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Hausverkauf bei Eigentümergemeinschaft


26.05.2005 22:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Bruder, meine Ex-Schwägerin und ich sind Eigentümer eines 2-Familienhauses. Wir sind im Grundbuch im Verhältnis 24,2:24,2:51,6 eingtragen. Im Haus sind 2 Wohnungen (eine pro Etage und ein gemeinsamer Garten). Die Zuordnung der Wohnung wurde mündlich festgelegt. Es gibt keine Teilungserklärung oder sonstige schriftliche Vereinbarung über die Aufteilung und Nutzung des Hauses.
Bei meinem Bruder und Ex-Schwägerin läuft seit 2 1/2 Jahren das Scheidungsverfahren.Die Scheidung ist ausgesprochen; um Unterhalt und Zugewinn wird vor Gericht gestritten. Die Ex-Schwägerin ist seit 2 1/2 Jahren aus dem Haus ausgezogen. Der Bruder wohnt dort noch zeitweise, ich wohne dort dauerhaft. Der Bruder möchte, abhängig vom Ausgang des Scheidungsverfahren, die von ihm genutzte Wohnung entweder vermieten, verkaufen oder eine Teilungserklärung der Wohnungen des Hauses. Da er permanent seine Meinung ändert, möchte ich das Haus verkaufen. Zwischenzeitlich haben wir auch das Haus 2mal inseriert. Als sich Käufer fanden, hat mein Bruder einen Rückzieher gemacht und sein Einverständnis zum Verkauf zurückgezogen. Das Verhältnis ist wegen der Situation zerstritten. Die Ex-Schwägerin möchte nur Geld und ist mit einem Verkauf einverstanden. Auch habe ich meinen Anteil meinem Bruder zum Kauf angeboten. Er will ihn nicht kaufen.

Ausgehend von dieser Situation habe ich folgende Fragen:

1. Kann der Bruder ohne mein Einverständnis (und dem der Ex-Schwägerin) die von ihm genutzte Wohnung vermieten? Wie kann ich rechtzeitig dagegen vorgehen, insbesondere, da der Verkauftswert mit einem Mieter niedriger wäre?

2. Wie kann ich den Verkauf des Hauses erreichen ohne einen großen Geldverlust bei einer evtl. Teilungsversteigerung? Gibt es andere Möglichkeiten?

3. Was ist bei der Teilungsversteigerung zu beachten? (Gibt es Untergrenzen beim Preis;welche Fristen sind zu beachten; welche Kosten sind zu erwarten)

Vielen Dank
26.05.2005 | 23:05

Antwort

von


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Nürnberger Strasse 24
63450 Hanau
Tel: 06181-6683 799
Web: www.glatzel-partner.com
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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Situation ist nicht einfach, denn mit Ihrer Ex-Schägerin und Ihrem Bruder bilden Sie eine sog. Gesamthandsgemeinschaft, da es keine Teilungserklärung gibt.

Für Sie bedeutet das zunächst, dass Sie zwar die Höhe Ihres Anteils kennen, doch niemand weiß, mangels Teilungsreklärung wo sich im Haus der Anteil befindet. Aus diesem Grund kann Ihr Bruder, wenn nichts anderes vertraglich festgelegt worden ist, nicht über seinen Anteil frei verfügen, indem er z.B. die Wohnung vermietet. Hierzu wird er die Zustimmung der übrigen Eigentümer benötigen.

Mit Ihrem Wunsch, das Haus zu veräußern werden Sie so auch Schwierigkeiten bekommen. Sinnvoller erscheint hier -wie Sie bereits zutreffend sagen- die sog. Teilungsvollstreckung. Hierbei wird die unteilbare Masse "Immobilie" in eine teilbare Masse "Geld" umgewandelt wird. Der große Nachteil ist hierbei, dass der Erlös daraus nicht berauschend sein wird. Für die Teilungsversteigerung müssten Sie dann auch noch einen Sachverständigen zur Ermittlungüber den Verkehrswert beauftragen, hierfür fallen Verfahrensauslagen und Gerichtskosten an. Die Höhe bestimmt sich nach dem Wert der Immobilie und kann hier daher nicht genannt werden.

Dieses Problematik können Sie aber vermeiden,wenn die Immobilie durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum aufgeteilt wird und zur Eintragung ins Grundbuch gelangt. Dieser Vertrag heißt Einräumungsvertrag (§ 3 WEG) und bedarf der notariellen Beurkundung. Jeder Miteigentümer wird Sondereigetum an bestimmten Räumen bzw. an einer Wohnung eingeräumt. Dies hätte dann den Vorteil, dass Sie Ihre Wohnung dann problemlos verkaufen oder vermieter könnten.

Insgesamt rate ich Ihnen daher, einen Anwalt für Immobilienrecht zu beauftragen. Dieser kann Ihnen dann alle möglichen Alternativen aufzeigen.

Mit freundlichen Grüßen
Marcus Alexander Glatzel
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Marcus Alexander Glatzel, Dipl.-Jur.

Nachfrage vom Fragesteller 30.05.2005 | 20:10

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Mein Bruder hat mich gerade informiert, dass er die Wohnung morgen inserieren und vermieten wird. Deshalb bitte ich um Beantwortung des zweiten Teils meiner ersten Frage, wie ich dies im Vorfeld verhindern kann, damit nicht vollendete Tatsachen geschaffen werden. Seine Rechtsberatung hätte gesagt, das ich eine Vermietung nicht verhindern kann und ihm Schadensersatz leisten müsse, wenn ich die Vermietung verhindern würde.


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.05.2005 | 00:39

Sehr geehrter Rastsuchender,

wie bereits dargelegt, kann Ihr Bruder nicht ohne Ihre Zustimmung eine Wohnung vermieten, da es sich bei ihnen um eine Gesamdhandsgemeinschaft handelt. Sie können hier nicht mehr ohne Rechtsbeistand weiterkommen, da ich davon ausgehe, dass sich eine Einigung mit Ihrem Bruder nicht erzielen lässt.

So könnte man zunächst an eine vorläufige Verfügung gegen Ihren Bruder denken, um schnellstmöglichst ihm per Gerichtsbeschluss die Vermietung zu untersagen.

Insgesamt rate ich Ihnen daher, einen Anwalt zu beauftragen, um die weitere Vorgehensweise abzusprechen.

Mit freundlichen Grüßen

Marcus Alexander Glatzel
Rechtsanwalt

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