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Hausverkauf nach Scheidung, Makler alleine beauftragen?

| 10.03.2013 13:57 |
Preis: ***,00 € |

Familienrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Zum freihändigen Verkauf einer im gemeinsamen Eigentum der Ehegatten stehenden Immobilie nach rechtskräftiger Scheidung ist ohne gesonderte Vereinbarung die Zustimmung beider Seiten erforderlich; ansonsten ist nur die Zwangsversteigerung des Grundstücks nach Aufhebung der Gemeinschaft möglich.

Mein geschiedener Mann und ich sind gemeinsame Eigentümer (50/50) einer Immobilie. Unmittelbar nach der Trennung wurde das Haus von Ihm mit den gemeinsamen Kindern bewohnt. Das Haus steht seit ca. 1 Jahr leer und die Kinder leben seitdem bei mir. Laut seiner Angaben findet er kein reguläres Arbeitsverhältnis und verfügt daher nur über ein geringes Einkommen (Daher braucht er z.B. keinen Unterhalt für unsere 4 Kinder zahlen).

Auch die Hausraten werden seit der Trennung ausschließlich von mir getragen.
Gerichtlich wurde verfügt, dass sein Anteil an der Abzahlung für das Haus von einem zu erwartenden Verkaufserlös an mich erstattet werden muss.

Nun zu meiner Frage:
Ich würde gerne einen Makler mit dem Verkauf beauftragen. Mein geschiedener Mann hat jedoch wenig Interesse an einem Verkauf, da die monatlichen Raten zunächst ausschließlich mich belasten. Auch wenn er später möglicherweise an mich zahlen muss ist ihm in erster Linie daran gelegen mich zu schädigen!
Kann ich
1. einen Makler alleine beauftragen und mit welchen Konsequenzen für mich und den Verkauf und
2. hat er die Möglichkeit dem Verkauf nicht zuzustimmen obwohl er keinerlei Abzahlungen leistet. Ist die Zwangsversteigerung der einzig mögliche Weg oder gibt es eine Alternative?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Normalerweise wird die Verteilung gemeinsamen Vermögens in einer Scheidungsfolgenvereinbarung anlässlich der Ehescheidung - oder in Ermangelung dessen durch einen Beschluss des Gerichts als Scheidungsfolgesache - geregelt. Sie teilen mit, das Gericht habe verfügt, dass der Anteil Ihres Ex-Mannes an der Abzahlung "von einem zu erwartenden Verkaufserlös" erstattet werden muss. Wie lautet der genaue Inhalt der gerichtlichen Verfügung? Die Anrechnung auf einen zu erwartenden Verkaufserlös macht nur dann einen Sinn, wenn das Haus später verkauft werden soll. Ob sich hieraus aber ein rechtlicher Anspruch gegen Ihren Ex-Mann auf Mitwirkung an einem freihändigen Verkauf der Immobilie ergibt, kann ich ohne Kenntnis des genauen und vollständigen Wortlauts der Verfügung des Gerichts nicht beurteilen.

Unabhängig von einer Regelung anlässlich der Ehescheidung gilt, dass bei einer Gemeinschaft an einem Grundstück jeder Teilhaber jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen kann (§ 749 Abs. 1 BGB). Nach § 753 Abs. 1 Satz 1 BGB erfolgt die Aufhebung bei einem Grundstück durch Zwangsversteigerung. Die nicht abgezahlten Raten Ihres Ex-Mannes können Sie nach der Aufhebung und Versteigerung aus dem Ihrem Ex-Mann zustehenden Anteil am Versteigerungserlös herausverlangen (§ 756 Satz 1 BGB). Ein solcher Weg sollte aber nur die "ultima ratio" sein, da Grundstücke bei Versteigerungen oft weit unter ihrem Marktwert ersteigert werden.

Ein sog."freihändiger Verkauf" des Grundstücks ist nur mit Zustimmung Ihres Ex-Mannes möglich. Sie können zwar einen Makler beauftragen, das Grundstück ohne Zustimmung Ihres Ex-Mannes aber nicht verkaufen. Schließlich müsste er auch bei der Beurkundung des Kaufvertrages mitwirken und der Umschreibung des Grundstücks im Grundbuch zustimmen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Carsten Neumann, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 12.03.2013 | 12:32

Sehr geehrter Herr Neumann,

zunächst möchte ich mich für Ihre Antwort bedanken. Sie fragten nach dem genauen Inhalt der gerichtlichen Verfügung:

Der Antragsgegner (mein geschiedener Mann) zahlt mir ein bestimmten Betrag+ ausstehender in gesamtschuldnerischer Haftung aufgenommener hälftiger Darlehnszahlungen.

Die Antragsstellerin (ich) erklärt, dass diese abgeschlossene Vereinbarung nicht vor dem Hausverkauf (aufgrund der Vermögenslage des Antragsgegners) bzw. sollte der Hausverkauf nicht bis zum 31.12.2013 erfolgt sein, nicht vor dem 01.01.2014 zu vollstrecken.

Weitere wechselseitig geltend gemachte Ansprüche, auch zur Aufrechnung gestellte, sind in dem Verfahren erledigt.

Die Anfertigung der Vereinbarung wurde mir zum Verfahrensabschluss zur Zwangsstreckung überreicht.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.03.2013 | 12:59

Sehr geehrte Fragestellerein,

die gerichtliche Protokollierung enthält Ihre Erklärung, dass Sie die von Ihrem Ex-Mann geschuldeten Zahlungen nicht vor dem Hausverkauf (bis zum 31.12.2013) vollstrecken wollen. Allerdings ist das eine einseitige, selbstverpflichtende Erklärung. Ihr Ex-Mann stimmt einem freihändigen Verkauf des Hauses nicht zu, d.h. er gibt dazu keine Stellungnahme ab.

Selbst wenn man aber die wechselseitigen Erklärungen so auslegt, dass Ihr Ex-Mann dem Hausverkauf zustimmt bzw. nach Treu und Glauben zuzustimmen verpflichtet ist: Ein Hauskaufvertrag mit einem Käufer müsste notariell beurkundet werden, wobei Ihr Ex-Mann als Miteigentümer entweder Mitverkäufer wäre und dann in der notariellen Kaufvertragsurkunde ein Kaufangebot des Käufer (mit)annehmen müsste. Oder Sie verkaufen das Grundstück allein, müssten dann aber dafür Sorge tragen, dass Ihr Ex-Mann der Umschreibung des Eigentums auf den Käufer im Grundbuch zustimmt.

Wenn Ihr Ex-Mann die erforderlichen Zustimmungserklärungen nicht freiwillig abgibt, müssten Sie ihn auf Abgabe der Erklärungen vor Gericht verklagen, wobei ein gerichtliches Urteil die Zustimmung ersetzt (§§ 894 ZPO, 894 BGB). Dies ist (zeit)aufwändig, kostspielig und umständlich. Und welcher Käufer möchte unter solchen Umständen schon ein Grundstück kaufen?

Eine Zwangsversteigerung könnte sich da doch als die effektivere Lösung erweisen.

Mit freundlichen Grüßen,

Neumann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 12.03.2013 | 12:35

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 12.03.2013 4,6/5,0
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