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Hausverwalter hat Gutachten der Eigentumsgemeinschaft an Dritte weitergegeben

| 01.11.2012 19:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren!

Es handelt sich um eine Eigentumsgemeinschaft mit 18 Eigentümern.
Der jetzige Hausverwalter hat vor Ablauf der Laufzeit 1 Jahr früher zum Jahresende 2012 gekündigt. Ein schriftlicher Verwaltervertrag liegt nicht vor.

Die Kündigung wurde angenommen und ein Nachfolger zum 1.1.13 bestimmt.
Grund der Kündigung waren ausgesprochenes Misstrauen mehrerer Eigentümer wegen Pflichtverletzung und falscher Arbeitsweise bei einem Wasserschaden in einer Wohnung und weitere Pflichtverletzungen.

Der vorliegende Wasserschaden, um den es sich handelt, ist seit März 2012 bekannt. Der Verwalter hat auf Meldung der Eigentümer nicht reagiert. Die erste offensichtliche Überprüfung des Wasserdrucks und der Heizungsleitungen hat erst auf Druck der Unterzeichnerin im September stattgefunden. Ein vergleichbarer Schaden in einer anderen Eigentumswohnung war bereits 2011 festgestellt und saniert worden. Hier unterstelle ich zu späte Reaktion und möglicherweise dadurch größerer Schaden.

Die Eigentümergemeinschaft hat einen Gutachter beauftragt, den Wasserschaden und die Ursachen festzustellen, um eine dauerhafte Sanierung zu gewährleisten. Das hielt der Verwalter für nicht notwendig. Erst auf Druck der Unterzeichnerin lenkte er in einer außerordentlichen ETV ein.

Der Gutachter wurde beim 1. Mal von der Unterzeichnerin beauftragt, mit Zustimmung der Gemeinschaft.

Der Schadensfall war in der Zwischenzeit der Versicherung gemeldet worden (auch erst auch Druck der Unterzeichnerin im September) und die Trocknungsfirma hatte den Estrich getrocknet. Ursache 1 für den Wasserschaden war eine defekte Heizungsleitung.

Aus diesem Ortstermin 1 mit Gutachter, Verwalter und Eigentümern wurde ein Gutachten erstellt, die weiterführende Untersuchungen für Außenabdichtungen enthielten. Das Gutachten enthält den Hinweis, nur für den Auftraggeber bestimmt, nicht an Dritte weiter zu geben.

Die Unterzeichnerin hat dem Hausverwalter unter Zeugen verboten, das Gutachten 1 an die Versicherung weiter zu geben. Das ist nach heutigem Kenntnisstand auch nicht passiert.

Beim 2. Ortstermin nach erneuter Feuchtigkeit von außen hat der Gutachter darauf aufmerksam gemacht, ob die Dämmung und Estrich auf Schimmelbefall untersucht wurden bzw. die Trockungsfirma das ausgeschlossen hat. Ein häufiger Mangel aus jahrelanger Kenntnis des öffentlich bestellten Sachverständigen.

Ursache 2 der Feuchtigkeit war vom Gutachter vermutet, eine Undichtigkeit von außen, da das Schwellholz unter dem Fenster Feuchtigkeit aufwies und nach Reparatur der Leitungen erneut Feuchtigkeit innen festgestellt wurde. Nach dreimaligem Termin und Öffnung der Klinkerwand wurde das auch bestätigt.

Der Hausverwalter hat, auch mit Zustimmung des betroffenen Wohnungseigentümers, den Gutachter ein zweites Mal beauftragt, den Schimmelbefall in der Dämmung untersuchen zu lassen. Das war notwendig, weil auch der anwesende Mieter die Diskussion mitbekommen hat und jede gesundheitliche Gefährdung ausgeschlossen werden musste.

Das dann erstellte 2. Gutachten, in Auftrag gegeben vom Hausverwalter für die Eigentümergemeinschaft, wurde ohne Genehmigung des Gutachters und ohne Zustimmung der Eigentümer von der Hausverwaltung an die Versicherung weiter gegeben.

Auf meine heutige Rückfrage hin beim Hausverwalter, kam die Antwort: "Ich kann alles selbst entscheiden und tun und lassen, was ich will." Das sehe ich anders.

Das 2. Gutachten enthielt auch textliche Hinweise und Verweise auf Gutachten 1 und ist deshalb als Folgegutachten anzusehen.

