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Hausverkauf möglich??

21.08.2011 22:39 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Die Eltern meiner Lebensgefährtin möchte ein im Jahre 2002 erworbenes Haus wieder verkaufen, jedoch ergeben sich einige wichtige Fragen.

Die Vorgeschichte:

Das Haus war bis 1994 im Besitz der Großeltern meiner Lebensgefährtin und wurde dann 1994 im Wege vorweggenommener Erbfolge an den Bruder ihrer Mutter in Form eines notariellen Übergabevertrages von 1994 übertragen (erbrechtliche Fragen sind in diesem Fall nicht relevant!).

In diesem Vertrag (hier nur die relevante Stellen auszugsweise) wurde eine kostenfreie Rückübertragung an die Geber vereinbart:

§9
(1)Übernehmer ist verpflichtet, für die Dauer der Lebenszeit der Übergeber den Grundbesitz nicht zu verkaufen oder zu verschenken. Geschieht dies gleichwohl, verpflichtet er sich hiermit zur kostenfreien Rückübertragung auf die Geber als Miteigentümer je zur ideellen Hälfte.
(2)Soweit der Übernehmer in persönlichen Konkurs gerät oder das Zwangsversteigerungsverfahren in das Grundstück eingeleitet und nicht binnen 2 Monaten wieder aufgehoben ist, ist der Übernehmer zur Rückübertragung verpflichtet.
(3)Die Parteien bewilligen und beantragen zur Besicherung der vorerwähnten Ansprüche (Abs. 1 und 2) auf Rückübertragung die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten der Beteiligen zu 1) und 2) als Gesamtberechtigten gem. §428 BGB jedoch im Range nach dem einzutragenden Altenteilsrecht in Abt. II.


Des Weiteren wurde in diesem Vertrag ein Altenteil zugunsten der Großeltern vereinbart:


§3
(1)Die Parteien vereinbaren ein Altenteil zugunsten der Beteiligten zu 1) und 2) wie folgt:

a) Wohnrecht hinsichtlich der nacherwähnten Räumlichkeiten....(kurz gesagt im 1.OG des Hauses)
Zu den verbrauchsabhängigen Kosten des Wohnens tragen die Altenteiler entsprechend ihrem Verbrauche bei.
b) Die Altenteiler sind berechtigt, die Altenteilsräume zu verlassen und zu vermieten. Die Auswahl der Mieter obliegt sodann dem Eigentümer.
c) Hege und Pflege in kranken und gesunden Tagen, soweit im Hause durchführbar und öffentliche Kassen nicht eintreten.
d) Der Beteiligte zu 3) ist verpflichtet, die Familiengrabstätte für die Dauer der Liegezeit im üblichen Umfang in Ordnung zu halten
e) Die Altenteiler verpflichten sich gesamtschuldnerisch, das Darlehn XXXX gänzlich zurückzuzahlen bei folgender Bank: XXXX. (Anmerkung: wurde erledigt)
f) Umgang in Haus und Hof im übrigen auch unter angemessener Mitnutzung des Gartens.

(2) Die Parteien bewilligen und beantragen die Eintragung eines lebenslänglichen Altenteils zugunsten der Beteiligten zu 1) und 2) als Gesamtberechtigte gemäß §428 BGB an rangbereitester Stelle. Zur Löschung genügt der Nachweis des Todes der Berechtigten.



Folgende Grundbucheintragungen wurden daraufhin 1994 durchgeführt:

Abteilung I:
als Eigentümer wurde der Sohn der Geber eingetragen (aufgelassen am XX.XX.1994 und eingetragen am XX.XX.1994).

Abteilung II:
Laufende Nummer 3:
Altenteil für a) XXX und b) XXX, beide XXX whft., als Gesamtberechtigte gem. §428 BGB. Löschbar bei Nachweis des Todes. Gemäß Bewilligung vom XX.XX.1994 eingetragen am XX.XX.1994.

Nächster Eintrag unter letzte laufende Nummer 4 :
Rückauflassungsvormerkung für a) XXX und b) XXX, beide XXX whft -je zu 1/2-. Gemäß Bewilligung vom XX.XX.1994 eingetragen am XX.XX.1994.


Nach Übertrag wurde von dem Sohn ein Hausanbau durchgeführt, ein kleines Bad und die Küche im EG modernisiert. Dafür nahm er einen Kredit auf.

