Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Bewertungen
499.757
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Hausverwaltung verschleppt Reperatur

| 12.07.2018 17:10 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Anwälte,

ich besitze eine Erdgeschosswohnung in einem Haus mit insgesamt 6 Wohnungen.

8.10.2017 bei Starkregen kam es zu einem Wasserschaden innerhalb meiner Wohnung, der Wohnung darüber und im Treppenhaus, welche umgehend der HV gemeldet wurden.

11.10.2017 Trotz Drängen auf die Bestellung eines Gutachters wurde von der HV lediglich eine Dachdeckerfirma beauftragt, die ratlos war und eine Regenrinne erneuert.

Die HV hat auf zahllose Emails nicht reagiert.

16.11.2017 HV wird von zwei Eigentümern (>25%) schriftlich aufgefordert, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen, was nicht geschieht.

27.11.2017 HV erscheint zur Ortsbesichtigung und bestellt Gutachter

Wieder bleiben Mails an die HV unbeantwortet

18.12.2017 HV wird erneut aufgefordert, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen, was wieder nicht geschieht.

19.12.2017 HV kündigt an, Gutachterauftrag zurückzuziehen, da Uneinigkeit zwischen den Eigentümern besteht.

21.12.2017 Fristsetzung zur Beschlussfassung Gutachterbestellung bis 19.01.2018

18.01.2018 Antwort HV: Es ist bereits seit letztem Jahr ein Gutachter bestellt

05.04.2018 Nachfrage bei HV bezüglich Gutachten (keine Antwort)

10.04.2018 Erneute Nachfrage bezüglich GA bei Hausverwaltung (keine Reaktion)

13.04.2018 Rückfrage bei den anderen Eigentümern

24.04.2018 Rückfrage eines anderen Eigentümers bei der HV ergab, dass das GA der HV bereits am 25.02.2018 vorlag.

Daraufhin: Einladung zur Eigentümerversammlung am 28.06.2018 (über zwei Monate später bzw. über 4 Monate nach Vorliegen des GA!)

Bei der Eigentümerversammlung wurde die umfangreiche Sanierung des Gebäudes beschlossen. Im Zuge dessen soll auch der Schaden in meiner Wohnung saniert werden.

Heute kam es erneut zu Starkregen und zu Wasserschäden an allen drei zuvor genannten Stellen. Die Hausverwaltung wurde erstmals heute, um 9:20 Uhr, per Mail über den erneuten Wasserschaden in meiner Wohnung informiert. Um 11:30 Uhr meldete der Eigentümer der Wohnung über mir ebenfalls einen erneuten Wasserschaden. Um 14:20 Uhr meldete ich der HV, dass aus der Wand im Flur (keine Außenwand) das blanke Wasser läuft. Keine Reaktion. Um 15 Uhr habe ich die HV telefonisch kontaktiert und in Erfahrung gebracht, dass der HV "die nächsten Wochen" im Urlaub ist. Seinen Mitarbeiter, an den die Nachrichten ebenfalls adressiert waren, konnte ich nicht mehr erreichen (Feierabend).


Die Wohnung über meiner wurde kürzlich aufwändig saniert und es wird nun wohl erneut eine Sanierung erforderlich.

Lt meinem Mieter ist der Schaden dieses Mal deutlich stärker ausgefallen, das Wasser liefe hinter die Fußleisten und damit unter das Echtholzparkett. Es ist also davon auszugehen, dass nun auch der Fußboden erneuert werden muss. Außerdem hat mein Mieter eine Mietminderung angekündigt, da der erste Schaden ja inzwischen über 9 Monate zurückliegt, in denen er mit zwei riesigen Wasserflecken an der Wohnzimmerwand leben musste und nun die Wohnung sogar erneut feucht ist.

Nun meine Fragen: Hat die HV Ihre Pflichten verletzt, indem Sie

a) der Aufforderung zur Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung nicht nachgekommen ist und so die Beschlussfassung unnötig verzögert hat?

b) Hat die Hausverwaltung ihre Pflichten Verletzt, indem sie zwischen Vorliegen des GA und Einberufung einer Eigentümerversammlung so viel Zeit (über 4 Monate) verstreichen ließ?

c) Kann die HV haftbar gemacht werden, für die durch die Verzögerung der Sanierung entstanden Schäden (erneute Sanierung der bereits sanierten Wohnung des Miteigentümers, Erneuerung des Parkettes in meiner Wohnung, Mietminderung...)

Vielen Dank für Ihre Antwort


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Verwalter haftet, wenn er nicht alle Eigentümer über einen erkennbaren Instandsetzungsbedarf am gemeinschaftlichen Eigentum informiert und / oder erforderliche Beschlüsse der Eigentümer nicht herbeiführt hat. Ebenso kann er für eine schuldhaft verzögerte oder unterbliebene Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums in die Haftung genommen werden. Zu prüfen ist allerdings auch eine Haftung der anderen Eigentümer. Denn es ist in erster Linie Sache der Eigentümer selbst zu entscheiden, was sie tun. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass sie über einen Instandsetzungsbedarf unterrichtet werden und über die Vorgehensweise abstimmen können. Erfüllt der Verwalter seine Pflichten und lehnt die Mehrheit erforderliche Sanierungsmaßnahmen (ggf. auch vorbereitende, z.B. Begutachtung) ab, so ist der Verwalter grundsätzlich aus dem Haftung. In die Haftung geraten können dann diejenigen Eigentümer, die sich einer Abstimmung widersetzen, gegen die erforderliche Maßnahme stimmen oder sich der Stimme enthalten (BGH, Urteil vom 17. 10. 2014 – V ZR 9/14).