Der Gutachter hat umfangreiche Empfehlungen ausgesprochen, die die Abdichtung von außen betreffen. Ausführungen und Inhalt waren nicht für Dritte, schon gar nicht für Versicherungen bestimmt, die jede Möglichkeit nutzen, sich aus der Haftung zu befreien.

Der Gutachter hat nicht festgestellt, dass der Heizungsrohrbruch durch einen Baumangel verursacht wurde.

Im 2. Gutachten wurde u.a. die Empfehlung ausgesprochen, den kompletten Estrich austauschen zu lassen, da es ein Versicherungsschaden sei. Diese Information ist in keinem Fall für Dritte bestimmt!!!

Ich unterstelle der Hausverwaltung hier eine grobe Pflichtverletzung und Vertrauensbruch gegenüber der Eigentümergemeinschaft. U.a. muss der Hausverwalter doch wohl Schaden von der Eigentümergemeinschaft abwenden.

Die Antwort der Versicherung kam prompt: Die Versicherung unterstellt Baumängel und lehnt jede Schadensübernahme und Regulierung ab.

Der Gutachter konnte auf Grund der Untersuchungen nicht ausschließen, dass Feuchtigkeit von außen in die Wohnung dringt.

Hier hat der Hausverwalter die Gemeinschaft geschädigt, falls die Versicherung nicht zahlt. Der Gutachter führte auf meine Rückfrage aus, dass Versicherungen bei Unklarheiten selbst Gutachter beauftragen. Unser Privatgutachten war und ist nicht für Dritte bestimmt.

Die Folge ist, dass jetzt bei jedem Wasserschaden die heutige und möglicherweise auch eine neue Versicherung auf Baumängel verweist und damit die Gemeinschaft alle Risiken selbst tragen muss.

Das Verhalten des Hausverwalters ist u.a. darin zu begründen, dass er unfreiwillig vorzeitig seinen Vertrag gekündigt hat. Er hat das Misstrauen eines Teils der Gemeinschaft im September bei einer Versammlung gespürt. Außerdem hat er als Makler, Bauträger und Hausverwalter in dem Ort von ca. 25.000 Einwohner einen Ruf zu verlieren.

Er hatte sich in den letzten 10 Jahren wie ein Gutsherr aufgeführt und die Eigentümer haben ihn machen lassen. Erst durch mein Eingreifen der letzten 2 Jahre und Kenntnis von Abläufen im Bau und bei Sanierungen von Häusern und Wohnungen stand der Hausverwalter auf einmal unter Kontrolle und Handlungsdruck. Das führte letztendlich zur eigenen Kündigung.

In der Vergangenheit waren dem Hausverwalter Untätigkeit, zu späte Reaktion auf Mängel und nicht fachgerechte Überwachtung der beauftragten Handwerker vorzuwerfen. Sanierung waren teilweise nicht fachgerecht, wie der Gutachter aktuell festgestellt hat.

Unsere Fragen:

1. Durfte der Hausverwalter das Gutachten 2, dass als Folgegutachten zu Gutachten 1 anzusehen ist, ohne Genehmigung an die Versicherung weitergeben?

2. Haftet der Hausverwalter für Vermögensschäden der Eigentümer, die durch sein eigenmächtiges Handeln zu befürchten sind (Versicherung zahlt nicht)?

3. Wer haftet für die Folgen, wenn Versicherungen in Zukunft alle Haftungen dieser Art ausschließen?

Mit freundlichem Gruß
Iris Ückermann
Roonstraße 36
32105 Bad Salzuflen
Tel. 05222-6964
Fax 05222 - 17548
Mail: info@activecoach.de

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für die Anfrage. Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür gedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Teilen des Sachverhalts könnte es durchaus zu einer anderen rechtlichen Beurteilung kommen.

Unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhalts und Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Fragen nunmehr wie folgt beantworten:

1. Durfte der Hausverwalter das Gutachten 2, dass als Folgegutachten zu Gutachten 1 anzusehen ist, ohne Genehmigung an die Versicherung weitergeben?

Da in dem ersten Gutachten ausdrücklich bestimmt wurde, dass dieses nur für den Auftraggeber bestimmt sei und nicht an Dritte weiter gegeben werden dürfe, hätte der Hausverwalter dies nach meiner Meinung auch bei dem zweiten Gutachten so handhaben müssen. Sie hatten ihm ja zudem auch noch ausdrücklich untersagt, das Gutachten weiterzugeben. Es handelt sich bei dem 2. Gutachten um die gleiche Angelegenheit, nämlich den Wasserschaden. Es ist nicht nachvollziehbar, warum für dieses Gutachten, dass zudem zum Teil auf das erste Gutachten verweist, etwas anderes gelten soll als für das erste Gutachten. Das hätte der Werwalter auch erkennen oder wissen müssen.

