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Hausverwalter mit 2. Insolvenzverfahren

15.02.2013 13:49 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Guten Tag!
Unsere WEG mit 26 Eigentümern ist zerstritten und wird von einigen Meinungsmachern (Beirat) dominiert, die auch offensichtlich mit dem Verwalter klüngeln. Somit ist es leider nicht möglich, anstehende Probleme in der Eigentümerversammlung zu lösen.

Mit knapper Mehrheit (51%) wurde eine energetische Generalsanierung für 830.000 Euro beschlossen. Dafür verschuldet sich die WEG auf 20 Jahre, eine rechnerische Amortisation ist nach frühestens 30 Jahren möglich!

Soviel zum Hintergrund.

Der Verwalter versucht seit 1 1/2 Jahren diese Sache mit allen Mitteln durchzudrücken. Auffällig ist vor allem, dass er für jeden zusätzlichen Auftrag kämpft. Er hat eine Solaranlage (> 20.000 €) durchgesetzt, obwohl die damit erzeugte Energiemenge die gesetzliche Norm nicht erfüllt und wir trotzdem mit Biogas zuheizen müssen, er läßt die Balkongeländer (22.000 €) erneuern, "neue sind schöner", er hat einen Gartenbauer beauftragt, ein paar Büsche und Bäume wegen der Baumaßnahmen zurückzuschneiden (10.000 €), usw. usf. Wie gesagt, Klüngelei und Einfalt verhindern eine vernünftige Diskussion zwischen den Eigentümern.

Der Verwalter ist Angestellter einer überörtlich tätigen Verwalterfirma, die sich so gut wie nicht um örtliche Probleme kümmert. Beschwerden mit detaillierten Begründungen wurden halbherzig beantwortet, blieben ohne Konsequenzen.

Ich habe bewusst auf Beschlussanfechtungen verzichtet, da ich jeden Beschluss nur einmal anfechten kann, der Verwalter diesen Beschluss aber auf einer Sondersitzung dann durchgebracht hätte.

Ich habe in den letzten Tagen erfahren, dass dieser Verwalter kürzlich Privatinsolvenz angemeldet hat, nachdem er 2001 schon einmal mit einer Finanzanlagenberatung Insolvenz anmelden musste.

Von den Antworten erwarte ich, mein weiteres Vorgehen danach ausrichten zu können, ob ich selbst tätig werden kann, oder wie groß meine Chancen sind, wenn ich die Angelegenheit einem Anwalt übergebe. (Meine bisherigen Erfahrungen mit Rechtsstreitigkeiten sind leider so, dass ich das Prozessrisiko so scheue, wie der Teufel das Weihwasser!!!)

Meine Fragen - auf der Basis der obigen Randbedingungen:

1. Kann ich die Verwaltungs-GmbH irgendwie dazu bringen, ihrer Verpflichtung ihren Auftraggebern gegenüber gerecht zu werden? (§§ 278 und 664, BGB, sind ja keine starken Druckmittel, oder?)

2. Kann ich, unter Bezug auf die offensichtliche finanzielle Unfähigkeit ihres Erfüllungsgehilfen, bei der GmbH die Ablösung des Verwalters durchsetzen?

3. Die Eigentümer, die die Finanzierung der Sanierung nicht per KfW-Kredit, sondern per Barzahlung abwickeln wollen, wurden bereits aufgefordert ihren Beitrag laut Finanzierungsaufstellung zu entrichten. Dazu gibt es einen Beschluss der WEG, dass die Beiträge demnächst zu zahlen seien.
Dabei sind die Verhandlungen mit den ausführenden Handwerkern noch nicht abgeschlossen, es steht noch nicht einmal der genaue Umfang aller Arbeiten fest. Im Hinblick auf das Insolvenzverfahren drängt sich hier natürlich ein starker Verdacht auf!

3a. Kann die Gemeinschaft (sprich natürlich: der Verwalter) trotz völliger Unklarheit einen Zahlungstermin setzen, der von uns gehalten werden muss?

3b. Kann von uns, bzw. vom Einzelnen verlangt werden, dass wir einem Mann, der im zweiten Insolvenzverfahren steckt, so hohe Beträge (in meinem Fall immerhin ca 20.000 €) anvertrauen? Er hat zwei Mal bewiesen, dass er mit Geld nicht umgehen kann. (Außerdem hat er - ganz öffentlich auf der letzten WEV wortwörtlich geäußert: Wo kein Kläger, da kein Richter!)

Über hilfreiche Antworten würde ich mich sehr freuen! :-)

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


I.

Sie schildern hier einen Fall, der die Problematik des Wohnungseigentums deutlich macht und von Jedem, der sich mit dem Gedanken trägt, eine Eigentumswohnung zu erwerben, als warnendes Beispiel gesehen werden sollte.