Nach ein paar Jahren kam es jedoch zu permanenten Streitigkeiten zwischen dem Sohn, seiner Ehefrau und den Eltern, welche ein Leben unter einem Dach unerträglich machte.
Es kam zu einem Bruch, zudem konnte der Sohn als jetziger Eigentümer des Hauses durch Arbeitsverlust das aufgenommene Darlehn nicht mehr bedienen.
Die Eltern und Geber, die in der Wohnung im OG des Hauses wohnen, waren finanziell nicht in der Lage dieses Darlehn für den Anbau und Modernisierung zu übernehmen!

Jetzt kommen die Eltern meiner Lebensgefährtin ins Spiel (2002):
Die Geber wandten sich nun schon fast bettelnd an die Eltern meiner Lebensgefährtin (die Mutter ist die Tochter der Geber und Schwester von dem eigentlichen Nehmer) dieses Haus zu kaufen, da ansonsten eine Zwangsversteigerung drohte.

Nach einigen Überlegungen wurde das Haus dann 2002 zum Wohle der Eltern von dem Nehmer der Erbfolge gekauft.

Dieser Verkauf (Verkäufer war der Sohn (Nehmer), Käufer die Eltern meiner Lebensgefährtin) wurde durch ein Notar 2002 beurkundet.

Ein Vertrag zwischen den eigentlichen Gebern und den Neuerwerbern wurde nicht geschlossen.

Beide Neuerwerber (die Eltern meiner Lebensgefährtin) wurden 2002 als Eigentümer in Abteilung I des Grundbuches eingetragen.

Laut Kaufvertrag von 2002 wird folgendes geregelt:

§2

(1)Vorstehender Grundbesitz verkauft der Verkäufer an die Käufer als Miteigentümer je zur ideelen Hälfte.
(2)Die Käufer erwerben den Grundbesitz mit allen Rechten und Ansprüchen Dritter (dinglich Berechtigte, schuldrechtlich Berechtigte), soweit im vorliegenden Vertrage nicht ausdrücklich anders vereinbart.
(3)Im Grundbuch nicht eingetragene Dienstbarkeiten sowie nachbarrechtlichen Beschränkungen, die zu ihrer Entstehung der Zustimmung des betroffenen Eigentümers bedürfen, werden von den Käufern nicht übernommen, solche sind dem Verkäufer auch nicht bekannt.

§3

(1)der Kaufpreis beträgt XX.XXX Euro
zzgl. der Altenteilsverpflichtungen aus dem Übergabevertrag vom XX.XX.1994 des amtierenden Notars -UR XX/1994-.
Der Wert der Altenteilsverpflichtung wird angegeben mit 3.000 Euro jährlich.

Der angesprochene Übergabevertrag wurde jedoch bei dem Notartermin nicht vorgelegt, aber der Kaufvertrag von allen Parteien so unterschrieben.
Der Notar für die Übergabevertrages von 1994 und von dem Kaufvertrag von 2002 war ein und derselbe.


Nun musste kommen was kommen musste:
Eine Vielzahl von Ereignissen in den letzten Jahren macht nun ein ungestörtes Leben miteinander mittlerweile unmöglich!

Nun wollen die Eltern meiner Lebensgefährtin das Haus unbedingt verkaufen, um wieder mehr Lebensqualität zu erreichen, natürlich mit dem zugesicherten Altenteil laut Grundbucheintrag, damit diese weiterhin dort leben können.

Nachdem zunächst ein Notar und dann eine Immobilienmaklerin Zwecks Weiterverkaufs befragt wurde, kam es dann zu der Antwort, dass das Haus nicht verkauft werden darf, da es ansonsten zu einer kostenfreien Rückübertragung an die Eltern (Geber von 1994) kommt.

Das Haus wurde aber nicht im Wege vorweggenommener Erbfolge an die Eltern meiner Lebensgefährtin übergeben, sondern an den Sohn der Geber, der das ja im Einverständnis der Geber verkauft hatte!
Zudem wurde der Übergabevertrag von 1994 mit den beiden Gebern (die immer noch leben) und dem Sohn geschlossen.
Die Eltern meiner Lebensgefährtin haben dieses Haus ja erst 2002 erworben, ohne weitere Verträge mit den Gebern von 1994 zu schließen.


Meine Fragen dazu:

1. darf das Haus aktuell verkauft werden (einschließlich dem zugesicherten Altenteil gem. §3 vom Vertrag von 1994)? Die Großeltern sollen natürlich weiterhin im OG wohnen bleiben.

2. durfte das Haus überhaupt 2002 verkauft werden?
Hätte der Notar nicht gezielt darauf hinweisen müssen, dass ein Verkauf gem. Grundbucheintrag 2002/Übergabevertrag von 1994 nicht stattfinden durfte und dementsprechend gar kein Grundbucheintrag mit neuen Erwerbern hätte stattfinden dürfen? (dann wäre das Haus 2002 gar nicht gekauft wurden). Liegt demnach evtl. ein Fehler des Notars vor?

