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Hausverkauf: Versorger fordert alte Schulden, Zeit zwischen Grundbesitzumschreibung

| 08.07.2015 21:38 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Haftung für rückständige Grundsteuer. Erstattung der Maklergebühr bei Rückabwicklung des Kaufvertrages.

Hausverkauf, Versorger fordert Schulden der Vorbesitzer vom neuen Eigentümer, sowie andere Kosten in der Zeit zwischen Grundbesitzumschreibung

Ich habe ein Haus am 22.08.2014 (Datum des Kaufvertrags) von einer UG gekauft und von der gleichen UG vollständig sanieren lassen, um es zu vermieten. Dafür habe ich ein 1-jahres-Darlehen (ohne Tilgung) abgeschlossen, welches Ende August 2015 ausläuft und variable Zinsen (täglich) anfallen. Am 11.05.2015 (Datum des Kaufvertrags) habe ich das Haus an eine Familie verkauft, da die ursprüngliche Vermietungsabsicht nicht mehr das Anlageziel war. Die Käufer haben dafür ein Darlehen bei einer Bank beantragt. Die o.g. UG hat das Haus ca. 7-8 Monate zuvor von einem anderen Unternehmen/oder Privatperson abgekauft, welches das Haus zuvor in einer Zwangsversteigerung günstig erworben hat.

Am 02.07.2015 stellte sich heraus, dass die Bank die Finanzierung des Hauses für den Käufer nicht übernimmt (der Käufer hat mich deswegen kontaktiert) und eine Lösung des Problems gesucht werden muss.

Da mir mit jedem Tag Kosten entstehen, wäre ich bereit, das Haus an die Käufer zu vermieten, zumindest solange bis Finanzierungsfrage geklärt ist. Die Familie richtet im Erdgeschoss eine Kinderbetreuungsstätte ein und muss spätestens Ende dieses Monats Verträge mit der Stadt und mit den Eltern abschließen. Die derzeitige Wohnung hat die Familie bereits gekündigt und muss schnell ausziehen.

Zusätzlich zu den laufenden Kosten kommen folgende Forderungen auf mich (mir unbekannte Rechnungen vor der Vetragsunterzeichnung):
1) Grundbesitzabgabe (Grundsteuer, Straßenreinigung, Straßenausbaubeitrag, Oberflächenwassergebühren, etc.) – Bescheid vom 26.05.2015
2) Abfallgebühren - Bescheid vom 26.05.2015
3) Schornsteinfeger - Rechnung vom 24.06.2015
4) Offene Forderung vom Versorger aus der Zeit vor dem Kauf des Hauses durch mich vom 30.06.2015

Der Käufer (ist gerade dabei das Haus für sich einzurichten) hat am 30.06.2015 einen Brief vom Versorger bekommen, mit Androhung der Liefersperre wegen offenen Zahlungsrückständen € 3170,88, wo der Versorger dem Käufer empfiehlt, rechtliche Schritte gegen mich als Vermieter einzuleiten, obwohl kein Mietverhältnis besteht. Im Laufe des Jahres, wo ich der Eigentümer des Hauses war gab es keine einzige Rechnung oder Mitteilung an mich, wo der Versorger mich zu irgendwelchen Zahlungen aus alten Zeiten auffordert. Es war mir auch nicht bekannt, dass es irgendwelche offene Forderungen des Versorgers bestehen. Das Haus stand ja die ganze Zeit (ich glaube über 1,5 Jahre) leer und ich habe erst im Frühjahr die ganzen Anschüsse im Haus gemacht und die Heizungsanlage installiert und eingeschaltet.

Frage:
1) Welche Rechnungen kann ich an den Käufer zur Bezahlung weiterleiten?
2) Wie ist mit der offenen Forderung umzugehen, die anscheinend noch aus den Zeiten der Zwangsversteigerung und vor meinem Hauserwerb stammen?
3) Würden Sie empfehlen, einen Kurzzeit-Mietvertrag mit der Käuferfamilie abzuschließen? Ich will die Leute in der schwierigen Situation nicht auf die Straße setzen. Was kommt dann auf mich zu und was kann ich vertraglich regeln um letztendlich nicht wie der letzte der zahlt da zu stehen?
4) Wie ist mit der Bezahlung des Maklers umzugehen, der sein Geld eigentlich nach der Vertragsunterzeichnung sehen wollte? Wenn der Kauf rückabgewickelt werden müsste, bekommt der Makler dann was?

