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Hausverwaltung baut im Zuge einer Modernisierung in der Küche Brandschutzfenster ein


26.01.2018 21:42 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Pleßl, Dipl.-Jur.



Liebe Leserin, Lieber Leser

Ich miete seit 2010 eine Wohnung in München, die ich auch bewohne.
Baulich ist Wohnzimmer und Küche durch eine Türöffnung getrennt, jedoch befindet sich in der Öffnung keine Tür. Es ist also einfach ein türgroßer Durchgang dazwischen. Trennbar z.B. durch einen Vorhang.

Im Wohnzimmer gibt es ein Wohnzimmerfenster, in der Küche gab es bisher eine Tür die auf den Balkon führte. Über den Balkon ließ sich die Küche also sehr gut belüften. Machte man Küchentür zum Balkon hin und das Wohnzimmerfenster gleichzeitig auf, ließ sich auch Durchzug erzeugen.

Der Eigentümer hat sich dazu entschlossen, das Gebäude aufzustocken, von 5 auf 6 Stockwerke. Dazu muss ein Aufzug eingebaut werden. Dieser Aufzug wurde an der Stelle meines Balkons gebaut. Dafür habe ich einen neuen Balkon vor dem Schlafzimmer bekommen.

Der Aufzug ist ein Außenaufzug. Der Aufzugschacht ist gläsern.
Der Abstand zwischen dem Glaskasten (Aufzugschacht) und meiner Balkontür beträgt etwa 80 cm. Zwischen Hauswand und Aufzugschacht sind also 80 cm Platz.

Die Formulierung in der Modernisierungsankündigung ist folgendermaßen:

"Erneuerung der Fenster und Fenstertüren zur Energieeinsparung:
Die Holzfenster und -türen des Gebäudes werden entfernt und durch neue Kunststofffenster und -türen ersetzt. Die Küchenfenstertüröffnungen der Wohnungen bleiben bestehen."

Für den Austausch der Fenster wurde ich für eine Woche in ein Hotel einquartiert. Als ich zurück kam, hatte ich statt einem Küchenfenstertür eine normales Fenster. Die Türöffnung wurde zugemauert und stattdessen eine neue Fensteröffnung geschaffen. Das Fenster ist kein normales Fenster, sondern ein Brandschutzfenster. Das Brandschutzfenster sei vorgeschrieben, weil zwischen Aufzugschacht und Fenster so wenig Platz ist, dass sich dort im Brandfall ein Kamineffekt bilden würde.

Ein Brandschutzfenster lässt sich nur unter starker Krafteinwirkung öffnen. Es schließt sich automatisch. Man kann es kaum in Position halten. Eine sehr starke Feder zieht das Fenster zu. Man darf es nicht verkeilen. Effektiv kann ich meine Küche nun nur noch durch das Wohnzimmer lüften.

Ich bezweifele nicht, dass das Brandschutzfenster vorgeschrieben ist.
Allerdings bezweifele ich, dass man den Aufzug auf die Art und Weise bauen muss,dass ein solches Fenster notwendig ist.

In meinen Augen geht das aus der Modernisierungsankündigung nicht hervor, dass ich ein solches Fenster bekomme. Ansonsten hätte ich der Modernisierung auch widersprochen.

Es gab eine Infoveranstaltung der Eigentümer (vertreten durch die Hausverwaltung) bevor die Maßnahmen begonnen wurden. Dort habe ich die Frage über die Natur meines neuen Fensters gestellt. Dort wurde mir mündlich versichert, dass ich meine jetzige Küchenfenstertür behalte, lediglich ein Geländer würde davor installiert werden, damit ich nicht rausfalle.

Schriftlich habe ich zu dem Fensteraustausch nichts außer der obigen Modernisierungsankündigung.

Der beschriebene Austausch der Fenster erfolgte im Mai 2017. Ich habe zu dem Zeitpunkt der Hausverwaltung mündlich mitgeteilt, dass ich das nicht hinnehme. Tatsächlich wurde mir auch mündlich zugesichert, dass sich da noch etwas tun wird.

Seit Mai 2017 kann ich meine Küche nur zum braten benutzen, wenn ich es hinnehme, dass sich Fett- und Geruchsrückstände in meinen Stoffgardinen und meinem Stoffsofa festsetzen.
Im November 2017 habe ich den Bescheid bekommen, dass die Modernisierungen abgeschlossen sind. An dem Fenster hat sich nichts mehr getan.

Ich habe die Eigentümer bereits darüber in Kenntnis gesetzt, dass ich erwarte, dass meine Küchenfenstertüröffnung gemäß der Modernisierungsankündigung umgesetzt werden muss.

Wie sehen Sie die Situation? Kann ich dauerhaft die Miete mindern? Der Eigentümer wird wohl kaum den Außenaufzug versetzen. Was kann ich erwarten? Was soll ich machen?

Sehr geehrter Fragesteller,

in Artikel 46 der Bayrischen Bauordnung heißt es:

"Jede Wohnung muss eine Küche oder Kochnische haben. Fensterlose Küchen oder Kochnischen sind zulässig, wenn eine wirksame Lüftung gewährleistet ist."

Darauf sollten Sie Ihren Vermieter schriftlich mit Zugangsnachweis hinweisen und dabei unter Fristsetzung auffordern, baulich rechtskonforme Zustände herzustellen. Es droht ja auch Schimmelbefall der Wohnung durch Dampf beim Kochen. Darauf sollten Sie Ihren Vermieter aufmerksam machen, damit Sie sich nicht zu allem Überfluss auch noch für den Fall künftigen Schimmelbefalls entgegen halten lassen müssen, nicht ausreichend gelüftet zu haben.

Die nächste Eskalationsstufe wäre dann die Einschaltung der Bauaufsichtsbehörde.

Entspricht die Küche nach den beschriebenen Baumaßnahmen nicht den baurechtlichen Vorschriften, weil sie nicht mehr geeignet gelüftet werden kann, ist das grundsätzlich auch ein Sachmangel, der zur Mietminderung berechtigt. In Ihrer Mängelanzeige weisen Sie also noch auf die beabsichtigte Mietminderung hin, sollte keine Abhilfe geschaffen werden.

Daneben können Sie sich die Geltendmachung noch zu beziffernder Schadensersatzansprüche wegen des Reinigungsaufwands für Ihre Gardinen und Ihr Sofa vorbehalten. Für Rückfragen nutzen Sie gern die kostenlose Nachfragefunktion.

Vor der Bemessung des Minderungsbetrags sollten Sie sich von einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt vor Ort mit Schwerpunkt Mietrecht bzw. guter Kenntnis der lokalen Rechtsprechung für ANGEMESSENE Mietminderung konkret in München beraten lassen.

Freundliche Grüße
Stefan Pleßl, RA


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