3. Haben die Geber durch die Zusicherung des Verkaufs an „Dritte" im Jahre 2002 auf das Recht gem. §9 des Übergabevertrages von 1994 endgültig verzichtet? Schließlich wurde zw. den Gebern und Neuerwerbern kein neuer Vertrag in Bezug auf Weiterverkauf bzw. Schenkung aufgesetzt. Das Haus wurde ja auch nicht verschenkt oder im Vorfelde an die Neuerwerber 2002 vererbt, sondern für fast 100.000 Euro von dem eigentlichen Nehmer gekauft!! Eine Zuwiderhandlung bei dem Verkauf liegt ja gem. §9 Übernahmevertrag nicht vor, da beide Parteien (Geber und Nehmer) einvernehmlich gehandelt bzw. den Verkauf zugelassen haben. Zumal ist die Zehnjahresfrist einer Schenkung auch schon abgelaufen.

4. Wäre bei einer „kostenfreien Rückübertragung" oder sonstigen rechtlichen Forderungen nicht der Nehmer, also der Sohn der Geber der Ansprechpartner, schließlich hat er ja evtl. einen „Vertragsbruch?" (mit der Erlaubnis der Geber) begangen und auch die fast 100.000 Euro durch den Verkauf bezogen? Liegt demnach überhaupt ein Bruch gem. des Übergabevertrages (nachdem Geber und Nehmer sich gemeinsam für den Verkauf des Hauses entschieden haben) vor, für die der neue Eigentümer noch HEUTE eintreten muss (Keine Eintragungen darüber im Kaufvertrag)? Im Übergabevertrag aus dem Jahre 1994 wurde der Wert des Übergabegegenstandes mit 170.000DM und des jährlichen Altenteils mit 9.600 DM angegeben.

5. Wie sind die geschilderten Grundbucheintragungen beim heutigen Stand der Dinge zu bewerten?

6. Wie kann der Verkauf (wenn dieser möglich ist) im Vorfelde rechtlich (notariell?) abgesichert werden, damit es zu keinen Forderungen seitens der Großeltern meiner Lebensgefährtin kommt?

Unter Berücksichtigung Ihres (geringen) Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:
1. Meines Erachtens nein, da der jetzige Verkäufer an § 9 gebunden ist. Es kann also durchaus eine Bindung des momentan Nichtberechtigten gegenüber Dritten (dem Übergber) bestehen, so dass das Haus nicht verkauft werden darf.
2. Meines Erachtens ist dies ein Fehler des Notars; § 9 ist hier eindeutig. Ich kenne aber nicht den ganzen Vertrag bzw. Nebenabreden zwischen Geber und Übernehmer.
3. Ja, wenn dieser Verzicht wirksam war und auf alle nachträglichen Veräußerungen ausgeweitet wurde.
4. Wenn ein Nichtberechtigter eingetragen ist, erfolgt auch der Erwerb von einem Nichtberechtigten und die Übergeber können auch vom dem jetzigen Nichtberechtigten die Änderung des Grundbuchs verlangen. Untereinander bestehen allerdings Schadenersatzansprüche.
5. Das Grundbuch ist m.E. unrichtig.
6. Man sollte die Großeltern mit in den Vertrag einbinden, dass Sie keine Ansprüche mehr gegen etwaige Neuerwerber stellen und § 9 für gegenstandslos erklären.

Mit besten Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 23.08.2011 | 11:02

Hallo Herr Hermes,

Danke für Ihre schnelle Antworten.
Ich habe noch eine kurze Verständnisfrage und eine Nachfrage zu der Verständnisfrage.

1.) Verstehe ich es richtig, dass ein Nichtberechtigter kein "rechtmäßiger" Eigentümer/Erwerber des Hauses ist und somit kein Grundrecht auf Eigentum gem. Art 14 GG hat?

1b) kann dieser Nichtberechtigter selber auf eine Änderung der Grundbucheintragung und somit selber auf die Rückgabe des Hauses bestehen (und dann Schadenserstazansprüche gegenüber der eigentlichen Geber stellen)?

Ich danke Ihnen im Voraus für Ihr Verständnis und Antworten!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.08.2011 | 11:21

1. Ja, deshalb kann Berichtigung des Grundbuches in Betracht kommen.
1b. Der Nichtberechtigte kann Schadenersatzansprüche gegenüber dem Geber stellen.

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