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Hausverkauf bei Bürgschaft

23.04.2013 13:31 |
Preis: ***,00 € |

Wirtschaftsrecht, Bankrecht, Wettbewerbsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


ich habe bei der Sparkasse eine Finanzierung für ein Einfamielienhaus laufen, die im Juli 2013 endet und weiter finanziert werden muss.( 108 T€)
Das Haus gehört zu gleichen Teilen mir und meiner Frau.
Ich habe aus einer früheren Selbständigkeit heraus gegenüber der Spakasse eine Bürgschaft gegeben ( 165 T€) wobei das Haus als Sicherheit gilt ( Dies hat auch meine Frau für Ihren Anteil gegenüber der Spk bestätigt) . Im Grundbuch ist aber nur die normale Hausfinanzierung eingetragen.

Meine Frage ist, kann ich das Haus z.B. ohne Zustimmung der Kasse an meinen Sohn verkaufen ?
bzw. kann die Umfanzierung auch bei einer anderen Bank durchführen ? wie würde sich die Spk in diesem Fall verhalten ?

Ich muss dazu sagen, dass ich mittlerweile seit 14 Jahren versuche eine Einigung mit der Kasse zu erreichen.

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Ich gehe davon aus, dass die Hausfinanzierung durch eine Grundschuld zu Gunsten der Bank abgesichert wurde. Die Grundschuld ist aber ein mit der Immobilie verbundenes Recht und von einem Verkauf und Übertragung des Hauses unabhängig. Sie bleibt im Grundbuch eingetragen, auch im Falle eines Eigentümerwechsels. Die Bank ist aus der Grundschuld bezüglich der Ansprüche aus dem Darlehensvertrag genügend abgesichert, denn es haftet stets das Grundstück, unabhängig davon wer Eigentümer ist.
Demzufolge ist grundsätzlich eine Zustimmung der Bank als Grundpfandrechtsgläubiger zum Verkauf der Immobilie nicht erforderlich. Da die Bürgschaft nach Ihrer Schilderung schon nicht durch ein eingetragenes Grundpfandrecht gesichert wurde, erwächst auch hieraus zunächst kein Zustimmungserfordernis der Bank.

Beachten Sie aber, dass die Verbindlichkeiten aus der Hausfinanzierung beim ursprünglichen Darlehensnehmer, also Ihnen und/oder Ihrer Frau bleiben, und nicht automatisch auf den Käufer des Hauses übergehen. Ein Übergang der Darlehensschuld auf den neuen Eigentümer der Immobilie findet nur statt, wenn dieser gegenüber der Bank die Verbindlichkeiten aus der Hausfinanzierung übernimmt – dies wiederum ist aber tatsächlich nur mit Zustimmung der Bank möglich. Allerdings kann der Hausverkauf einen wichtigen Grund darstellen, der Sie zur Kündigung des Darlehensvertrages mit der Bank berechtigt (wobei allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden kann).

Beachten Sie bitte auch, dass sowohl in dem Darlehensvertrag (zur Hausfinanzierung) als auch dem Bürgschaftsvertrag Abweichendes geregelt sein kann. So sehen Darlehensverträge oftmals ein Kündigungsrecht der Bank bei einem Verkauf der Immobilie vor mit der Folge, dass die noch offene Restsumme sofort fällig werden würde. Sie haben aber natürlich die Möglichkeit, mit dem Kaufpreis die noch offene Summe abzugelten und das Grundpfandrecht somit abzulösen. Ebenso kann der Bürgschaftsvertrag Regelungen in Bezug auf einen Verkauf der Sicherheit enthalten (insbesondere wenn tatsächlich keine grundpfandrechtliche Absicherung erfolgt sein sollte).

Es wird sich daher leider nicht vermeiden lassen, dass Sie vor Umsetzung des von Ihnen geplanten Vorhabens entweder eine Einigung mit der Sparkasse erzielen oder aber einen Anwalt vor Ort beauftragen, der zunächst Darlehens- und Bürgschaftsverträge auf die Folgen eines Verkaufs ohne Zustimmung der Sparkasse überprüft.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

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