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Hausverkauf von Eltern an Tochter

| 04.10.2012 18:22 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Meine Eltern besitzen ein Haus, dessen Verkehrswert gerade offiziell geschätzt wurde. Da sie selbst zukünftig in einer Seniorenwohnung wohnen werden und hierfür Geld benötigen, wollen sie mir dieses Haus nun für den halben Verkehrswert verkaufen.
Da sie das Haus schnell loswerden wollen, hätten sie auch an Fremde deutlich unter dem Verkehrswert verkauft. Wie sieht das steuerrechtlich aus? Muß ich für die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis Steuern zahlen, nur weil ein Verwandtschaftsverhältnis besteht (läuft das dann unter Schenkung oder geldwerter Vorteil oder zusätzliches Einkommen)? Bzw. welche Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis wäre für das Finanzamt noch akzeptabel?
Welche besseren Möglichkeiten gäbe es, um ggf. weniger Steuern zahlen zu müssen?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:

Grundsätzlich besteht die "Gefahr", dass das Finanzamt von einer gemischten Schenkung vor gem. §7 Abs.1 ErbStG ausgeht.

Dies hätte die Konsequenz, dass in Höhe der "freigiebigen Zuwendung" Schenkungssteuern verlangt werden können. Das wäre hier der Unterschied zwischen dem Verkehrswert der Leistung des Schenkers und der Gegenleistung des Beschenkten - also dem gezahlten Kaufpreis.

Aus den §§180 ff. des BewG ergibt sich, wie Immobilien zu bewerten sind. Demnach werden Wohnungswerte im sogenannten Vergleichswertverfahren ermittelt.Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die in Bezug auf die den Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen.

Grundsätzlich wird es einige sachliche Gründe geben, die eine gewisse Abweichung von Kaufpreis und Verkehrswert rechtfertigen. Diese sind aber immer anhand der konkreten Umstände zu beurteilen. Hier kenne ich die Gegebenheiten zu wenig, um eine genauere Einschätzungen zu geben.

Allerdings haben Sie als Tochter einen Erbschaftssteuer-Freibetrag in Höhe von 400.000 €, gem. § 16 ErbStG.

Falls Sie eine so eindeutige Abweichung vom Verkehrswert vornehmen, dass das Finanzamt Einwände einen Steuertatbestand ermitteln könnte, könnten Sie ggfs. über zinsarme Darlehen innerhalb der Familie nachdenken. Auch Nießbrauchsregelungen oder langfristige Mietverträge könnten den Wert reduzieren.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen im Sinne einer ersten Orientierung weitergeholfen. Ich stehe Ihnen selbstverständlich auch im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion und für eine weitergehende Beratung zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 04.10.2012 | 21:59

Sehr geehrter Herr Rübben,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Können Sie mir bitte noch genauer erläutern, was Sie mit den zinsarmen Darlehen (wer an wen?) oder den langfristigen Mietverträgen meinen und wie damit der Wert (welcher Wert?) reduziert werden kann?
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.10.2012 | 09:12

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne beantworte.

Wenn Ihre Eltern Ihnen ein langfristige und zinsarme Darlehen geben, damit Sie dass Haus zum Verkehrswert kaufen können und Sie dieses Darlehen dann tilgen, kann zumindest zum Verkehrswert verkauft werden.

Falls das Haus vermietet ist, oder lebenslange Wohnrechte auf dem Haus liegen, ist dies ein Grund, den Hauswert deutlich geringer anzusetzen als in dem Gutachten.

Auch andere niedrigere Angebote von Dritten Personen wären ein Grund, den Wert anders zu bestimmen. Dies setzt allerdings voraus, dass es wenig Vergleichsangebote gibt.

Mit freundlichen Grüßen

Stephan Rübben

Bewertung des Fragestellers 07.10.2012 | 20:54

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