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Hausverwaltung Seniorenstift - Eigentümerliste - Auslauf Verwaltervertrag

14.06.2019 14:46 |
Preis: 80,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bin Eigentümer eines Appartements in einem Seniorenstift. Bei der noch bestehenden Hausverwaltung (HW) bestehen Missstände. Ich und 6 weitere Eigentümer fordern die Herausgabe einer aktuellen Eigentümerliste mit vollständigem Namen und Anschrift der Eigentümer, um durch
konstruktive Information einen Wechsel der HV am 26.06.2019 mit Mehrheitsbeschluß herbeizuführen. Die Liste wird uns von HW und Beirat mit Hinweis auf den Datenschutz verweigert. Was können wir tun, damit wir dennoch die Liste noch rechtzeitig vor der außerordentlichen Eigentümerversammlung am 26.06.2019 erhalten, um die anderen Eigentümer objektiv informieren zu können? HW und Beirat besitzen Vollmachten, von Eigentümern mit wenig aktuellen Wissensstand. Können Sie Dokumente (aktuelle Rechtsprechung) vorlegen, die für Rechtssicherheit gegenüber HW/Beirat sorgen?

Es gibt dort einen Verwaltervertrag. In dem steht, "die Bestellung gilt für die Zeit vom 4.10.2010 bis zum 3.10.2015." In dem Vertrag gibt es keine weiteren Vertragsverlängerungszusätze.
In der Niederschrift vom 23.11.2015 zur ETV vom 19.11.2015 steht lediglich (ohne Zusatz): " Der Verwaltervertrag wurde um 1 Jahr bis zur nächsten ETV verlängert".
Für uns stellt sich das so dar, dass seit 3.10.2015 keine HW mehr besteht, weil es an einer ordnungsgemäßen namentlichen Bestellung zum Verwalter mit einfachem Mehrheitsbeschluss der WEG fehlt. Sehen Sie das auch so?
Besitzen die auf die HW vor dem 3.10.2015 ausgestellten Vollmachten noch Gültigkeit? Was ist mit den Vollmachten danach? Kann man in die Vollmachten des HW Einsicht nehmen? Kann man die HW verpflichten, Kopien davon heraus zu geben?
Freundlich grüßt











Sehr geehrter Ratsuchender,


sofern nach der ersten Verlängerung dann auch in den Folgejahren die Verwaltung mit Billigung der Eigentümergemeinschaft tätig geworden ist, wird man von einer Verlängerung des Verwaltervertrages ausgehen müssen, die auch stillschweigend erfolgen kann.

Zudem müssen Sie zwischen der Verwalterbestellung, die den Verwalter zum Vertreter der Eigentümergemeinschaft macht, und dem Verwaltervertrag, der hauptsächlich die Vergütung und weitere Aufgaben regelt, unterscheiden.


Jedoch selbst wenn Sie nicht von einer Verlängerung ausgehen sollten, wäre Beschlüsse nicht nichtig, sondern "nur" unwirksam, müssten also binnen Monatsfrist ab Beschlussfassung gerichtlich angegriffen worden sein, da sie sonst voll wirksam wären.

Setzen Sie dem Verwalter schriftlich eine angemessene Frist; gibt er Ihnen dann immer noch keine Gelegenheit zur Einsicht, muss (und sollte) der Gerichtsweg beschritten werden.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Die Vollmachten werden aufgrund der stillschweigenden Verlängerung ebenfalls wirksam sein. Allerdings kommt es dabei auf den genauen Wortlaut der Vollmacht an.


Und insoweit haben Sie als Eigentümer einen Anspruch gegen den Verwalter, Ihnen Einsicht in die Vollmacht zu geben.

Diese Einsicht ist allerdings auf das Büro des Verwalters beschränkt; er ist also nicht verpflichtet, Ihnen Kopien etwas zuzuschicken. Allerdings muss er Ihnen die Möglichkeit geben, Abschriften bzw. Fotos selbst im Büro zu fertigen (falls er so uneinsichtig st, Ihnen spätestens dann keine Kopiermöglichkeit zur Verfügung zu stellen.

