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Hausverkauf im Nov. 09 - jetzt verst. Mangel vorgeworfen

| 07.01.2011 16:39 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von


11:45
Sehr geehrte Anwältinnen und Anwälte,
ich habe versucht den Sachverhalt faktisch und kurz zu schildern und freue mich auf eine schnelle Hilfestellung:

- Sept. 2009: Besichtigung und Taxierung des Hauses von Verkäufer A durch Makler von BHW
(fittes Rentnerehepaar, Haus vor 25 Jahren neu gebaut, Verkauf wg. Umzugs 600 km weit weg zu Sohn & Schwiegertochter, damit auch näher an eig. Tochter und dem Enkelchen)

- kurz darauf vom Interessenten X 1. Mal besichtigt

- insgesamt 4 Besichtigungen von X zw. Okt. und Nov. 2009,
detailliert und ausführlich (halber Tag) mit Notizen von X und Besprechung mit Verkäufer A, was X vom Haus übernehmen möchten.
Zudem gewissenhafte Einweisung von A an X in Heizung, Wasservers- und entsorgung, Installations- & bautechnische Details mit Plänen, Info über Erneuerung der Balkonbeschichtung im Sommer 2009 und Einweisung in die erforderliche Reinigung des Balkonablaufs (Befreiung von Laub), etc.
--> keinerlei Mängel oder Beanstandungen seitens X!
--> keine Sachmängel seitens A vorsätzlich verschwiegen!
Verkäufer A ist ein versierter Handwerker, der das Haus immer in Schuss gehalten hat, immer modernisiert, bis hin zur nachträglichen Erlangung des Energiepasses.

- Notarieller Kaufvertrag d. Hauses mit Ausschluss von Sachmängeln: Nov. 2009

- Einzug und Übergabe des Hauses: 22.03.2010 (mit Protokoll "Ohne Mängel")

- 3 Mte. später (25.6.10): Angabe von X über Undichtigkeiten am Balkon => A erklärt schriftl. aus Sympathie die Montagekosten einer Balkonsanierung i. H. v. 2500 Euro zu übernehmen -> extra schriftl. Hinweis: KEIN Schuldeingeständnis, rein aus Kulanz!

- 5 1/2 Mte. später (4.9.10): Angabe von X über Feuchtigkeit im Dach/am Dachfenster,
Teilerneuerung von X bereits ausgeführt,
Besichtigung durch A ergab keine Entdeckung von Wasserflecken im Dachzimmer und/oder an der Holzverkleidung rund ums Fenster/die Decke.
Auch in geöffneter Kniestockwand (Ytong) waren keinerlei sichtbare Wasserschäden vorhanden.
Zimmer wurde von A jahrzehntelang (!) als Gästezimmer benutzt, Bett stand direkt unter diesem Dachfenster, zu keiner Zeit irgendwelche Probleme mit Dachundichtigkeit (hätte Rentnerin A, äußerst reinliche Frau, nie zugelassen)

- 8.9.10: schriftl. Angebot von Dachdeckerei, i. H. v. 16.855,16 Euro an X über Renovierung des Wintergartens, Balkons, Dachfenster, Kamineinfassung.

- Versuche der schriftlichen Einigung am 15.09. sowie 16.10. mit Aufrechterhaltung des 2.500-Euro-Angebots.
Nochmals deutlicher Hinweis von A darauf keine Sachmängel verschwiegen zu haben

- Anwaltliches Schreiben: 4.1.11 Hinweis auf Nachbesserungsrecht und Durchführung der Arbeit auf Kosten von A bis Ende Januar

Fragestellungen:
- empfehlenswert für Verkäufer A Gutachter hinzuzuziehen?
- Es steht Aussage gegen Aussage (vorsätzliches Verschweigen von Sachmängeln): wer ist in der Beweispflicht?

Herzlichen Dank für Ihre kompetente Hilfe,

DeepBlue75
07.01.2011 | 17:02

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

bei einem Hausverkauf, bei dem ein Sachmangelausschluss wie bei Ihnen vereinbart worden ist, kommt eine Haftung nur dann in Betracht, wenn der Verkäufer die Mängel arglistig verschwiegen hat.

Eine arglistige Täuschung im Sinne des § 123 I BGB liegt vor, wenn jemand bei einem anderen vorsätzlich einen Irrtum hervorruft, um ihn zur Abgabe einer Willenserklärung zu veranlassen.

Die Täuschung kann durch Vorspiegelung falscher Tatsachen, aber auch durch einfaches Verschweigen einer Tatsache hervorgerufen werden.

Das arglistige Handeln erfordert zumindest Vorsatz, eine gezielte Absicht ist nicht erforderlich. Der arglistig Handelnde muss die Unrichtigkeit seiner Angaben kennen oder für möglich halten.

Die Beweisführung, ob Arglist vorliegt, liegt bei demjenigen, der dies behauptet, also bei X.

Auch wenn es in einem gerichtlichen Verfahren am Ende sowieso auf einen gerichtlichen Gutachter ankommt, sollte zuvor ein privates Gutachten eingeholt werden, um die Beweise zu sichern und sich nicht dem Vorwurf auszusetzen, dass sich die Schäden durch Untätigkeit des A verschlimmert hätten und das gerichtliche Gutachten nicht mehr den Zustand widerspiegelt, den es zum Zeitpunkt des Kaufes bzw. der Beschädigung hatte.


Nachfrage vom Fragesteller 08.01.2011 | 09:21

Sehr geehrter Herr Hoffmeyer,

vielen Dank für Ihre schnelle und kompetente Antwort.

Ein Punkt ist für mich allerdings noch nicht zufriedenstellend geklärt:
Sie empfehlen die Einholung eines privaten Gutachtens, um die Beweise zu sichern.
Dies ist allerdings (wie ich im Text unter "5 1/2 Monate später 4.9.10" schrieb) so nicht mehr komplett möglich. X hat nämlich bereits einfach eines der Dachfenster austauschen und reparieren lassen.
Die nachträgliche Besichtigung ließ keinerlei Feuchtigkeitsflecken o. Ä. in der Kniestockwand/Dach/etc. erkennen.

Liegt die Beweislast trotzdem immer noch vollständig bei X?
Und macht ein Gutachten dann überhaupt Sinn?

Herzliche Grüße,
Yvonne H.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.01.2011 | 11:45

Sehr geehrte Fragestellerin,

das Einholen eines Sachverständigengutachtens ist nicht nur dazu da, um eine Beweissicherung zu führen, sondern auch, um einen späteren möglichen Klageantrag zunächst einmal genau beziffern zu können und zu wissen, welche (eventuell weiteren versteckten) Mängel sich in der Kaufsache befinden.

Die Beweislast der Arglist würde aber dennoch weiter bei X liegen, wäre aber um so einfacher, wenn ein Gutachter feststellen würde, dass die Mängel offensichtlich waren und diese normalerweise hätten erkannt werden müssen. Auch aus diesem Grund empfiehlt sich im Vorfeld immer ein Privatgutachten einzuholen.

Bei weiteren Fragen schreiben Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber auch weiterhin zur Verfügung stehen möchte.

Über eine ggf. positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Felix Hoffmeyer
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 08.01.2011 | 11:47

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