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Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Kann sich die Wiederbestellung dieses Hausverwalters nachteilig für die Eigentümergemeinschaft oder für die einzelnen Eigentümer auswirken, wenn diese zukünftig gerichtlich gegen erneute Verstöße vorgehen wollen?
Nein. Wenn einzelne Eigentümer gegen Beschlüsse vorgehen möchten, bei denen der Verwalter die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung missachtet hat, so richtet sich die Anfechtungsklage stets gegen die übrigen Eigentümer (nicht gegen den Verwalter). Das Gericht wird sich im Rahmen einer solchen Anfechtungsklage ausschließlich mit der Frage auseinandersetzen, ob durch die jeweilige Beschlussfassung gegen zwingende oder anwendbare Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes verstoßen wurde.
Die etwaige Wiederwahl der Verwaltung wäre in keiner Weise rechtsrelevant.
Entscheiden die Gerichte u.U. nach dem Motto "Selbst Schuld, Ihr habt es ja so gewollt.." eher zugunsten des Verwalters ?
Nein, nach diesem Motto entscheiden Gerichte weder im allgemeinen noch im Einzelfall. Zudem richtet sich die Anfechtungsklage, wie oben dargestellt, nicht gegen die Verwaltung, so dass ein Gericht weder zugunsten noch zuungunsten der Verwaltung entscheiden kann.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Mikio Frischhut
Rückfrage vom Fragesteller
15.05.2015 | 21:06
Vielen Dank für ihre Antwort.
Mir ist allerdings nicht klar, inwieweit das Fehlverhalten der Hausverwaltung etwas mit Anfechtungsklagen zu tun haben soll.
Es geht mit nicht um Beschlussanfechtungen, sondern um das Vorgehen gegen das ständige Fehlverhalten der Verwaltung. Meine Frage bezog sich, wie oben beschrieben, auf das wiederholte rechtswidrige eigenmächtige Handeln des Verwalters. Wenn der Verwalter einfach Beschlüsse nicht umsetzt, sondern für Erloschen erklärt, oder eine korrekt beantragte außerordentliche Versammlung nicht durchführt, oder einfach Beschlussanträge nicht auf die Tagesordnung setzt oder sich in sonstiger Weise über die Rechte der Eigentümer hinweg setzt, hat das doch alles nichts mit Beschlüssen und deren Anfechtung zu tun. Der Hausverwalter handelt dann ja eigenmächtig gerade ohne Beschluss und ohne rechtliche Grundlage.
Wenn sich einzelne Eigentümer dieses Verhalten nun zukünftig nicht mehr bieten lassen möchten, muss ja gegebenenfalls vor Gericht gegen den Verwalter durchgesetzt werden, das er die Rechte der Eigentümer nicht mehr missachtet und seine Pflichten nachkommt. Im Extremfall ist es sogar denkbar, das man bei weiterem groben Fehlverhalten auch die Absetzung des Verwalters vor Gericht durchsetzen müsste.
Kann es in solchen Fällen vom Gericht nachteilig für einzelne Eigentümer ausgelegt werden, dass das bisherige Verhalten der Verwaltung mit der Wiederbestellung durch die Eigentümergemeinschaft ja quasi legitimiert und sozusagen ausdrücklich hingenommen wurde? Es war dann ja für die Eigentümergemeinschaft absehbar, dass der Verwalter sein Verhalten nicht ändern würde (Deshalb die Frage nach dem "Selbst Schuld, Ihr habt es ja so gewollt.."). Wird es für den einzelnen Eigentümer zukünftig schwieriger, seine Rechte gegenüber der Verwaltung vor Gericht durchzusetzen, wenn die Eigentümergemeinschaft als Ganzes mit der Wiederwahl deutlich gemacht hat, das sie dieses ständige Fehlverhalten der Hausverwaltung offensichtlich duldet?
Könnten Sie Ihre Antwort im Sinne der ursprünglichen Fragestellung noch entsprechend ergänzen?
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt
18.05.2015 | 10:13
Sehr geehrter Fragesteller,
gerne nehme ich ergänzend auf Ihre Nachfrage wie folgt Stellung:
Der Zusammenhang zwischen Anfechtungsklagen und einem etwaigen Fehlverhalten der Verwaltung erklärt sich wie folgt:
Wenn die Verwaltung fortgesetzt und zum Nachteil der Gemeinschaft gegen Bestimmungen des WEG verstößt, so sollte der Verwalter abberufen werden. Der Abberufungsakt regelt intern zwischen den Wohnungseigentümern, dass der Betreffende die Stellung als Verwalter beenden soll. Die Abberufung ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung deren Rechtsfolgen gegenüber dem anwesenden Verwalter mit sofortiger Wirkung eintreten. Durch die Abberufung erlöschen die dem Verwalter gegebenen Vollmachten.
Die Abberufung des Verwalters bedarf eines Beschlusses gem. § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG
. Ein solcher Beschluss ist jederzeit (unabhängig von der Vertragslaufzeit des Verwaltervertrages) möglich. Eine vorzeitige Abberufung bedarf eines wichtigen Grundes, um eine mögliche Schadensersatzpflicht der Gemeinschaft zu vermeiden.
Die von Ihnen geschilderten Vorkommnisse dürften grundsätzlich für einen solchen wichtigen Grund ausreichen.
Es sollte daher über ein Abberufen des Verwalters abgestimmt werden. Sollte die Mehrheit gegen eine Abberufung stimmen, so müssten Sie zunächst gegen diesen Negativbeschluss die Anfechtungsklage erheben, mit der Begründung, dass ein Nichtabberufung des Verwalters angesichts der Verfehlungen nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Und da wären wir beim Zusammenhang zur Anfechtungsklage, die, wie dargelegt auch in diesem Falle gegen die übrigen Eigentümer zu richten ist (nicht gegen den Verwalter). Diese Klage ist mit dem Antrag gem. § 21 Abs. 4 WEG
zu verbinden. Der BGH hat insoweit klargestellt, dass jeder Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG
die Abberufung eines untauglichen Verwalters und die Bestellung eines tauglichen Verwalters verlangen kann.
Ich bleibe auch dabei, dass Ihre Befürchtung das die mehrheitliche Wiederwahl des Verwalters in der Vergangenheit einen rechtserheblichen Einfluss auf die Entscheidung des Gerichts haben wird, unbegründet sein dürfte.
Ich hoffe, Ihre Nachfrage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden
Mit freundlichen Grüßen
Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt
