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Hausverkauf / Zwangsverwaltung- Käufer zahlt Grunderwerbsteuer nicht

31.01.2011 11:33 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Mathias Drewelow


Hallo,
nachstehender Sachverhalt:
Mein voll vermietetes Wohn-und Geschäftshaus befand sich seit 01/09 in der Zwangsverwaltung, die Zwangsversteigerung wurde angeordnet.Mit Zustimmung der betreibenden Bank wurde das Haus im März 2010 verkauft. Der Käufer hat jedoch den Kaufpreis nicht bezahlt, weshalb die Bank im September 2010 die Fortsetzung der Zwangsversteigerung wieder beantragte.
Im Oktober 2010 hat der Käufer - ohne mein Wissen - das Haus an eine dritte Person weiterverkauft und ich wurde vom Notar gebeten, meine Zustimmung zu einer Grundschuldbestellung für die finanzierende Bank des neuen Käufers zu erteilen-das habe ich dann auch gemacht. Den neuen Käufer lernte ich erst im termin zur Beurkung der Grundschuldbestellung kennen, dieser hatte kein Interesse an einer Besichtigung des Hauses oder an Einsicht von Mietverträgen. Der neue Käufer hat verspätet-aber Ende Dezember 2010 den Kaufpreis an meine Bank vollständig bezahlt.
Die Zwangsverwaltung wurde daraufhin Anfang Januar 2011 aufgehoben. Der Zwangsverwalter teilte mir daraufhin mit, das ich ab sofort über das Haus "verfügungsberechtigt" sei, bis der neue Käufer im Grundbuch eingetragen ist. Obwohl der 1. Käufer an den 2. Käufer bereits im Oktober 2010 das Haus weiterverkauft hat, hat der 2. Käufer bis heute die Grunderwerbsteuer nicht bezahlt und ist auch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Stattdessen meldete sich ein Immobilienmakler, der das Haus erneut "verkaufen" wolle!!! Es handelt sich bei dem Personenkreis der Käufer und beim Makler um türkische Staatsangehörige. Das Haus hat erhebliche Mängel, die Miete ist gemindert(durch Zwangsverwaltung und Bank anerkannt). Im Januar veranlasste die Mieterin wegen der Verkehrssicherung die Beseitigung von bis zu 1m langen Eiszapfen am Gebäude und verrechnete dies mit der Mietzahlung Januar. Bis heute hat sich der neue Käufer weder bei mir geschweige denn beim Generalmieter des Hauses gemeldet.
Meine Fragen:
1. Ist es zutreffend das ich verfügungsberechtigt über das Gebäude bin
2. Ist es zutreffend das ich für die Verkehrssicherung des Gebäudes verantwortlich bin
3. Ist es zutreffend das ich dringend notwendige Instandsetzungen und Reparaturen durchführen lassen bzw. zahlen muß
4. Wem steht die Miete zu? Wirtschaftlicher Übergang des Gebäudes geht doch normalerweise mit Zahlung des Kaufpreises auf den Käufer über(?)
5. Hafte ich "gesamtschuldnerisch" gegenüber dem Finanzamt für die Grunderwerbsteuer, falls diese vom Käufer nicht bezahlt wird?
6. Ich befinde mich in der Privatinsolvenz - Mieteinnahmen sind zusätzliche Einkünfte welche ich an meinen Treuhänder weiterleiten müsste - aber wie kann der Generalmieter mit schuldbefreiender Wirkung bezahlen bzw. an wen?
Ich brauche keine sehr ausführlichen Antworten - kurz und knapp genügt mir. Danke



Sehr geehrte Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie des Einsatzes wie folgt:

Die Verfügungsbefugnis an dem Gebäude richtet sich immer an den Eigentumsverhältnissen aus.
Dabei muss im deutschen Recht strikt zwischen der sachenrechtlichen und der schuldrechtlichen Ebene unterschieden werden.

Es geht also darum, dass eine Sache zum Teil auch mehrere Male verkauft werden kann und dabei aber auf der sachenrechtlichen Ebene nicht zwingend ein Eigentumswechsel stattfindet.

Mit anderen Worten: allein der Verkauf des Hauses bedeutet nicht zwangsläufig, dass auch der Eigentumswechsel damit einhergeht.

Durch den Kaufvertrag haben Sie sich nur schuldrechtlich verpflichtet das Eigentum an dem Gebäude auf den Käufer zu übertragen. Dies erfolgt durch Auflassung und der Eintragung im Grundbuch.
Nach Ihren Angaben ist dies bislang noch nicht geschehen.
Daher sind Sie bis zur Eintragung des neuen Erwerbes Eigentümer und damit auch Verfügungsberechtigter.

Die angesprochene Verkehrssicherungspflicht ist eine Eigentümerpflicht und daher sich Sie für die Wahrnehmung dieser Pflicht verantwortlich.