Ich wäre sehr dankbar für eine schnelle Antwort.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Den Käufer oder Mieter können Sie die Kosten für u.a. Grundsteuer, Abfallgebühren auferlegen. Im Falle der Vollziehung des Kaufvertrages entfallen die Kosten für den Käufer ab Übergabe und Gefahrübergang der Immobilie. Im Falle einer Mietvertrages werden die Kosten als Nebenkosten ab Besitzübergabe auf die Mieter abgewälzt.

Wenn der Kaufvertrag nicht vollzogen werden kann, sind die anfallenden Kosten im Rahmen eines Miet- oder Nutzungsvertrages auf die Mieter abwälzen.

2. Eine Haftung der Grundsteuer besteht für das Jahr in dem Sie als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurden, sowie für das vorangegangene Jahr nach § 11 Abs. 2 GrdStG. Danach haftet die UG für die rückständige Grundsteuer für die Jahre 2013 und 2014. Eine weitergehende Haftung besteht nicht. Sie haben im Falle der Zahlung dieser Rückstände Anspruch auf Ausgleich durch die Voreigentümer.

3. Eine Kurzmietvertrag mit den Käufer ist aus meiner Sicht nicht erforderlich, allenfalls für die gewerbliche Nutzung. Insoweit können Sie für die Wohnungsnutzung auch mit einem regulären Mietvertrag arbeiten.

Denn durch den Abschluss eines Wohnungsmietvertrages haben Sie nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes ein Kündigungsrecht. Auch bei Abschluss eines kurzfristigen Mietvertrages kann dieser nicht einseitig von Ihnen beendet werden. Als Sicherheirt haben Sie aber noch immer den Kaufvertrag aus dem Sie den Kaufpreis vollstrecken können.

Aus meiner Sicht kann es sinnvoll sein, dass der Mietpreis am höheren Ende der Preisspannweite liegt. So kann ein Differenzbetrag auf den Kaufpreis angerechnet werden die die Mieter/Käufer sind motiviert den Erwerb der Immobilie abzuschließen.

4. Eine Rückzahlung der Maklergebühr wird nicht geschuldet. Dies daher, da ein Rücktritt aufgrund der fehlenden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit nicht in den Verantwortungsbereich des Maklers fällt. Nur wenn der Rücktritt oder eine Anfechtung aufgrund einer Täuschung vor oder bei Vertragsschluss erfolgte, besteht nach einer Entscheidung des OLG Stuttgart auch ein Erstattungsanspruch auf bereits gezahlter Maklergebühr bzw. die geforderte Maklergebühr ist nicht zu zahlen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 09.07.2015 | 22:10

Sehr geehrter Herr Schröter,

vielen Dank für die verständliche Antwort bezüglich Steuern, Gebühren und Bezahlung der Maklerleistungen. Diese Information hat mir heute beim Gespräch mit allen beteiligten geholfen.

Es bleibt ein Punkt offen. Was ist mit der Forderung des Versorgers, die Zahlungsrückstände € 3170,- für Wasser und Strom zu begleichen, die aus der Zeit stammen, wenn das Haus einem Vor-Vor-Eigentümer gehörte sowie der Androhung, die Versorgung abzuschalten?

Anscheinend hat der frühere Eigentümer sich nicht abgemeldet und die Kosten liefen weiter auf ihn. Bei mir stand das Haus die ganze Zeit leer. Darf der Versorger das Wasser/den Strom bei mir einfach so abschalten und was kann ich gegen die Forderung tun?

Wenn ab Nutzungsübergang auf mich Kosten angelaufen sind, wäre ich ja bereit, diese zu begleichen, nicht aber fremde Schulden. Ich habe aber weder Rechnungen noch Kostenaufstellung dafür bekommen.

Danke und Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.07.2015 | 22:51

Vielen Dank für die Rückmeldung.

Ohne Abrechnung kann der Versorger die Belieferung nicht einstellen.

Solange der Versorger keine Abrechnung vorgenommen hat, besteht auch keine Fälligkeit der Zahlung.

Wenn bei dem Erwerb der Immobilie die Zählerstände nicht erfasst wurden sind diese zu schätzen.

Mein Vorschlag wäre daher, dass Sie soweit möglich eine Schätzung vornehmen. Da das Haus lange Zeit leerstand, dürfte der Verbrauch gering sein. Eine Schätzung für den Voreigentümer kann auch auf Grundlage der früheren Verbräuche erfolgen.

Zur weiteren Vorgehensweise sollten Sie der Liefersperre widersprechen und eine Schätzung übersenden auf deren Grundlage eine Abrechnung erfolgen kann.

Mit besten Grüßen

Bewertung des Fragestellers 11.07.2015 | 10:18

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 11.07.2015 5/5,0
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