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Hausverkauf mit Grundstück, Erbengemeinschaft


01.02.2006 22:36 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht



Guten Abend,

Meine Frage oder besser gesagt mein Problem befasst sich mit einem Hausverkauf einer Erbengemeinschaft, der meine Mutter angehört.
Bei diesem Hausverkauf mit Grundstück ist so ziemlich alles schief gelaufen was nur schief laufen kann.
Die Erbengemeinschaft besteht aus 8 Personen, ursprünglich eigentlich 7 aber bei einer Person wurde das Erbe durch einen gesundheitlichen Schaden per Betreuungsverfügung auf deren Töchter übertragen.
Eine Wohnung im Haus wurde über 37 Jahre auch mietrechtlich genutzt durch meine Mutter, die inzwischen ausgezogen ist, auf Druck der Erbengemeinschaft. Und hier liegt das Problem.
Der Bruder meiner Mutter ebenfalls Erbe hatte sofort nach dem Tod der Mutter (Februar 2005) die die andere Wohnung bewohnt hatte, die Sparkasse Immobiliengesellschaft ohne Einwilligung aller Erben beauftragt, für das Haus einen geeigneten Käufer zu finden.
Die Sparkasse hat aber kaum Initiative gezeigt um in kürzester Zeit einen Käufer zu finden.
Auf auf Forderungen einiger Erben doch endlich per Aushang geeignete Käufer zu finden reagierte die Sparkasse nur mit Abwinken.
Ein interessiertes Ehepaar aus demselben Ort sprach dagegen meine Mutter persönlich wegen des Hauskaufs an was der zuständigen Maklerin gar nicht gefiel.
Die zuständige Maklerin maßregelte darauf hin meine Mutter was sie sich erlauben würde einfach Interessenten ins Haus zur Besichtigung zu lassen. Ich vermute hier eher das die Maklerin ihre Gebühr schwinden sah, wenn der Hauskauf ohne ihr Zutun zustande kommen würde. Der erste Kontakt inkl. Besichtigung wurde definitiv ohne Zutun der Sparkasse gemacht.
Da die Sparkasse den potentiellen Käufern aber einen Kredit für den Hauskauf in Aussicht stellte wurde alles so dargestellt wie wenn die Sparkasse den Käufer vermittelt hat.
Mittlerweile ist meine Mutter laut Kaufvertrag aus der Wohnung ausgezogen, da sie sich ansonsten zum 1. Februar 2006 einer Zwangräumung unterworfen hätte. Die Unterzeichnung fand am 6. Dezember 2005 statt. Meine Mutter wurde damals unter Androhung gerichtlicher Schritte von der Sparkassenmaklerin zur Unterschrift gezwungen. Sie war die einzige, die aus Altergründen(67 Jahre) und des ihr zugemuteten Umzugs der Unterzeichnung eigentlich widersprechen wollte.
Das Problem sind die immensen Kosten des Umzugs, da meine Mutter bis heute keinen Cent aus der Summe des Kaufvertrag gesehen hat. Die Töchter der betreuten Mutter reichen die benötigten Unterlagen dem zuständigen Notar nicht aus und der Notar wiederum weigert sich die Summe für meine Mutter freizugeben. Eigentlich sollte die Überweisung nach Einreichung aller Unterlagen bis heute erledigt sein. Die Käufer haben zwar den Kredit, geben aber das Geld aus diesen Gründen auf Weisung des Notars nicht heraus. Und jetzt kommt es noch dicker.
Eine der Erben will jetzt die Summe per neuen Vertrag vorstrecken für meine Mutter, sie würde dann laut dem neuen Vertrag ihr später ausgezahltes Erbe an diese dann abtreten. Gleichzeitig wird die Maklergebühr laut diesen neuen Vertrag gleich mit einbehalten, was nach meines Wissens eher unüblich ist.
Geht meine Mutter mit diesem Vertrag irgendein Risiko ein.
Und darf die Maklergebühr gleich vom Notar eingehalten werden.
Sie ist im Moment einfach verzweifelt, bräuchte aber das Geld. Was raten Sie ihr?
Mir scheint die Sache sehr dubios.
Über eine Antwort würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüssen



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Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Ihre Frage verstehe ich zunächst so, dass sich ein Dritter bereit erklärt, Ihrer Mutter die Kosten des Umzuges und die anteiligen Kosten für den Makler vorzustrecken und sich hierfür als Sicherheit die Kaufpreisansprüche Ihrer Mutter gegen die Käufer abtreten lassen möchte.

Sollte ich Ihre Frage missverstanden haben, so bitte ich Sie freundlichst, im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion eine klärende Ergänzung anzubringen.

Gleichzeitig gehe ich mangels eindeutiger, anderslautender Angaben davon aus, dass ein wirksamer Anspruch auf Zahlung von Maklerlohn der Maklerin gegen Ihre Mutter besteht. Wenngleich Sie nämlich schreiben, dass die Maklerin ohne Einwilligung der restlichen Erben beauftragt wurde, so erscheint wahrscheinlich, dass Ihre Mutter in dem notariellen Kaufvertrag ebenfalls die Verpflichtung zur Zahlung eines Maklerlohns übernommen hat. Die Erben können im Hinblick auf die einzelnen Gegenstände des Nachlasses nämlich grundsätzlich nur gemeinsam handeln und ihre Rechte gemeinsam ausüben. Der notarielle Kaufvertrag muss daher von allen Erben unterschrieben sein. Oft wird die Verpflichtung zur Zahlung von Maklerlohn in dem Kaufvertrag mitgeregelt. Sollten die vorstehenden Ausführungen bei Ihnen nicht zutreffen, so bitte ich um Nachricht im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, da sie die rechtliche Bewertung des Falles grundlegend ändern könnte.