Grundsätzlich kann diese Pflicht auch auf einen Dritten übertragen werden. Primär ist es jedoch die Pflicht des Eigentümers.


Damit einhergehend ist auch die Pflicht der notwendigen Instandhaltung des Gebäudes. Der Eigentümer ist verpflichtet dafür zu sogen, dass von seinem Eigentum aus keine schädigenden Einwirkungen auf Dritte ausgehen, dies ist die Kehrseite der Rechte aus dem Eigentum gem. § 903 BGB. Dies gilt ebenfalls für die Verpflichtung der Instandhaltung im mietrechtlichen Sinne.
Sind Sie Vermieter, so sind derartige Arbeiten, soweit Sie nicht unter die „Schönheitsreparaturklausel" fallen, Pflichten im Bereich des Eigentümers. Auch hier gilt die Möglichkeit diese Pflichten auf Dritte vertraglich abzuwälzen. Erster Ansprechparten ist jedoch der Eigentümer.

Mit dem Kaufvertrag zusammen könnten auch derartige Zuständigkeitsregeln vereinbart worden sein. Da Sie solche aber nicht erwähnten, gehe ich davon aus, dass derartiges nicht geregelt wurde.

Daher sind Sie auch der Empfänger der Früchte des Gebäudes ( § 99 BGB) – nämlich der Mieteinnahmen.
An wen der Mieter zahlen kann reichte sich danach, welche Informationen er bzgl. Der Zwangsverwaltung erhalten hat.

Hat man ihm mitgeteilt, dass ab einem gewissen Zeitraum ein Verwalter für das Gebäude eingesetzt ist und dass er nunmehr an diesen zu leisten hat, tritt Erfüllung der Verbindlichkeit (Mietzinszahlung) durch Zahlung an den Verwalter ein.
Hat er keine diesbezügliche Mitteilung erhalten, so muss/kann er mit befreiender Wirkung auch an den Vermieter zahlen, also an Sie.

Schuldner der Grunderwerbssteuer ist ebenfalls der Eigentümer.

Sie sollten noch einmal den Kaufvertrag durcharbeiten, ob dort eventuell die hier behandelten Fragen anderweitig geregelt wurden.

Auch triff den Käufer eine einklagbare Pflicht zur Mitwirkung an der Eigentumsübertragung. Hier sollte, wenn es in Ihrem Sinne ist, eine Aufforderung unter Fristsetzung an den Käufer ergehen, mit Ihnen ein Auflassungstermin zu vereinbaren. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, so haben Sie unter Umständen Schadensersatzansprüche gegen den Käufer.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen weitergeholfen zu haben.



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An dieser Stelle sei der Hinweis erlaubt, dass diese Internetplattform eine eingehende, rechtliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vielmehr der ersten rechtlichen Orientierung dienen soll.
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Nachfrage vom Fragesteller 31.01.2011 | 14:04

Danke für die schnelle und ausführliche Antworten.
Ich habe bewilligt und der 1. Käufer beantragt: "Auflassungsvormerkung zur Sicherung seines Anspruches auf Erwerb des Hauses".
Die Beteiligten bewilligen und beantragen die Auflassungsvormerkung Zug um Zug mit der Eigentumsübertfagung des Käufers zu löschen.
Die Kosten des Vertrags und seines Vollzugs....trägt der Käufer.
Nun hatte ja der 1. Käufer nicht bezahlt und das Haus an einen Dritten "weiterverkauft"-der Inhalt dieses Kaufvertrages zwischen Käufer 1 und Käufer 2 ist mir nicht bekannt.
Frage: Die Grunderwerbsteuer für das Finanzamt hat doch der Käufer zu tragen - verstehe ich das richtig das wenn dieser nicht zahlz ich u. U. zahlen muß?
Und wenn ja - dann wäre es ja so das der 2. Käufefr als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird obwohl ich die Grunderwerbsteuer bezahlt habe - das wäre ja ein Unding:-))
Könnte ich ggf. den Kaufvertrag mit dem 1.Käufer rückgängig machen obwohl der 2. Käufer schon bezahlt hat und die Grundschuld seiner Bank ins Grundbuch eingetragen ist?
Gerne bezahle ich nochmal extra für die zusätzliche Beantwortung meiner zusätzlichen Fragen!
Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.01.2011 | 16:52

Sehr geehrter Fragesteller,

gemäß § 13 Nr. 1 GrEstG sind schulden die Grunderwerbssteuer die an der Übertragung beteiligten Personen gemeinschaftlich - also gesamtschuldnerisch.

