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Hausverkauf ohne Energieausweis

17.02.2016 20:47 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler


Guten Abend,

wir moechten ein Haus verkaufen, dass seit 5 Jahren leer steht, Baujahr 1834, Energiesausweis gibt es nicht. Der Notar hat jetzt in den Vertrag geschrieben (siehe Anhang), dass es gesetzliche Pflciht waere einen Energieausweis vorzulegen. Das Haus ist im Besitz einer Erbengemeinschaft mit 7 Mitgliedern. Das Haus ist engergischtechnisch in sehr schlechtem Zustand, keine Oelheizung nur Holz, schlecht isoliert etc.

Meine Fragen:
Machen wir uns bei einem Hausverkauf ohne Energiesausweis Schadensersatzpflichtig oder riskieren Bussgeld? Wenn ja in welcher Hoehe und wovon haengt das ab? Ist es moeglich das ein Kaeufer auf den Energieausweis verzichtet? Wenn ja, wie muss die Vertragsklauser formuliert sein, damit es rechtssicher ist? Der Notartermin zum Verkauf ist leider schon Freitag diese Woche, daher die Frage, kann im Verkaufsvertrag vereinbart werden, dass der Preis fuer den Energiesausweis vom Kaufpreis abgezogen wird, bzw. nachgereicht wird? Wenn ja, wie muss die Vertragklausel formuliert sein?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Der Gesetzgeber hat –und darauf dürfte der Notar (auch wenn Sie kein Dokument zur Verfügung stellen) hingewiesen haben - in § 16 Abs. 2 S. 3 EnEV geregelt, dass der Verkäufer dem Käufer „unverzüglich" nach Abschluss des Kaufvertrages den Energieausweis aushändigen hat. Juristisch wird „unverzüglich" als „ohne schuldhaftes Zögern", d.h. innerhalb der Frist von einer Woche, definiert. Wer dieser Pflicht nicht rechtzeitig nachkommt, handelt gemäß § 27 Abs. 2 Ziff. 5 EnEV in Verbindung mit § 8 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Hs. 2 EnEG ordnungswidrig – es droht ein Bußgeld von bis zu € 15.000,00, wobei an dieser Stelle gesagt werden muss, dass die Höhe vom Einzelfall abhängt und erst in Kenntnis aller Details zu Ihrem Vorhaben abschließend beurteilt werden kann.

Zu prüfen wäre auch, ob nicht etwa eine Ausnahme von der Verpflichtung zur Vorlage des Energieausweises vorliegt, was bei einem kleinen Gebäude (§ 16 Abs. 5 EnEV) oder einem Baudenkmal (§ 24 EnEV) der Fall wäre.

Aufgrund der eindeutigen Gesetzeslage ist es nicht möglich, dass die Vertragsparteien auf den Energieausweis verzichten, da diese Frage nicht zur Disposition von Käufer und Verkäufer steht und deshalb auch nicht umgangen werden kann. Auch ein Abzug der Kosten vom Kaufpreis ist – zumindest unter Erwähnung im Vertragstext – nicht möglich.

Weil der Käufer weiß, dass kein Energieausweis existiert und er den Vertrag dennoch schließt, stehen ihm wegen § 442 BGB keine Gewährleistungsansprüche wie etwa Minderung oder Schadenersatz zu.

Da das Gesetz die Übergabe des Energieausweises auf einen Zeitpunkt nach dem Abschluss des Kaufvertrages gelegt hat, sollte der Notar aufgefordert werden, den Kaufvertrag zu beurkunden.

Ich rate Ihnen zudem, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Detailprüfung und Vertretung Ihrer Interessen zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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