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Hausverkauf nur ohne Mieter


| 10.05.2007 14:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe



Sehr geehrte Damen und Herren,
der Frage liegt folgenden Sachverhalten zugrunde:
1. ein schwer rennovierungsbedürftiges Haus wurde geerbt
2. Erbe (Rentner/in) hat keine Rücklagen für Rennovierung und kann somit nicht investieren. Banken werden Finanzierungen ablehnen. Mieteinnahmen werden für Rep. verbraucht.
3. Das Haus soll verkauft werden. Interessenten stellen aber die Bedingung, dass vorhandene Mieter idealerweise innerhalb kürzester Frist ausgezogen sind.
4. Von vier Mietern haben zwei einen Mietvertrag der älter als 8 Jahre ist und somit eine Kündigungsfrist von 9 Monaten.

Ich gehe von der Möglichkeit der ordentlichen Kündigung nach §573 (3) aus. Ist das Richtig ?

Welche Möglichkeiten der außerordentlichen Kündigung besteht mit möglichst kurzer Frist (< 5 Monate) ?

Vielen Dank für die Mühen.
Sehr geehrter Fragesteller,

die einzige Kündigungsmöglichkeit, die der Erbe derzeit hat, ist die Möglichkeit nach § 573 Abs.2 Ziff.3 BGB, sofern die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Objekts hindert und der Vermieter dadurch erhebliche Nachteile erleidet.

Ob diese Voraussetzungen vorliegen, kann aufgrund Ihrer Angaben nicht abschließend beurteilt werden.

Es wird auf die Abwägung der Belange von Mietern und Vermieter ankommen. Es wäre z.B. nachzuweisen, dass das Haus bei Weiterbestehen der Mietverhältnisse unverkäuflich wäre bzw. dass ein erheblicher Unterschied im zu erzielenden Erlös besteht. Üblicherweise sind unvermietete Objekte leichter und hochpreisiger zu verkaufen als vermietete. Es müssten also Tatsachen vorliegen, die von dieser Üblichkeit abweichen. Erschwerend kommt hinzu, dass es sich um ein geerbtes Haus handelt, so dass das Argument einer erheblichen Differenz zwischen (seinerzeit gezahltem) Kaufpreis und Erlös bzw. darauf lastenden Verbindlichkeiten wohl nicht in Betracht kommt.

Außerdem müßte nachgewiesen werden, dass (und aus welchem Grund)der Verkauf des Hauses für den Eigentümer notwendig ist und dass die finanzielle Situation nicht anderweitig, z.B. durch den Verkauf von nur einer der 4 Wohnungen, gelöst werden kann.

Für ein außerordentliches Kündigungsrecht sehe ich nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt keine Anhaltspunkte, sofern die Mieter ihre Pflichten nicht gröblich verletzen.

In derartigen Fällen ist es sinnvoll, das Gespräch mit den Mietern zu suchen und möglicherweise einen Aufhebungsvertrag anzubieten, in welchem den Mietern finanzielle Anreize in Aussicht gestellt werden können.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

info@kanzlei-plewe.de






Nachfrage vom Fragesteller 10.05.2007 | 16:00

Die von Ihnen dargestellten "Nachweise" sind nur dann erforderlich, wenn es zu einer Klage seitens eines der Mieter kommt.
Das Haus ist sehr alt und muss aus finanziellen Gründen verkauft werden. Der Kaufpreis mit Mietern ist nicht zu ermitteln, da alle Käufer abspringen. D.h doch, dass eine Verwertung erschwert wird und die Aufrechterhaltung der Mietverträge ein unzumutbares finanzielles Risiko darstellt. Die Mieteinnahmen decken nicht mal die aktuellen Kosten des Hauses. Verkaufen ist die einzige Chance nicht langfristig an die eigene Substanz gehen zu müssen.
konkrete Nachfrage:
Kaufvertrag kommt nur zu stande, wenn Mietern gekündigt wurde. Kein Kaufvertrag bedeutet das Risiko der zunehmenden Rep. und Investitionen lasstet auf dem Erben, der sich dies nicht leisten kann. Die Beründung ist doch offensichtlich schlüssig und nachvollziehbar. Für den Fall des Nachweises (Käufer ist abgesprungen weil Mieter geklagt hat), ist der Schaden doch bereits entstanden ? Wer ist dann Schadenersatzpflichtig der Mieter ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.05.2007 | 16:14

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Argumente sind nachvollziehbar und schlagkräftig und ich gehe davon aus, dass das Haus tatsächlich aus einer Notlage heraus verkauft werden soll.
Allerdings kann Ihnen all dies keine Rechtssicherheit beim Verkauf geben.

Die Tatsache, dass Sie eine Kündigung gegenüber dem Mieter erklären, bedeutet noch nicht, dass dieser die Kündigung auch akzeptiert. Das böse Erwachen kommt manchmal erst dann, wenn der Mieter nicht auszieht und sich auf die Unwirksamkeit der Kündigung beruft, im schlimmsten Fall bei langer Kündigungsfrist erst nach 9 Monaten. Dann müsste der Vermieter eine Räumungsklage einreichen und im Rahmen dieser Klage klären lassen, ob die Kündigung rechtmäßig war. Auch bei noch so guten Argumenten, kann Ihnen niemand garantieren, dass Sie diesen Prozess gewinnen.
Außerdem würde es mich wundern, wenn ein Käufer (der dann in 9 Monaten Eigentümer wäre und die Räumungsklage durchführen müßte) sich auf dieses Risiko einlassen würde. Der Käufer wird im Kaufvertrag wahrscheinlich verlangen, dass die Immobilie frei von Mietverhältnissen übertragen wird. Damit ist im Regelfall nicht ein bestehendes, aber gekündigtes Mietverhältnis gemeint, sondern eine freie Wohnung, aus der der Mieter bereits ausgezogen ist.
Deshalb wäre ein Aufhebungsvertrag, worin sich der Mieter verpflichtet, die Wohnung zu einem Zeitpunkt X zu räumen, die sicherste Lösung.

Eine Schadensersatzpflicht des Mieters besteht nicht, wenn er lediglich von seinen vertraglichen und gesetzlichen Rechten Gebrauch macht. Nur wenn er trotz rechtmäßiger Kündigung nicht auszieht, könnte eine Schadensersatzpflicht bestehen.

Ich bedaure, Ihnen keine positivere Nachricht geben zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin




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