Allerdings sind Abreden der Parteien vom Finanzamt her in der Weise zu beachten, dass zunächst hinreichend versucht werden muss, von dem durch Kaufvertrag vorgesehenen Steuerschuldner die Grunderwerbssteuer einzutreiben - so entschieden z. B. durch FG Münster 8. Senat Urteil vom 06.11.2002.

Bevor also von Ihnen die Grunderwerbssteuer verlangt werden kann, muss hinreichend versucht worden sein vom Käufer die Zahlungen zu erreichen. Erst wenn klar ist, dass vom Käufer keine Steuer einzutreiben ist, kann sich das Finanzamt an Sie halten.
Hier ist auch von Relevanz für welchen Erwerbsvorgang die Steuer erhoben werden soll. Sie haften nur gesamtschuldnerisch für die Veräußerung an Käufer 1. Die Grunderwerbssteuer fällt im Übrigen auch nur dann an, wenn der Erwerb nicht wieder aufgehoben bzw. das GEschäft rückabgewickelt wird.


Es ist Ihnen nämlich auch möglich, vom Kaufvertrag mit dem Käufer 1 zurückzutreten, wenn dieser den Kaufpreis nicht zahlt obwohl Sie ihn hierzu nach Fälligkeit unter Fristsetzung aufgefordert haben.

Dann bestünde auf Ihrer Seite das Recht zum Rücktritt vom Kaufvertrag.

Der Rücktritt hätte zur Folge, dass die gegenseitig ausgetauschten Leistungen zurückgewährt werden müssten.

Käufer 1 müsste Ihnen also das Eigentum an dem Gebüde rückübertragen.

Käufer 1 hat allerdings nicht mehr die Eigentümerstellung an dem Gebäude (weil Käufer 2 diese bereist inne hat). Ihm ist die Rückübertragung daher unmöglich, § 275 BGB.
Wenn zwischen Ihnen und Käufer 2 keine vertragliche Beziehung besteht, haben Sie auch keine Möglichkeit diesen zur Rückübertragung des Eigentums zu verpflichten


Im Falle der Unmöglichkeit ist Käufer 1 Ihnen zum Schadensersatz verpflichtet. Im schlimmsten Falle hätten Sie daher nur einen Schadeensersatzanspruch gegen Käufer 1.

Die Darstellungen gelten allerdings nur für den Fall, dass Käufer 1 berechtigt war, das Gebäude an Käufer 2 zu verkaufen. Dazu ist grundsätzlich nur der Eigentümer oder ein Vertreter des Eigentümers berechtigt.

Hier ist der Sachverhalt nicht eindeutig - zum einen erwähnen Sie, dass nach der Nichtbezahlung des Kaufpreises das Gebäude wieder der Zwangsversteigerung zugefügt wurde. Der Kaufvertrag zwischen Ihnen und Käufer 1 ist daher erfüllt worden und daher wurde Käufer 1 auch nicht im Grundbuch eingetragen.

Auf der anderen Seite soll Käufer 1 das Gebäude an Käufer 3 veräußert haben, in dessen Rahmen die Bank Sie zur Genehmigung der Eintragung einer Grundschuld aufforderte.

In der Geneghmigung durch Sie könnte nun auch die Genehmigung des Kaufvertrages von Käufer 1 an Käufer 3 liegen. Käufer 1 wäre dann nach Ihrem Vertrag gleichwohl zur Zahlung der Grunderwerbssteuer verpflichtet.

Andererseits könnte auch ein direkter Kaufvertrag zwischen Ihnen und Käufer 2 zustande gekommen sein. Dieser müsste aber wegen des aus § 311 b BGB resultierenden Formzwanges notariell beglaubigt worden sein. Wenn ein solcher Vertrag zustande gekommen ist und keine Regelung über die Zahlung der Grunderwerbssteuer vereinbart wurde, schulden wieder beide Parteien die Steuer gesantschuldnerisch, wobei der Zahlende gegen die andere Vertragspartei einen hälftigen Ersttungsanspruch hätte. Es spricht ja einiges dafür, dass ein VErtrag zwischen Ihnen und Käufer 2 zustande gekommen ist. Denn von Ihnen wurde die die Bewilligung der Grundschuldseintragung gefordert und Ihnen wurde die Zahlung des Kaufpreises zugerechnet.
Dann muss es aber auch einen diesbezüglichen Kaufpreis geben aus dem sich auch die Verpflichtung zur Zahlung der Grunderwerbssteuer ergeben muss.

Anscheinend ist die Sachlage in Ihrem Fall nicht so eindeutig, so dass ich Ihnen hier deshalb keine abschließende Antwort geben kann. Ich empfehle Ihnen die vorhandenen Unterlagen von einem Rechtsanwalt vor Ort begutachten zu lassen oder aber Sie erläutern mir das ganze per Mail.


Mit freundlichen Grüßen
RA Drewelow
www.mv-recht.de

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