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Hausverwalter Wiederbestellung trotz bekannter WEG-Verstöße.

| 15.05.2015 16:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


10:13
Sehr geehrte Damen und Herren,

unser Hausverwalter hat in den letzten Jahren mehrfach gegen die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes verstoßen. Diese Verstöße sind der Eigentümergmeinschaft bekannt. Unter anderem hat er die Durchführung einer ordnungsgemäß beantragten außerordentlichen Eigentümerversammlung rechts- und pflichtwidrig verweigert, eigenmächtig ohne Eigentümerbeschluss geänderte Umbaupläne genehmigt, ohne rechtliche Grundlage einen ordnungsgemäß gefassten Beschluss für erloschen erklärt und auch schon willkürlich ohne Begründung die Aufnahme eines Beschlussantrages auf die Tagesordnung zur Versammlung verweigert. Also nicht nur Kleinigkeiten. Wirklich etwas dagegen unternommen hat die Eigentümergemeinschaft dagegen, abgesehen von ein paar kritischen Äußerungen, allerdings nicht viel.

Nun steht in der nächsten Versammlung die mögliche Wiederbestellung dieses Hausverwalters an. Auch wenn es inzwischen in der Eigentümergemeinschft (ca 80 Eigentümer) einigen Widerstand dagegen gibt, ist jedoch nicht auszuschließen, das der Verwalter trotz dieser bekannten Verstöße wieder bestellt wird. Es wurde nun seitens einiger Eigentümer die Befürchtung geäußert, daß durch die erneute Bestellung dieses Hausverwalters das rechtswidrige Verhalten quasi legitimiert wird und ein Einverständnis darstellt, dieses Verhalten auch weiterhin zu dulden.

Da tatsächlich nicht davon auszugehen ist das der Verwalter sein Verhalten ändern wird lautet meine Frage nun: Kann sich die Wiederbestellung dieses Hausverwalters nachteilig für die Eigentümergemeinschaft oder für die einzelnen Eigentümer auswirken, wenn diese zukünftig gerichtlich gegen erneute Verstöße vorgehen wollen? (Entscheiden die Gerichte u.U. nach dem Motto "Selbst Schuld, Ihr habt es ja so gewollt.." eher zugunsten des Verwalters ?) Mir ist klar, das es letztlich immer vom Einzelfall abhängt, wie die Gerichte entscheiden. Ich erwarte dazu auch keine absolute Aussage. Ich möchte aber einschätzen können ob wir tendenziell alleine schon durch die bewusste Wiederbestellung gegebenenfalls unsere Position vor Gericht verschlechtern, oder ob wir davon ausgehen können, dass das bisherige Verhalten des Hausverwalters und vor allem die bisherige Duldung durch die Eigentümergemeinschaft eher keine Auswirkungen auf zukünftige Gerichtsentscheidungen bei erneuten Verstößen haben wird.

Eine kurze fundierte Aussage (z.B. hinsichtlich konkreter entsprechender Gerichtsentscheidungen) bezgl. dieser Problematik wäre hilfreich.

Mit freundlichen Grüßen,
15.05.2015 | 16:52

Antwort

von


(280)
Hopfengartenweg 6
90451 Nürnberg
Tel: 091138433062
Web: http://www.frischhut-recht.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Kann sich die Wiederbestellung dieses Hausverwalters nachteilig für die Eigentümergemeinschaft oder für die einzelnen Eigentümer auswirken, wenn diese zukünftig gerichtlich gegen erneute Verstöße vorgehen wollen?

Nein. Wenn einzelne Eigentümer gegen Beschlüsse vorgehen möchten, bei denen der Verwalter die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung missachtet hat, so richtet sich die Anfechtungsklage stets gegen die übrigen Eigentümer (nicht gegen den Verwalter). Das Gericht wird sich im Rahmen einer solchen Anfechtungsklage ausschließlich mit der Frage auseinandersetzen, ob durch die jeweilige Beschlussfassung gegen zwingende oder anwendbare Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes verstoßen wurde.

Die etwaige Wiederwahl der Verwaltung wäre in keiner Weise rechtsrelevant.

Entscheiden die Gerichte u.U. nach dem Motto "Selbst Schuld, Ihr habt es ja so gewollt.." eher zugunsten des Verwalters ?

Nein, nach diesem Motto entscheiden Gerichte weder im allgemeinen noch im Einzelfall. Zudem richtet sich die Anfechtungsklage, wie oben dargestellt, nicht gegen die Verwaltung, so dass ein Gericht weder zugunsten noch zuungunsten der Verwaltung entscheiden kann.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Mikio Frischhut

Nachfrage vom Fragesteller 15.05.2015 | 21:06

Vielen Dank für ihre Antwort.

Mir ist allerdings nicht klar, inwieweit das Fehlverhalten der Hausverwaltung etwas mit Anfechtungsklagen zu tun haben soll.

Es geht mit nicht um Beschlussanfechtungen, sondern um das Vorgehen gegen das ständige Fehlverhalten der Verwaltung. Meine Frage bezog sich, wie oben beschrieben, auf das wiederholte rechtswidrige eigenmächtige Handeln des Verwalters. Wenn der Verwalter einfach Beschlüsse nicht umsetzt, sondern für Erloschen erklärt, oder eine korrekt beantragte außerordentliche Versammlung nicht durchführt, oder einfach Beschlussanträge nicht auf die Tagesordnung setzt oder sich in sonstiger Weise über die Rechte der Eigentümer hinweg setzt, hat das doch alles nichts mit Beschlüssen und deren Anfechtung zu tun. Der Hausverwalter handelt dann ja eigenmächtig gerade ohne Beschluss und ohne rechtliche Grundlage.

Wenn sich einzelne Eigentümer dieses Verhalten nun zukünftig nicht mehr bieten lassen möchten, muss ja gegebenenfalls vor Gericht gegen den Verwalter durchgesetzt werden, das er die Rechte der Eigentümer nicht mehr missachtet und seine Pflichten nachkommt. Im Extremfall ist es sogar denkbar, das man bei weiterem groben Fehlverhalten auch die Absetzung des Verwalters vor Gericht durchsetzen müsste.

Kann es in solchen Fällen vom Gericht nachteilig für einzelne Eigentümer ausgelegt werden, dass das bisherige Verhalten der Verwaltung mit der Wiederbestellung durch die Eigentümergemeinschaft ja quasi legitimiert und sozusagen ausdrücklich hingenommen wurde? Es war dann ja für die Eigentümergemeinschaft absehbar, dass der Verwalter sein Verhalten nicht ändern würde (Deshalb die Frage nach dem "Selbst Schuld, Ihr habt es ja so gewollt.."). Wird es für den einzelnen Eigentümer zukünftig schwieriger, seine Rechte gegenüber der Verwaltung vor Gericht durchzusetzen, wenn die Eigentümergemeinschaft als Ganzes mit der Wiederwahl deutlich gemacht hat, das sie dieses ständige Fehlverhalten der Hausverwaltung offensichtlich duldet?

Könnten Sie Ihre Antwort im Sinne der ursprünglichen Fragestellung noch entsprechend ergänzen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.05.2015 | 10:13

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne nehme ich ergänzend auf Ihre Nachfrage wie folgt Stellung:

Der Zusammenhang zwischen Anfechtungsklagen und einem etwaigen Fehlverhalten der Verwaltung erklärt sich wie folgt:

Wenn die Verwaltung fortgesetzt und zum Nachteil der Gemeinschaft gegen Bestimmungen des WEG verstößt, so sollte der Verwalter abberufen werden. Der Abberufungsakt regelt intern zwischen den Wohnungseigentümern, dass der Betreffende die Stellung als Verwalter beenden soll. Die Abberufung ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung deren Rechtsfolgen gegenüber dem anwesenden Verwalter mit sofortiger Wirkung eintreten. Durch die Abberufung erlöschen die dem Verwalter gegebenen Vollmachten.

Die Abberufung des Verwalters bedarf eines Beschlusses gem. § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG. Ein solcher Beschluss ist jederzeit (unabhängig von der Vertragslaufzeit des Verwaltervertrages) möglich. Eine vorzeitige Abberufung bedarf eines wichtigen Grundes, um eine mögliche Schadensersatzpflicht der Gemeinschaft zu vermeiden.

Die von Ihnen geschilderten Vorkommnisse dürften grundsätzlich für einen solchen wichtigen Grund ausreichen.

Es sollte daher über ein Abberufen des Verwalters abgestimmt werden. Sollte die Mehrheit gegen eine Abberufung stimmen, so müssten Sie zunächst gegen diesen Negativbeschluss die Anfechtungsklage erheben, mit der Begründung, dass ein Nichtabberufung des Verwalters angesichts der Verfehlungen nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Und da wären wir beim Zusammenhang zur Anfechtungsklage, die, wie dargelegt auch in diesem Falle gegen die übrigen Eigentümer zu richten ist (nicht gegen den Verwalter). Diese Klage ist mit dem Antrag gem. § 21 Abs. 4 WEG zu verbinden. Der BGH hat insoweit klargestellt, dass jeder Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG die Abberufung eines untauglichen Verwalters und die Bestellung eines tauglichen Verwalters verlangen kann.

Ich bleibe auch dabei, dass Ihre Befürchtung das die mehrheitliche Wiederwahl des Verwalters in der Vergangenheit einen rechtserheblichen Einfluss auf die Entscheidung des Gerichts haben wird, unbegründet sein dürfte.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden

Mit freundlichen Grüßen

Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 20.05.2015 | 00:43

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