Nachfrage vom Fragesteller 14.06.2019 | 18:54

Sehr geehrter Herr Bohle,
danke für Ihre Antwort. Ihre Ausführungen sind für mich nicht immer ganz verständlich. Sie sprechen,
dass man von einer Verlängerung des Verwaltervertrages ausgehen muss. Meine Frage bezieht sich aber auf die Bestellung des Hausverwalters. Ist dieser immer noch offiziell Hausverwalter nach dem 3.10.2015, auch wenn in der Niederschrift vom 23.11.2015 zur ETV vom 19.11.2015 überhaupt nicht daraus hervor geht, dass er ordnungsgemäß mit einfachem Mehrheitsbeschluss der WEG namentlich zum Verwalter bestellt worden ist? Ein neuer Hausverwalter, der sich bei uns vorgestellt hat, hat gesagt, die alte HW sei ab 3.10.2015 kein Hausverwalter mehr, weil es an der Dokumentation der Bestellung fehle und man könne bereits am 26.06. ein Wechsel der HW mit einfachem Mehrheitsbeschluss nach der Vorstellung herbeiführen.

Sie schreiben, setzen Sie dem Verwalter schriftlich eine angemessene Frist ..... . Sie meinen dies sicherlich in Bezug auf die Eigentümerliste. Ich hatte am 7.6. die HW aufgefordert, mir innerhalb von 3 Tagen die Eigentümerliste zur Verfügung zu stellen. Bis heute habe ich nichts erhalten. Eine Lesebestätigung des Mail liegt mir vor. Kann ich in sein Büro gehen und die Aushändigung einer Kopie der Eigentümerliste fordern? Wenn ich zum Gericht gehe, bekomme ich wegen der langen Dauer keine Liste mehr vor dem 26.06. Was kann ich tun, um die Liste vor dem 26.06. zu erhalten?
Freundlich grüßt

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.06.2019 | 19:18

Sehr geehrter Ratsuchender,



ich ordne die Antwort nochmals mit Ziffern, um eine bessere Übersicht zu geben:


1.)
Sofern nach der ersten Verlängerung dann auch in den Folgejahren die Verwaltung mit Billigung der Eigentümergemeinschaft tätig geworden ist, wird man von einer Verlängerung des Verwaltervertrages ausgehen müssen, die auch stillschweigend erfolgen kann.

Zudem müssen Sie zwischen der Verwalterbestellung, die den Verwalter zum Vertreter der Eigentümergemeinschaft macht, und dem Verwaltervertrag, der hauptsächlich die Vergütung und weitere Aufgaben regelt, unterscheiden.


Die Vertretung der Gemeinschaft verlangt die Bestellung; der Verwaltervertrag hingegen nicht, der sich dann auch stillschweigend verlängern kann.


2.)
Jedoch selbst wenn Sie nicht von einer Verlängerung ausgehen sollten, wäre Beschlüsse nicht nichtig, sondern "nur" unwirksam, müssten also binnen Monatsfrist ab Beschlussfassung gerichtlich angegriffen worden sein, da sie sonst voll wirksam wären.


3.)
Die Vollmachten werden aufgrund der stillschweigenden Verlängerung des Verwaltervertrages ebenfalls wirksam sein. Allerdings kommt es dabei auf den genauen Wortlaut der Vollmacht an, da möglicherweise dort gesonderte Einschränkungen enthalten sind.


4)
Und insoweit haben Sie als Eigentümer einen Anspruch gegen den Verwalter, Ihnen Einsicht in die Vollmacht (und Verwaltervertrag) zu geben.


5.)
Diese Einsicht ist allerdings auf das Büro des Verwalters beschränkt; er ist also nicht verpflichtet, Ihnen Kopien etwas zuzuschicken. Allerdings muss er Ihnen die Möglichkeit geben, Abschriften bzw. Fotos selbst im Büro zu fertigen (falls er so uneinsichtig st, Ihnen spätestens dann keine Kopiermöglichkeit zur Verfügung zu stellen.


Setzen Sie dem Verwalter dazu (also Einsichtsrecht) schriftlich eine angemessene Frist; gibt er Ihnen dann immer noch keine Gelegenheit zur Einsicht, muss (und sollte) der Gerichtsweg beschritten werden.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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