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Hausverwaltung Erbengemeinschaft


19.04.2007 21:42 |
Preis: ***,00 € |

Familienrecht



Ich besitze mit meiner Schwester ein 6-Familienhaus. Ich hatte mit meinem Mann 15 Jahre die Verwaltung übernommen. Nach Diskussionen wollte nun meine Schwester auch einmal die Verwaltung übernehmen und ich erledige jetzt nur noch die Jahreskostennebenabrechnung
Nun hat sie mir erzählt, dass sie bei 2 langjährigen, guten Mietern eine 20% Mieterhöhung beschlossen hat, die nicht mit mir vereinbart wurde (im Rahmen des Mietspiegels) und die nicht in meinem Interesse liegen.
Da wir laufend solche Probleme haben, würde ich gerne einen Hausverwalter einschalten, den sie aber aus Kostengründe nicht möchte. Nun meine Frage: Da ein Hausverkauf für mich nicht in Frage kommt (es ist das Geburtshaus meines Vater, der genau gegenüber wohnt) möchte ich gerne einen Verwalter, der "alles" regelt. Kann ich das gerichtlich durchsetzen und wie?
Vielen Dank

-- Einsatz geändert am 23.04.2007 14:50:36

-- Einsatz geändert am 23.04.2007 14:51:35

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Sehr geehrter Ratsuchende,


leider kann im Rahmen einer Miteigentümergemeinschaft die Übertragung der Verwaltung auf eine dritte Person – ebenso wie gemäß §
745 Abs. 1 BGB die Verwaltung selbst – nur mit der Zustimmung der Mehrheit, hier also beider Teilhaber, beschlossen werden (BGH NJW 1983, 449).

Verlangt werden kann zwar eine „dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung“ (§ 745 Abs. 2 BGB), die auch gerichtlich im Wege der Leistungsklage durchgesetzt werden kann. Hierunter fallen aber nur konkrete Regelungen und Maßnahmen, nicht aber die personelle Besetzung des „Verwaltungsorgans“.

Ohne Zustimmung Ihrer Schwester können Sie im Übrigen (nur) solche Maßnahmen oder Verfügungen treffen, die zur Erhaltung der Immobilie erforderlich (also nicht nur nützlich) sind, 744 Abs. 2 BGB.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen die Rechtslage in groben Zügen verständlich machen, auch wenn sie nicht Ihren Erwartungen entspricht.
Bei Unklarheiten nützen Sie bitte die Nachfragefunktion. Gerne stehe ich Ihnen auch darüber hinaus für ein Mandat zur Verfügung, wenn dies erforderlich werden sollte und Sie mich beauftragen möchten.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 23.04.2007 | 21:15

Zu o.g. Text hätte ich noch eine Nachfrage.
Wenn ich sie richtig verstanden habe, kann meine Schwester ohne meine Zustimmung nur Maßnahmen treffen, die zur Erhaltung der Immobilie erforderlich sind, also ist z.B. eine Mieterhöhung nicht damit gemeint - oder? Und bei z.B. Reperaturen - bis zu welcher Höhe - kann sie alleinige Entscheidungen treffen, die zur Erhaltung der Immobilen erforderlich sind.
Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.04.2007 | 21:55

Sehr geehrter Ratsuchende,

Sie haben das im Prinzip richtig verstanden. Allerdings fallen unter Maßregeln der Erhaltung im Sinne des § 744 Abs. 2 BGB nicht nur solche zur Erhaltung der Substanz, sondern auch des wirtschaftlichen Wertes der Immobilie. Jedoch ist bezüglich der Mieterhöhung nach Ihren Angaben nicht ersichtlich, dass diese objektiv erforderlich ist, um die Kosten zu decken. Soweit nur ein höherer Gewinn erzielt werden soll, ist dies nur eine nützliche und keine erforderliche Maßnahme und folglich zustimmungsbedürftig.

Reparaturarbeiten kann Ihre Schwester dagegen auch alleine in Auftrag geben bzw. Ihre Einwilligung im Voraus verlangen, soweit es sich wirklich nur um Maßnahmen zur Erhaltung, nicht auch der Verbesserung oder Modernisierung handelt. Eine feste Grenze, bis zu der Kosten noch als erforderlich anzusehen ist, gibt es nicht, es kommt vielmehr auf die konkreten Bedürfnisse im Einzelfall an.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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