Grundsätzlich hat Ihre Mutter die Möglichkeit, ihren gesamten Miterbenanteil an einen anderen, z. B. einen Miterben, zu verkaufen oder anderweitig (z.B. wie vorliegend beabsichtigt als Sicherheit in Höhe der begründeten Darlehensverbindlichkeit gegenüber dem Miterben) zu übertragen. Hierbei kann auch geregelt werden, dass der Anteil, den Ihre Mutter an der Maklerprovision zu zahlen hat, ebenfalls abgesichert wird.

Ihre Mutter würde dann den Gegenwert des Miterbenanteils abzüglich der anteiligen Maklerprovision und abzüglich der vorgestreckten Umzugskosten erhalten. Sollte die Maklerprovision ebenfalls einbehalten werden, geht Ihre Mutter das Risiko ein, bei einer evtl. nicht geschuldeten Maklerprovision auf einen Rückforderungsprozess verwiesen zu sein. In einem solchen müsste sie ihren anteiligen Betrag an der Maklerprovision, der mit abgetreten wurde, dann vom Miterben (der ihr das Geld vorstreckt) zurückverlangen. Dabei trüge sie das Prozess- und Kostenrisiko.

Sollte die Maklerprovision zweifelsfrei geschuldet sein, so sehe ich jedoch keine grundlegenden Probleme in einer Sicherungsabtretung oder anderweitigen Übertragung (die natürlich nur in Höhe des tatsächlich von dem Miterben an Ihre Mutter ausgezahlten Betrages übertragen werden sollte und nicht darüber hinaus). Denn letztendlich handelt es sich bei dem „Vorstrecken“ um nichts anderes als ein privates Darlehen, das entsprechend abgesichert werden soll. Da Ihre Mutter die Maklerprovision (wie auch die Umzugskosten) ja ohnehin tragen müsste, könnte sie sich so die dringend benötigten (und derzeit nicht vorhandenen) Kreditmittel beschaffen.

Sollten aber Zweifel an der Begründung einer wirksamen Maklerprovisionsverpflichtung bestehen (was ich nicht abschließend zu beurteilen vermag), so wäre es sicherer, die Maklerprovision nicht „vorstrecken“ zu lassen und lediglich die Frage der Umzugskosten zu regeln.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, diese Aufgabe für Sie zu übernehmen. Sie können mich gerne für eine weitere Beauftragung kontaktieren.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 01.02.2006 | 23:37

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Ja die Maklergebühr steht meines Wissens nach im Kaufvertrag mit drin.
Die Miterbin würde meiner Mutter den vollen Erbanteil in diesem Fall von 9871 Euro abzüglich der Maklergebühr in Höhe von 3,48% überweisen und zwar in den nächsten Tagen.
Die entgültige Auszahlung für alle anderen Erben durch den Käufer würde in etwa noch 5-6 Wochen dauern eben aufgrund der noch nicht vorliegenden Unterlagen der Betreuungsverfügung der einen Erbin.
Meine Mutter würde dem zustimmen, ist aber misstrauisch wegen der Unterschrift unter der Vereinbarung, die sie leisten soll.
Sie will keine Risiko eingehen da es sich hier ja um einen eigenständigen Vertrag handelt.
Diese Vorauszahlung wäre also ein Kredit?
Was ist eigentlich mit den Kosten wie Dispokredit und den anfallenden Überziehungzinsen die meine Mutter aufgrund der nicht eingereichten Unterlagen und damit abschliessenden Auszahlung des Erbes aufnehmen musste?
Erst musste Sie innerhalb von 6 Wochen inkl. Wohnungsuche aus der alten Wohnung und jetzt bekommt Sie ihr zustehendes Erbe aufgrund von Schlampereien nicht. Ich finde das nicht in Ordnung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.02.2006 | 23:46

Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Die Vereinbarung würde in der Regel so formuliert, dass die Miterbin Ihrer Mutter einen privaten Kredit gäbe und Ihre Mutter zur Besicherung dieses Kredits ihren Miterbenanteil abtreten würde. Hiergegen ist - zumal Ihre Mutter mit dem Inhalt der beabsichtigten Regelungen einverstanden ist - aus rechtlicher Sicht grundsätzlich nichts einzuwenden. Der Vorteil wäre sogar, dass Ihre Mutter schneller an Geld käme, wenn geregelt würde, dass der Kredit innerhalb der nächsten Tage ausgezahlt würde.

Ohne den genauen Hintergrund zu kennen, ist es mir leider nicht möglich, zur Frage der Kosten für den Dispokredit und den anfallenden Überziehungszinsen abschließend Stellung zu nehmen. Aus Ihrer Anfrage geht nicht klar hervor, warum die Unterlagen nicht eingereicht wurden. Daher bitte ich für diese nicht abschließende Antwort um Verständnis.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

Gisselberger Straße 31
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