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Hausverwalterwahl

| 01.05.2012 10:40 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Thema Verwalterwahl: Unsere ET – Gemeinschaft (ETG) hat einen Verwaltervertrag mit einer HV X, zum Zeitpunkt der Wahl war Frau X die alleinige Geschäftsführerin. Sie hat auch den Vertrag unterschrieben. Mit Frau X sind einige, so auch ich, nicht mehr zufrieden. Ihr Vertrag läuft zum 31.12.2102 aus. Eine Vertragsverlängerung des Verwaltervertrages sollte auf der nächsten ET – Versammlung (ETV) stattfinden. Die nächste ETV ist am 11. Mai 2012. In der Tagesordnung gibt es den Tagesordnungspunkt (TOP) Wiederwahl (nicht Vertragsverlängerung) der HV X. Frau X hat nun ihre HV X am 13.1.2012 auf Frau Y übertragen, Stammkapital 50.000,00 DM. Frau Y ist alleinige Inhaberin und Geschäftsführerin. Meine Info habe ich anhand einer Kopie aus dem HRB, mir war die Sache mit Frau X suspekt, deshalb habe ich diese Auskunft eingeholt. Meine Bedenken sind, wenn wir die HV X wiederwählen, dann haben wir damit auch automatisch Frau Y als Verwalterin gewählt. Über die Änderung der Gesellschafterin haben die Eigentümer (ET) bisher noch nichts erfahren. Da die Tagesordnung und der TOP Wiederwahl der HV X keinen Hinweis auf Frau Y enthält, stellt sich mir die Frage, ob die jetzt anstehende Wahl der HV X so rechtmäßig ist, selbst wenn in der Versammlung der Sachverhalt Gesellschafter – Wechsel von Frau X zu Frau Y angesprochen wird. Ich meine, der TOP rechtfertigt in jedem Fall eine Beschlussanfechtung, weil der tatsächliche Sachverhalt (andere Person als Verwalterin) in der TO nicht zu erkennen ist. Die anwesenden und vertretenen ET konnten sich deswegen nicht auf den Beschluss vorbereiten. Die neue Gesellschafterin Y hat ja seit 13.1.2012 (Eintrag im HRB) genügend Zeit gehabt sich unabhängig von Frau X den Eigentümern mit Rundschreiben vorzustellen. Habe echt den Eindruck die Versammlung soll mit der Wiederwahl überrascht werden, damit Frau Y in den Sattel gehoben wird. Ich bin der Meinung, der Vertrag mit Frau X hat noch bis 31.12.2012, unabhängig von dem Wechsel der Gesellschafterin Gültigkeit, wenn wir Ihren Vertrag nicht VERLÄNGERN. Nach der Versammlung 11.Mai 2012 sollte dann eine neue Versammlung eine neue HV wählen. Ich kann 2 oder 3 HVn anbieten. Frage: Wird die Wahl der HV X mit der Gesellschafterin Frau Y bei Beschlussanfechtung bestand haben?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Ich möchte Sie zunächst darauf hinweisen, dass Ihre Gemeinschaft einen Vertrag mit der Firma HV X geschlossen hat. Wer Inhaber oder Geschäftsführer dieser Firma ist, ist für den Vertrag nicht relevant. Ich vermute anhand Ihrer Ausführungen und unterstelle im Weiteren, dass HV X eine GmbH ist.

Die Übertragung der Geschäftsanteile von Frau X an Frau Y ist nicht ausschlaggebend. Es kommt maßgeblich darauf an, ob mit der Übertragung von Gesellschaftsanteilen bzw. einer Umstrukturierung eine Rechtsformveränderung verbunden ist oder ob die handels- und gesellschaftsrechtliche Identität der Verwaltungsgesellschaft bestehen bleibt.

Rein rechtlich bleibt die HV X weiter bestehen. Aufgrund des Wechsels der "Person" / des Ansprechpartners der HV X kann dennoch ein Grund zur Abberufung gegeben sein.

(Wegen des auslaufenden Vertrages und der zeitlichen Umstände einer Beschlussfassung, würde es vor Vertragsablauf sicher nicht zu einer Abbestellung kommen.)

Entschieden wurde dies für die Übertragung der Verwalteraufgaben (BayObLG, Beschluß vom 19.06.1997 - 2Z BR 35/97), der Anwachsung (Übernahme des Verwalters) durch eine andere Firma (OLG Köln, Beschluß vom 9. 2. 2006 - 2 Wx 5/06) oder der Wandlung der Rechtsform (BayObLG, Beschluß vom 7. 2. 2002 - 2Z BR 161/01).

Diese Erklärungen dienen Ihnen als Hintergrund zur Beantwortung Ihrer Fragen.

"Unsere ET – Gemeinschaft (ETG) hat einen Verwaltervertrag mit einer HV X, zum Zeitpunkt der Wahl war Frau X die alleinige Geschäftsführerin. Sie hat auch den Vertrag unterschrieben."