Beim Wohnungseigentum gilt der Grundsatz der Selbstverwaltung, d. h., die Wohnungseigentümer können eine ordnungsgemäße Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen; vgl. § 21 Abs. 3 WEG.

Was Verwaltungsangelegenheiten sind, finden Sie insbesondere unter § 21 Abs. 5 WEG. Diese Regelung ist aber keineswegs abschließend.

Nach dem Gesetz muß eine ordnungsgemäße Verwaltung gegeben sein. Beschlüsse, die nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, sind keineswegs nichtig, sondern "nur" rechtswidrig. Und damit sind sie anfechtbar.

Beschlüsse kommen aufgrund eines Antrags durch die Mehrheit der stimmberechtigten Stimmen zustande. Das heißt aber auch gleichzeitig, daß sich die Minderheit der Mehrheit beugen muß.

Das bedeutet häufig auch, daß, wie Sie schreiben, "Meinungsmacher" die Richtung vorgeben und sich die anderen Eigentümer diesen "Autoritäten" unterordnen.

Die gegensätzlichen Interessen der Miteigentümer können vielfältiger Natur sein. So werden Miteigentümer, die Kapital in Eigentumswohnungen anlegen, oftmals bestrebt sein, hohe Kosten durch Sonderumlagen zu produzieren, um diese steuerlich geltend machen zu können. Leidtragende sind dann jene Eigentümer, die die Wohnung "nur" bewohnen wollen ohne daß erhebliche über das Normalmaß hinausgehende Kosten anfallen.

Daß bei derartigen Interessengegensätzen Konflikte, die durch Mehrheitsentscheidungen entstehen, vorprogrammiert sind, liegt auf der Hand.


II.

Nun zu Ihren Fragen im Einzelnen:

1.

Kann ich die Verwaltungs-GmbH irgendwie dazu bringen, ihrer Verpflichtung ihren Auftraggebern gegenüber gerecht zu werden? (§§ 278 und 664, BGB, sind ja keine starken Druckmittel, oder?)

Verwalterin kann auch eine juristische Person sein, wie z. B. eine Verwaltungs GmbH. Ob derjenige, der die Eigentümerversammlung als "Verwalter" leitet, objektiv gesehen rechtswidrig handelt, läßt sich aus Ihrer Schilderung nicht entnehmen. Wenn eine Verwaltungs GmbH als Verwalterin bestimmt ist, steht die Verwaltungs GmbH auch in der Verantwortung und nicht jene Person, die in der Eigentümerversammlung als "Verwalter" auftritt.

Der erste Schritt, den Sie gehen können, ist die Abwahl der Verwaltung auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung zu setzen. Das geschieht gegenüber der Verwaltung.

Daneben können Sie diesen Schritt vorbereiten, indem Sie schriftlich alle Miteigentümer über dieses Vorhaben informieren und ausführlich begründen, um eine Stimmenmehrheit zu erreichen.

Das ist die stärkste "Waffe", die dem einzelnen Miteigentümer zur Verfügung steht.

2.

Kann ich, unter Bezug auf die offensichtliche finanzielle Unfähigkeit ihres Erfüllungsgehilfen, bei der GmbH die Ablösung des Verwalters durchsetzen?

Verwalterin ist die GmbH und nicht, wie bereits oben gesagt, die Person, die die Versammlung leitet.

Diesen Schritt können Sie schlichtweg vergessen, da die Verwaltungs GmbH allein entscheidet, wer die Eigentümerversammlung leitet.

3.

Kann die Gemeinschaft (sprich natürlich: der Verwalter) trotz völliger Unklarheit einen Zahlungstermin setzen, der von uns gehalten werden muss?

Wenn das so beschlossen worden ist, kann auch ein Zahlungstermin festgelegt werden

4.

Kann von uns, bzw. vom Einzelnen verlangt werden, dass wir einem Mann, der im zweiten Insolvenzverfahren steckt, so hohe Beträge (in meinem Fall immerhin ca 20.000 €) anvertrauen? Er hat zwei Mal bewiesen, dass er mit Geld nicht umgehen kann. (Außerdem hat er - ganz öffentlich auf der letzten WEV wortwörtlich geäußert: Wo kein Kläger, da kein Richter!)

An dieser Stelle muß ich nochmals darauf hinweisen, daß nach Ihrer Schilderung die Verwaltungs GmbH als Verwalterin eingesetzt ist.

Allerdings könnte die Insolvenz des Einzelnen ein gewichtiges Argument für die Abwahl der Verwaltung sein.


III.

Wie stets, wenn Mehrheitsentscheidungen getroffen werden, ist es wichtig, Verbündete zu suchen, um bestehende Mehrheiten ablösen zu können. Der Einzelne Miteigentümer kann im Regelfall wenig ausrichten. Wobei man sich durchaus nicht scheuen sollte, zum Mittel der Beschlußanfechtung zu greifen.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab, Rechtsanwalt

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