Daran ändert sich auch nichts dadurch, dass der Verwalter das Gutachten in Auftrag gegeben hat, denn er hat es für die Eigentümergmeinschaft getan. Der Verwalter übt seine Tätigkeit zwar grundsätzlich selbständig aus, handelt dabei jedoch für die Gemeinschaft und in deren Interesse. Mit der Weitergabe des Gutachtens an die Versicherung hat der Verwalter aber eindeutig gegen die Interessen der Eigentümergemeinschaft gehandelt. Fraglich ist zudem, ob dies überhaupt von seinen Befugnissen umfasst ist. Unter die Aufzählung in § 27 WEG fällt die Weitergabe des Gutachtens jedenfalls nicht. Und auch für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG war die Weitergabe des Gutachtens an die Versicherung doch eher kontraproduktiv.


2. Haftet der Hausverwalter für Vermögensschäden der Eigentümer, die durch sein eigenmächtiges Handeln zu befürchten sind (Versicherung zahlt nicht)?

Der Hausverwalter hat grundsätzlich seine Verpflichtungen aus dem Geschäftsbesorgungsverhältnis mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfüllen und dabei mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns vorzugehen (§ 276 BGB ). Soweit er diese Pflichten schuldhaft (vorsätzlich oder fahrlässig) verspätet, überhaupt nicht oder schlecht erfüllt, ist er zum Ersatz des entstandenen Schadens wegen einer Pflichtverletzung gem. § 280 Abs. 1 BGB verpflichtet. Eine Pflichtverletzung kann darin gesehen werden, dass der Verwalter das Gutachten ohne Genehmigung der Eigentümergemeinschaft und gegen deren Interessen an die Versicherung weitergegeben hat.

Der Umfang der Schadenersatzpflicht ergibt sich aus den §§ 249 ff. BGB . Die Eigentümergemeinschaft ist so zu stellen, wie sie stehen würde, wenn der Verwalter das Gutachten nicht an die Versicherung gegeben hätte. Hier müsste aber zunächst geklärt werden, ob der Schaden tatsächlich auf Baumängel zurückzuführen ist. Wenn ich Sie richtig verstanden habe, ist dies der Fall. Wenn die Schäden nämlich tatsächlich auf Baumängel zurückzuführen sind, ist die Versicherung nicht verpflichtet, die Schäden zu regulieren. Wenn die Versicherung aber tatsächlich nicht zur Schadensregulierung verpflichtet ist, ist der Eigentümergemeinschaft eigentlich kein Schaden entstanden.

Sollte dies jedoch nicht so sein und die Versicherung sich auf die Baumängel berufen, obwohl die Schäden nicht auf diese zurückzuführen sind, dann müsste die Versicherung die Schäden regulieren, womit der Eigentümergemeinschaft wiederum kein Schaden entstanden wäre.

Fraglich ist letztlich, wie die Versicherung gehandelt hätte, wenn sie das Gutachten nicht bekommen hätte. Dies dürfte allerdings schwer zu beweisen sein.


3. Wer haftet für die Folgen, wenn Versicherungen in Zukunft alle Haftungen dieser Art ausschließen?

Hierzu gelten die Ausführungen zu Frage 2. Wenn die Schäden auf Baumängeln beruhen und die Versicherungen daher für diese ohnehin nicht haften, ist der Eigentümergemeinschaft kein Schaden entstanden. Denn sie hätte die Schäden ohnehin nicht über der Versicherungen regulieren können.


Ich möchte Sie aber darauf hinweisen, dass diese Beurteilung ausschließlich auf Ihren Angaben beruht. Um die Angelegenheit vollständig beurteilen zu können, wäre unbedingt Einsicht in die Gutachten und Schreiben der Versicherung erforderlich. Sie sollten daher überlegen, einen Kollegen vor Ort aufzusuchen und diesem die notwendigen Unterlagen zur Prüfung vorzulegen.


Ich hoffe, Ihnen mit meinen Antworten weitergeholfen zu haben. Sollte Ihnen noch etwas unklar sein, dürfen Sie gerne die Nachfragemöglichkeit nutzen. Wenn Sie zufrieden sind, würde ich mich über eine positive Bewertung freuen.

Mit freundlichen Grüßen
Yvonne Bellmann
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 05.11.2012 | 14:22

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