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Hausverkauf mit Vorkaufsrecht Maklerprovision fällig?

| 01.04.2014 10:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben eine Frage über die Fälligkeit einer Maklerprovivion bei Hausverkauf:

Ist Situation:

- geerbtes Haues derzeit vermietet mit 2 Mietsparteien.
- Untere Mieter haben im Mietvertrag ein Vorkaufsrecht eingräumt bekommen
falls wir das Haus verkaufen
- Haus durch LBS schätzen lassen
- Verkaufsauftrag LBS abgeschlossen mit Maklerprovision Verkäuferzahlbetrag 2,38 %
Käufer keine Provision
- Verkaufabwicklung: nur duch LBS Alleinauftragnehmner
- Interessenten wurden eingetragen: Mieter unten,
- Gültigkeit des Maklerauftrages 6 Monate, nach Ablauf um ein Monat verlängerbar bzw.
kündbar
- Angefallene Arbeiten der LBS: Nur Exposeerstellung, keine Werbung, keine
Interessentensuche, da noch keine Daten durch uns weitergegeben wurden.
- Bei Vor Ort Termin der Schätzung wurde dem LBS Bearater auch mitgeteilt, dass die
unteren Mieter ein Vorkaufsrecht im Mietvertrag eingeräumt bekommen haben und
Interesse haben, da wir Vermieter das bereits vorab informiert hatten und auch
vertraglich mi Mietvertrag geregelt hatten
- Auch im Beratungsgespräch wurde darauf hingewiesen
- LBS Berater fragt nun ob wir ein Gepräch mit unteren Mieter getätigt haben und diese
ein Kaufinteresse haben.
- Kaufinteressent wurde namentlich der LBS genannt.
- Von uns aus noch keine Rückantwort. Es stehen noch die Weitergabe der Telefonnnummern der Mietparteien und Energieausweise durch uns aus, diese wurden
ebenfalls durch LBS Berater nachgefragt
- Außer Besichtigung im Rahmen der Wertanalyse kein Kontakt der LBS an Miet / Kaufinteressent.
- LBS ist noch nicht aktiv mit Verkauf, derzeit nur Exposeerstellung, keine Werbung, etc.


Fall:

- Die Mieter möchten nun das Haus direkt erwerben und bitten um ein Gespräch zw.
Vermieter und Mieter und Einigung der Kaufsumme.

Frage:

Wenn der Vermieter das Haus nun verkauft an den Mieter, wäre dann eine Maklerprovision fällig, auch ohne Kontakt zw. Makler LBS und unterem Mieter?
Vertraglich wurden Interessenten genannt, da LBS Berater mitgeteilt hatte, es sei wichtig dieses nun zu benennen, da dann keine Provision seitens Käufer fällig wäre.



Sehr gehrter Fragesteller,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Frage.


Sie haben mit der LBS bezüglich Ihres Hauses einen Verkaufsauftrag abgeschlossen mit einer Maklerprovision von 2,38 % des Verkaufpreises für Sie als Verkäufer. Der Käufer soll keine Provision entrichten müssen.

Sie haben damit die LBS als Makler beauftragt, für Ihr Haus einen passenden Käufer zu finden.

Gem. § 652 Abs. 1 BGB fällt die Maklerprovision dann an, wenn der Vertrag, also der notarielle Kaufvertrag über das Objekt, infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande kommt.

Ihren Mietern ist im Mietvertrag ein Vorkaufsrecht bezüglich des Hauskaufs eingeräumt. Wird dieses Vorkaufsrecht ausgeübt und erwerben die Mieter das Objekt, kann man sich in der Tat auf den Standpunkt stellen, dass die Maklerprovision nicht entstanden ist, da der Nachweis der Gelegenheit nicht durch die LBS erfolgte.

Anders kann es allerdings mit der Alternative in § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB aussehen, wonach der Provisionsanspruch auch dann entsteht, wenn der Kaufvertrag „infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt."

Eine Vermittlungstätigkeit des Maklers liegt nach der Rechtsprechung dann vor, wenn die Tätigkeit des Maklers die Abschlussbereitschaft des Käufers in dem Sinne fördert, dass bei diesem, hier also bei Ihren Mietern, ein nicht völlig unbedeutendes Motiv für den Abschluss des spätestens Kaufvertrages gesetzt wird (BGH WM 1974, 257, 258; OLG Hamburg ZMR 2003, 274, 275).

Wenn also Ihre Mieter noch unentschlossen sind und die LBS durch ihre Tätigkeit die Abschlussbereitschaft der Mieter zum Kauf des Objektes fördert, dann fand hinsichtlich des Kaufs eine Vermittlungstätigkeit statt, mit der Folge, dass die Provision anfällt.

Sind Ihre Mieter allerdings schon zum Kauf fest entschlossen, fehlt es an der Vermittlungstätigkeit und der Provisionsanspruch ist nicht enstanden.

Da nach der Schilderung des Sachverhalts die LBS noch keine Aktivitäten hinsichtlich des Verkaufs des Objektes in Bezug auf Ihre Mieter vorgenommen hat, kann jedenfalls derzeit kein Provisionanspruch entstehen. Wie oben ausgeführt, muss die LBS die Kaufabsicht fördern, um zu einem Provisionsanspruch zu gelangen. Wenn also Ihre Mieter nun kurzfristig über Sie das Haus aufgrund des Vorkaufsrechts erwerben, sehe ich keine Grundlage für einen Provisionsanspruch der LBS.


Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 01.04.2014 | 12:06

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