Vermutlich namens der Firma HV X und nicht als natürliche Person.

"... Ihr Vertrag läuft zum 31.12.2102 aus. Eine Vertragsverlängerung des Verwaltervertrages ... Tagesordnungspunkt (TOP) Wiederwahl (nicht Vertragsverlängerung) der HV X."

Nach Zeitablauf der Verwalterbestellung, handelt es sich nicht um eine Vertragsverlängerung, sondern um eine wiederholte Bestellung (§ 26 Abs.
2 WEG), mithin um eine Neubestellung mit bis zu 5 Jahren Vertragsdauer.

Wenn man es genau nimmt, sind beide Bezeichnungen (Wiederwahl und Vertragsverlängerung) falsch, da wohl keine wirkliche Auswahl eines Verwalters stattfindet.


"... Meine Bedenken sind, wenn wir die HV X wiederwählen, dann haben wir damit auch automatisch Frau Y als Verwalterin gewählt."

Ja, Ihre Bedenken sind richtig. Die Bestellung der HV X beinhaltet auch Frau Y als Inhaberin und Geschäftsführerin der HV X.

"Über die Änderung der Gesellschafterin haben die Eigentümer (ET) bisher noch nichts erfahren. Da die Tagesordnung und der TOP Wiederwahl der HV X keinen Hinweis auf Frau Y enthält, stellt sich mir die Frage, ob die jetzt anstehende Wahl der HV X so rechtmäßig ist, selbst wenn in der Versammlung der Sachverhalt Gesellschafter – Wechsel von Frau X zu Frau Y angesprochen wird."

Die Gemeinschaft (wird) kann die HV X zum Verwalter bestellen. Die dahinter stehende Person ist dafür rechtlich nicht relevant. Die Gemeinschaft wird dies aber nicht aus rechtlichen Gründen betrachten, also sollte der TOP vorab geändert oder erweitert werden. Möglicherweise ist Frau Y kompetenter als Frau X.

"Ich meine, der TOP rechtfertigt in jedem Fall eine Beschlussanfechtung, weil der tatsächliche Sachverhalt (andere Person als Verwalterin) in der TO nicht zu erkennen ist. Die anwesenden und vertretenen ET konnten sich deswegen nicht auf den Beschluss vorbereiten. Die neue Gesellschafterin Y hat ja seit 13.1.2012 (Eintrag im HRB) genügend Zeit gehabt sich unabhängig von Frau X den Eigentümern mit Rundschreiben vorzustellen."

Ihre Meinung ist praktisch nachvollziehbar. Rechtlich wird jedoch die HV X und nicht die Person Frau Y bestellt. (Hinweis: s.o. ich unterstelle HV X ist eine GmbH.)

"Habe echt den Eindruck die Versammlung soll mit der Wiederwahl überrascht werden, damit Frau Y in den Sattel gehoben wird. Ich bin der Meinung, der Vertrag mit Frau X hat noch bis 31.12.2012, unabhängig von dem Wechsel der Gesellschafterin Gültigkeit, wenn wir Ihren Vertrag nicht VERLÄNGERN."

Dies steht zu vermuten.
Der Verwalter ist (dann) HV X (nicht Frau X persönlich). Der Unterschied ist wesentlich. Die Trennung ist zwischen Person und Firma vorzunehmen.

"Nach der Versammlung 11.Mai 2012 sollte dann eine neue Versammlung eine neue HV wählen. Ich kann 2 oder 3 HVn anbieten. Frage: Wird die Wahl der HV X mit der Gesellschafterin Frau Y bei Beschlussanfechtung bestand haben?"

JA, wenn der Beschluss formell korrekt war. Denn inhaltlich wird die Firma HV X bestellt.

Sie sollten auf eine Änderung des TOP hinwirken, bei einem Antrag von mehr als einem Viertel der Wohneigentümer ist dies nach § 24 Abs. 2 2.HS WEG zwingend für den derzeitigen Verwalter.

Wenn keine "Verlängerung" beschlossen wird, sollte Ihrem Interesse auch die nötige Mehrheit zur Verfügung stehen.

Denn die Bestellung des Verwalters ist ein Mehrheitsbeschluss (§ 26 Abs. 1 Satz 1 WEG). Wenn Sie die nötige Mehrheit nicht überzeugen können, ist alles andere nur ein Gedankenspiel.


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Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Bewertung des Fragestellers 02.05.2012 | 13:40

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"Alle Unklarheiten beseitigt. HV X GmbH wird gewählt nicht der Gesellschafter in Person. Anfechtung bei der anstehenden Verwalterwahl, Finger weg! Überzeugungsarbeit für Auswahl eines neuen Verwalters ist angesagt. Mit der Beratung bin ich vollkommen zufrieden, weil umfassend und sehr gut verständlich. Danke. "
Stellungnahme vom Anwalt: