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Hausverkauf zurückgezogen

16.11.2011 10:45 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes


Wir hatten vor unser Haus zu verkaufen und uns ein anderes Haus in einer anderen Gegend zu kaufen und haben dies einem Makler an die Hand gegeben (kein Alleinauftrag). Überrascht waren wir, dass wir nach kurzer Zeit einen Käufer hatten (das Haus wurde noch nicht einmal veröffentlicht, sondern es sind Kunden des Maklers). Wir haben nicht mit solch einem schnellen Verkauf gerechnet, da es ja immer heisst, das dauert ein Weilchen! Das wir mit dem "internen" Verkauf auch vielen Besichtigungen unseres Hauses aus dem Weg gehen konnten, war uns gar nicht unrecht, daher waren wir mit dem Verkauf auch einverstanden, haben uns mündlich auf einen Preis geeinigt. Wir hatten auch Bedenken, dass wir außer diesen Leuten nie mehr jemanden finden würden (was der Makler auch so ein bißchen angedeutet hat). Die Interessenten waren dann noch mal mit einem Architekten vor Ort, um Umbaumöglichkeiten prüfen zu lassen. Kurz danach kam schon ein Mail, das die Interessenen einen Notar bestellt haben. Die Assistentin des Notares rief gestern bei uns an und wollte Daten von uns wissen. Ich habe sie aus Zeitgründen auf heute vertröstet.

Gestern Abend ist jedoch auch die letzte Möglichkeit für uns geplatzt, selbst ein Haus zu kaufen, d.h. wir haben bisher nichts als Ersatz gefunden, alle Besichtigungen waren nicht zufriedenstellend und es gibt auch wenig auf dem Markt.

Aufgrund der Situation haben mein Mann und ich beschlossen, erst das Haus zu verkaufen, wenn wir auch selbst Ersatz haben. Da auch Kinder haben, können wir das Risiko auf der Straße zu stehen nicht eingehen. Die Käufer wollen im Vertrag ja einen Einzugstermin. Heute morgen habe ich bei der Maklerin angerufen und ihr mitgeteilt, das wir nicht verkaufen werden. Diese sagte daraufhin, das den Interessenten aber doch schon Kosten entstanden sind durch den "Gutachter" (er war Architekt) und durch den beauftragten Notar. Es lief wohl darauf hinaus, dass wir ja schuld sind, das Kosten entstanden sind und was mit der Bezahlung wäre. Der Makler hat von uns keinen Alleinauftrag, daher kann er mit ausgelegten Kosten wohl nicht rechnen.

Fakt ist:

Einen richtigen Gutachter haben wir bezahlt (800 Euro), den wir auf anraten des Maklers bestellt hatten, um unser Haus zu checken.

Es liegt uns kein Vertragsentwurf des Notars vor, da wir ja aktuell erst unsere Daten einreichen sollten.
Wir haben auch noch keinen Termin für den Notar, lediglich die Mail, dass der Käufer sich darum kümmert.

Der Gutachter von den Käufern war Architekt und hatte sich eher bzgl. eines Umbau das Haus angesehen.

Wir finden die Situation auch nicht Klasse, haben aber in unserem Augen so die richtige Entscheidung getroffen, ansonsten gehen wir ein zu hohes Risiko ein. Wissen konnten wir dies nicht, da wir auch die Erfahrung erst sammeln mussten, das es keine Häuser auf dem Markt gibt, welches unseres ersetzen könnte.

Müssen wir jetzt Kosten übernehmen, oder nicht? Ich möchte diese Frage gerne beantwortet haben.

Vielen Dank

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

Der Verkauf einer Immobilie ist formbedürftig und konnte daher noch nicht von Ihnen in mündlicher Absprache wirksam geschlossen werden. Aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung besteht also keine Forderung gegen Sie.

Ein Forderung nach Erstattung der bisherigen Notar- und Gutachterkosten des Gegner könnte sich nur daraus ergeben, wenn Sie sich bei den Vertragsverhandlungen pflichtwidrig verhalten haben (sog. culpa in contrahendo).

Der BGH hat dazu mit Urteil vom 29.03.1996 entschieden:

"Wird der Abschluß eines formbedürftigen Vertrages als sicher dargestellt, kann der Abbruch der Verhandlungen durch einen Partner grundsätzlich nur dann einen Schadensersatzanspruch des anderen begründen, wenn das Verhalten des Abbrechenden einen schweren Verstoß gegen die Verpflichtung zu redlichem Verhalten bei den Vertragsverhandlungen bedeutet. Dies erfordert in der Regel die Feststellung vorsätzlichen pflichtwidrigen Verhaltens."

Ebenso sieht es z.B. das LG Heidelberg mit einem recht aktuellen Urteil vom 05.02.2010, Az.: 7 O 276/09:

"Bei formbedürftigen Verträgen kommt ein Schadensersatzanspruch wegen des Abbruchs von Vertragsverhandlungen nur bei einer vorsätzlichen Treuepflichtverletzung in Form des Vorspiegelns tatsächlich nicht vorhandener Abschlussbereitschaft in Betracht."

Die Problematik liegt hier darin, dass Sie nicht "hintenrum" über eine mögliche Schadensersatzverpflichtung quasi zum Abschluss eines formbedürftigen Vertrages gezwungen werden können. Die Anforderungen an ein vorsätzliches pflichtwidriges Verhalten sind daher hoch. Andererseits muss der Käufer geschützt werden, wenn der Verkäufer bewusst Kosten verursacht, obwohl er in dem Willen weiterverhandelt, überhaupt nicht mehr verkaufen zu wollen. Wenn allerdings die Vertragsverhaldlungen rechtzeitig und mit einem trifftigen Grund abgebrochen werden, kommt keine Erstattung der bereits angefallenen Kosten in Betracht.

Nach Ihrer Schilderung hat sich erst gestern ergeben, dass Ihre eigenen Kaufabsichten geplatzt sind. Erst zu diesem Zeitpunkt ist daher auch Ihr Verkaufsentschluss weggefallen. Da Sie dies dem potentiellen Käufer umgehend mitgeteilt haben, haben Sie sich nicht pflichtwidrig verhalten. Ein trifftiger Grund liegt insoweit auch vor, da Sie selbst über keinen Ersatzwohnraum verfügen. Die bisherigen Kosten des Käufers gehen daher m.E. zu seinen Lasten und sind nicht durch Sie zu erstatten.

Die Umstände, die dazu geführt haben, dass sich erst gestern Ihre eigenen Kaufsabsichten zerschlagen haben, sollten aber dokumentiert werden. Bewahren Sie entsprechende Unterlagen, Annoncen usw. auf und machen Sie Notizen zu den Verhandlungen zu Ihren Kaufobjekten. Beschaffen Sie vorsorglich Zeugen, die die Umständen belegen können, wie von Ihnen geschildert. Wenn der Verkäufer Sie ggf. verklagt, sollten Sie belegen können, wann und warum Ihre Verkaufsabsicht aufgegeben wurde. Dann wird es wichtig sein, die Umstände so zu schildern, dass Sie sich redlich verhalten haben.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt


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