat.
Ich finde es nicht in Ordnung überhaupt eine Rechnung bekommen zu haben, weil uns keine Schuld trifft, wir haben die Karte Sachgemäß behandelt!
Und die Hausverwaltung war zum termin der Zahlung nicht mehr unsere Hausverwaltung...
Wie kann ich nun vorgehen, und was lohnt sich?Denn ich kann ihr ja sogesehen keine Entlastung ersteilen.

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Sehr geehrte(-r) Fragesteller(-in),

vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Zunächst einmal kann die Hausverwaltung, wenn ihr Verwaltungsauftrag beendet ist, ggfls. noch gegen der WEG Aufwendungen etc. abrechnen, weil es da ja ohnehin noch zu einer Saldierung kommen wird. Sie kann aber in der Tat nicht Ihnen gegenüber Ersatz für Aufwendungen verlangen.

In der Sache selbst scheint mir folgendes entscheidend zu sein: Sie sind als Mieter nur zum Ersatz bestimmter Reparatur- und Anschaffungskosten verpflichtet. Wenn ein für die Benutzung der Mietsache notwendiger Gegenstand ohne Ihr Verschulden erneuert werden muß, geht Sie das weder nach den üblichen Formularmietverträgen noch den Regelungen im BGB etwas an. Denn es käme ja –Beispielsfall- niemand auf den Gedanken, die Erneuerung eines in die Jahre gekommenen zentralen Schließsystems auf die Mieter umzulegen (so selbst im Falle eines Verlustes der Schlüssel durch den Mieter LG Mannheim, WM 77, 121). Deswegen hat der BGH auch eine pauschale Kostenbeteiligung an Neuanschaffungen für unzulässig erklärt (BGHZ 108, 1). Die Forderung scheint mir deswegen unbegründet.

Für diese Einschätzung spricht auch, daß Sie ja ursprünglich ohne jeglichen Vorbehalt einer Kostenbeteiligung (die nach obigen auch nicht zulässig wäre) nur hinsichtlich Diebstahl und Mieterwechsel schriftlich belehrt wurden. Hätten die WEG bzw. die in deren Auftrag handelnde Hausverwaltung entgegen Ihrer Sachverhaltsschilderung Anhaltspunkte gehabt, Sie an den Kosten zu beteiligen (schuldhafte Beschädigung o.ä.), wäre dies Ihnen ja damals mitgeteilt worden.

Dies sollten Sie der Hausverwaltung höflich, aber bestimmt mitteilen und die Zahlung verweigern, sinnvollerweise zusammen mit evt. weiteren Mitmietern.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ selbstverständlich zur Verfügung, genauso für eine weitergehende Interessenwahrnehmung.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Thomas Schimpf
- Rechtsanwalt -

Tel.: +49 (0)39 483 97825
Fax: +49 (0)39 483 97828
E-Mail: ra.schimpf@gmx.de

Nachfrage vom Fragesteller 23.05.2005 | 16:23

Würde sich in Ihrer Antwort etwas ändern, denn wir sind Eigentümer dieser Wohnung.Aber uns wurde nur schriftlich darüber Auskunft gegeben, was tun bei verlust oder einem Mieterwechsel, nirgens steht dort etwas darüber, wenn diese Karte nicht mehr funktioniert.Deshalb fand ich es ja so ungerecht, denn ohne diese Karte hätte ich ja meinen Müll nicht entsorgen können. Die Hausverwaltung fordert von uns privat den Betrag zu begleichen, die Firma hätte ja eine Leistung erbracht.Aber es bestand ja nicht mal ein schriftlicher Vertrag zwischen der Hausverwaltung und der Müllfirma, woher soll ich dann wissen, was da vereinbart wurde

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.05.2005 | 17:17

Guten Abend,

das war der Punkt im Sachverhalt, wo ich mir selbst nicht ganz sicher war. Da Sie aber immer von „der Hausverwaltung“ sprachen, nicht dem Verwalter nach dem WEG, schloß ich dann auf Ihren Status als Mieter. Egal, dafür ist die Nachfragefunktion ja auch da.

An meiner Antwort ändert sich im Ergebnis aber nichts. Wenn Sie Wohnungseigentümer sind, ist die Begründung natürlich eine andere. Zunächst ist zwar von § 27 WEG auszugehen, ich zitiere (auszugsweise):

§ 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

(1) Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet:
....
2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;
3. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen;
...

(2) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie:
...
2. alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen;
....
4. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind;
...

Damit hätte sich die Hausverwaltung zunächst im Rahmen Ihrer Aufgaben und Befugnisse gehalten.

Wenn aber die Zahlung „für Sie“ zu einem Zeitpunkt erfolgte, an dem die Hausverwaltung bereits nach § 26 WEG abberufen war und mit der Abberufung implizit auch der Verwaltungsvertrag beendet war, lag dies sicherlich nicht mehr im Rahmen von § 27 WEG.

Zwar hätten Sie dann mit der Befreiung von einer Verbindlichkeit u.U. etwas erlangt ohne rechtlichen Grund hierfür. Sie wäre dann evt. einem sog. Bereicherungsanspruch ausgesetzt (§ 812 BGB).

Falls ein solcher geltend gemacht werden sollte, kann Sie jedoch mit Ihren Forderungen als Wohnungseigentümer gegen den ehem. Verwalter aufrechnen.

Mit freundlichen Grüßen

RA Schimpf

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