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Hausverwaltung klagt gegen Mieter -ist Eigentümer aktivlegitimiert?

| 08.01.2020 12:21 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler


Der Fall:
-Mieter zahlt keine Miete...
-die austehende Miete soll vor Gericht eingeklagt werden

-Mietvertrag MV wurde nur vom Ehemann der Eigentümerin und der Mieter unterzeichnet
-im MV steht als Vermieter nur der Ehemann ohne Hinweis auf "in Vertretung oder in Vollmacht"

-der Ehemann (Hausverwaltung in Vollmacht der Ehefrau) tritt im Verfahren als Prozessbevollmächtigter auf
-die Ehefrau steht allein im Grundbuch und tritt als Klägerin auf - erscheit aber nicht im MV

-der Anwalt der Mieterin stellt Antrag auf "Klageabweisung"
Begründung:
"In der Sache hat die Klage kein Erfolg. Die Klägerin ist nicht aktiv legitimiert. Zwischen den Parteien ist
kein Mietvertrag geschlossen worden. Es besteht vielmehr nur ein MV zwischen dem Ehemann und der Mieterin."

meine Frage:
-reicht dem Gericht zur Aktivlegitimierung eine Vollmacht der Klägerin für den Ehemann und Mietvertragsunterzeichner als beauftragte Hausverwaltung aus?
-reicht der Nachweis der Eintragung im Grundbuch der Klägerin aus?
(beide Nachweise liegen dem Gericht noch nicht vor)

Was ist zu tun damit die Klage wegen fehlender Aktivlegitimierung vom Gericht nicht abgewiesen kann?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Im Hinblick auf die Geltendmachung der Mietrückstände ist aktivlegitimiert, wer als Vermieter im Mietvertrag steht, denn nur dieser hat einen Vertrag mit dem Mieter. Dies deshalb, weil es möglich ist, dass die Eigentümerin die Möglichkeit hat, jeden Dritten, also auch ihren Ehemann, mit der Vermietung der Wohnung zu beauftragen.

Somit reicht es nicht, dass die Klägerin eine Vollmacht für den Hausverwalter erteilt oder die Klägerin im Grundbuch ausgewiesen ist. Vor Erhebung der Klage hätte der Ehemann die Ansprüche an seine Ehefrau abtreten können, dann wäre diese aktivlegitimiert.

Ich bedauere, Ihnen kein für Sie günstigeres Ergebnis mitteilen zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 08.01.2020 | 13:41

Heisst das, dass also im konkreten Fall der Zusatz in der Vollmacht, welche die Eigentümerin der Hausverwaltung erteilt hat, "der Ehemann tritt alle Ansprüche aus bereits geschlossenen und noch zu schließenden Mietverträgen an seine Ehefrau ab, ausgereicht hätte um eine Aktivlegitimierung zu erlangen?
Habe ich Ihre Antwort dahingehend richt verstanden?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 08.01.2020 | 15:12

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Die Antwort ist so zu verstehen, dass der konkrete Anspruch vor Erhebung der Klage hätte abgetreten werden können. Solange eine hinreichende Bestimmbarkeit gegeben ist, können auch zukünftige Ansprüche im Sinne von § 398 BGB abgetreten werden.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 08.01.2020 | 19:30

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