Nach Ihrer kurzen Schilderung gehe ich davon aus, dass es in erster Linie in die Verantwortung des Verwalters fällt, dass die notwendigen Maßnahmen nur stark verzögert ergriffen wurden und es dadurch zu einem zusätzlichen Schaden kam. Da es für den Verwalter auch ersichtlich gewesene sein dürfte, dass hier weitere Maßnahmen zeitnah ergriffen werden müssen und eine Verzögerung zu weiteren Schäden führen kann, würde ich eine schuldhafte Pflichtverletzung und damit einen Anspruch auf Schadensersatz grundsätzlich bejahen. Es wäre wie bereits ausgeführt auch eine Haftung anderer Eigentümer zu prüfen, soweit diese die notwendige Instandsetzung trotz ausreichender Information durch den Verwalter ebenfalls verzögert haben. Aufgrund des komplexen Sachverhalts und des bereits entstandenen Schadens sollte bereits jetzt unverzüglich ein auf WEG-Recht spezialisierter Anwalt vor Ort zur konkreten Prüfung und Vorbereitung der Geltendmachung der Ansprüche eingeschaltet werden.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 12.07.2018 | 19:30

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Wilking,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Ich habe natürlich Angst, dass mir zu den hohen Sanierungskosten und dem Mietausfall durch die Mietminderung weitere Kosten durch einen Anwalt entstehen, daher wäre ich Ihnen dankbar, wenn Sie mir mitteilen würden, wie Sie meine Erfolgsaussichten einschätzen.

Und wie ist das mit der Mietminderung, durch die mir ja ein finanzieller Schaden entsteht? Kann ich dafür auch Schadenersatz vom HV fordern?

Vielen Dank und freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.07.2018 | 20:14

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Mietausfallschäden einschließlich berechtigter Mietminderung sind grundsätzlich auch vom Anspruch umfasst, soweit sie auf dem Schaden am Eigentum beruhen, der aufgrund der Verzögerung eingetreten ist.

Die Erfolgsaussichten lassen sich aufgrund der kurzen Schilderung leider nur schwer abschließend beurteilen. Der Verwalter ist unter anderem verpflichtet, alle für eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, wenn nötig auch dringende Notmaßnahmen zu veranlassen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2, Nr. 3 WEG). Im Rahmen dieser Pflichten hat er den Zustand des Gemeinschaftseigentums nach seinen Möglichkeiten und Fachkenntnissen zu kontrollieren und die Eigentümer umfassend über die getroffenen Feststellungen zu informieren. Er hat dabei die erforderlichen Reparatur- oder Sanierungsmaßnahmen festzustellen, die Wohnungseigentümer zu unterrichten und diesbezüglich Beschlüsse herbeizuführen. Sofern Schäden im Sondereigentum auftreten, deren Ursache im Gemeinschaftseigentum liegen kann, hat er dem nachzugehen.

Bei allem ist jedoch auch zu berücksichtigen, dass es grundsätzlich Sache der Wohnungseigentümer selbst ist, für eine Instandhaltung bzw. Instandsetzung zu sorgen. Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft weisungsgebundener Sachwalter und in erster Linie Vollzugsorgan. Wenn die Wohnungseigentümer und der Verwalter in Bezug auf Baumängel und deren Ursachen denselben Kenntnisstand haben, ist es Sache der Wohnungseigentümer, rechtzeitig entsprechende Beschlüsse herbeizuführen (OLG Frankfurt, NJW-RR 2010, 161 ff.).

Bezüglich der Erfolgsaussichten einer Klage gegen den Verwalter kommt es also entscheidend darauf an, ob von Seiten der Eigentümer (einschließlich Ihnen) alles Notwendige unternommen wurde und das Verschulden für die Verzögerung der Hausverwaltung zuzurechnen ist. Ohne direkte Einsichtnahme in die Korrespondenz ist dies wie gesagt schwer zu beurteilen. Allerdings deutet in Ihrer Schilderung doch einiges darauf hin, dass der Verwalter angesichts der Sachlage deutlich eher die erforderlichen Maßnahmen wie Gutachter beauftragen, Feststellung des Sanierungsbedarfs und Herbeiführung diesbezüglicher Beschlüsse hätte in die Wege leiten können. Hierdurch hätte der aktuelle Schaden auch verhindert werden können, sodass die verschuldete Verzögerung ursächlich hierfür war und der Verwalter haften muss.

Mit freundlichen Grüßen


Wir
empfehlen

Mietminderung bei Mängeln der Mietsache

Mit dem interaktiven Muster von 123recht.net mindern Sie Ihre Miete ohne anwaltliche Hilfe. Mit Berechnung der Minderungsquote. Fragen beantworten, ausdrucken und an Vermieter schicken.

Jetzt Miete mindern
Bewertung des Fragestellers 12.07.2018 | 18:42

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"rasche und kompetente Beantwortung meiner Fragen. Genau das wollte ich. Vielen Dank."
Stellungnahme vom Anwalt: