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Hausverkauf - Schimmelbefall, Feuchtigkeit


11.10.2005 05:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Vor 12 Jahren erbte ich von meinem Vater ein 2-Familienwohnhaus Baujahr 1951. In den letzten Jahren haben wir viel investiert an dem Haus, neue Fenster, kpl. neuer Dachstuhl, neu eingedeckt, neue Böden etc.
Das Haus war die ganzen Jahre an 2 Familien vermietet.
Im Dezember 2003 verkauften wir das Haus im vermieteten Zustand. Zu diesem Zeitpunkt hat der Käufer das Haus mehrfach besichtigt unter anderem auch in meinem Beisein. Mängel waren mir nicht bekannt, zudem fragte ich beide Mietsparteien im Beisein des Käufers, ob es irgendwelche Beanstandungen gäbe, was beide Parteien verneinten.
So steht auch im notariellen Kaufvertrag: "Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstückes oder des Hauses sind ausgeschlossen. Hiervon ausgenommen sind Ansprüche auf Schadensersatz aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gésundheit, wenn der Verkäufer die Pflichtverletzung zu vertreten hat, und sonstige Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen. Einer Pflichtverletzung des Verkäufers steht die eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen glich. Der Verkäufer versichtert, dass ihm versteckte Mängel, insbesondere Ablagerungen von Giftmüll, Ölrückstände, kontaminiertes Abbruchmaterial oder sonstige schädliche Bodenveränderungen nicht bekannt sind. Der Käufer hat das Kaufobjekt besichtigt, er kauft es im gegenwärtigen altersbedingtem Zustand, wobei es sich jedoch für die gewöhnliche Nutzung eignen muss. Für solche Mängel, gewöhnliche Abnutzungsschäden ausgenommen, die noch nachweislich nach der Besichtigung bis zum Tage der Besitzübergabe entstehen, haftet der Verkäufer nach den gesetzlichen Vorschriften...."
Das Haus war wie gesagt vermietet, die Mieter zogen im November 2004 aus (9 Monate nach Kauf und Übergabe). Danach zeigten sich feuchte Stellen an den Wänden und Schimmelbefall.
Jetzt behauptet der Verkäufer, ich hätte ihn arglistig getäuscht und ihm den Befall verschwiegen. Dem ist nicht so.
In den ganzen Jahren, da das Haus in meinem Besitz war, habe ich viel renoviert. Wollte der Mieter neue Böden, da sein Kind Allergiger ist, habe ich das getan. Der Käufer behauptet nun, dass der Mieter die Feuchtigkeit schon lange bei mir gerügt hat - mir das also bekannt war. Er hat ein Sachverständigengutachten erstellen lassen indem zwar auch steht, dass durch zu enge Möbelstellung an den Wänden die Feuchtigkeit entstanden ist. Aber enbenso die zentrale Beheizung ohne Luftschächte für die Feuchtigkeit verantwortlich sind. Dazu muss ich sagen, dass das Haus über eine zentrale Ölversorgung verfügt. Das heißt Leitungen liegen von den Kellertanks aus in allen Räumen um Ölöfen aufzustellen. Mein Vater hat dies auch so vermietet. Aber anscheinend hat der Mieter um Kosten zu sparen nur im Flur ein Ofen aufgstellt und damit zentral geheizt. Das ist mir aber nicht bewußt gewesen, das heißt, ich war jahrelang nicht in der Wohnung - erst bei Besichtigung mit dem Käufer.
Da der Käufer aber total "pleite" ist, er hat schon vor 1,5 Jahren Geld bei mir geliehen, das ich bis heute nicht zurückbekommen habe, denke ich, er will auf biegen und brechen Geld herausschlagen. Er zog ein ohne groß zu renovieren, da das Geld fehlt. Nun will er eine Heizung einbauen - anscheinend auf meine Kosten.
Zudem weiß ich von Nachbarn, dass er nie lüftet, die Fenster und Läden meist geschlossen sind.
Jetzt hat er mich verklagt. Das Ganze beläuft sich auf ca. 27.000 Euro, da laut Klageschrift Belüftungsschächte eingebaut werden müssen, die Wände kpl. saniert werden müssen etc.
Was vielleicht noch wichtig ist, er hat den ehemaligen Mieter als Zeuge benannt, der bezeugen kann, dass ich von dem Feuchtigkeitsbefall wusste (schriftlich wie mündlich).
Jedoch gab es niemals eínen Schriftverkehr (über diese Sache) zwischen dem Mieter und mir, weder eine mündliche Reklamation über Schimmel noch eine Mietminderung in all den Jahren.
In den Jahren als mein Vater noch lebte ist mir dunkel in Erinnerung, dass es mal eine feuchte Wand in der Küche gab (die damaligen Mieter kamen aus einem Kriegsgebiet und haben die Wohnung um ein mehrfaches überbelegt, und nur nachts die Leute raus gelassen - daher waren die Fensterscheiben innen immer beschlagen - daraufhin hat mein Vater das Mietverhältnis gekündigt). Jedoch wurde das fachgerecht restauriert, danach zog der Mieter ein um den es jetzt geht. Mein Vater bat ihn damals, darauf zu achten, ob die Feuchtigkeit wieder käme. Was bis zum heutigen Tag aber nicht geschah. Seltsamer weise war auch in dem Gutachten genau diese Wand frei von Feuchtigkeit und Schimmel. Im übrigen habe ich den Käufer im Vorfeld auf diesen einen Schaden an der Küchenwand hingewiesen, da er speziell nach Schimmelbefall fragte.
Was ich jetzt mitbekommen habe, ist, dass in den beiden Mietswohnungen die er zuvor angemietet hatte, es ebenfalls zu Schimmelbilung und Feuchtigkeit kam. Er bezahlte dann einfach keine Miete mehr über Monate.
Nun meine Frage, ich habe zwar einen Anwalt eingeschaltet, aber möchte doch von mehreren Seiten Rat hinzuziehen.
Was muss ich in diesem Fall erwarten?
Was kann ich noch tun?
Wie geht das Ganze weiter? Wie kann ich mich schützen? Gibt es Gerichtsurteile die ähnliche Fälle belegen? Wo kann ich erfahren, welche Anwälte in meinem Gebiet speziell darauf spezialisiert sind?
Vielen Dank für Ihre Hilfe
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage und das entgegengebrachte Vertrauen.

1.
auf der Grundlage Ihrer Schilderung stellt sich nach meiner vorläufigen Einschätzung die rechtliche Situation und das, was im Rahmen des Gerichtsverfahrens auf Sie zukommt, folgendermaßen dar:

Durch Ihre – zulässige – vertragliche Haftungsbegrenzung haben Sie sich bereits im Vorfeld so gut abgesichert wie rechtlich möglich.

Der Käufer beruft sich hier in erster Linie deshalb auf ein angebliches arglistiges Verschweigen, weil in dieser Konstellation gemäß § 444 BGB der vorliegende umfassende Gewährleistungsausschluss für Sachmängel nicht anders ausgehebelt werden kann.

Der Ausgang des Verfahrens hängt also im Wesentlichen davon ab, ob Ihnen der Käufer ein solches Verhalten wird nachweisen können.

Vorbehaltlich einer näheren Prüfung halte ich die Aussichten dahingehend für den Käufer aber nach Ihren Angaben nicht für besonders gut.

Angenommen, dem Käufer gelänge – gegebenenfalls auch mit einer falschen Zeugenaussage – der Nachweis der arglistigen Täuschung, dann haben Sie trotzdem noch nicht automatisch verloren:

Die Schimmelbildung und die übermäßige Feuchtigkeit sind ohne Zweifel Sachmängel, die grundsätzlich Gewährleistungsansprüche auslösen können.
Daher könnten Sie durchaus im Rahmen einer Nacherfüllungspflicht (§ 439 Abs. 1 BGB) zur Beseitigung des Mangels verurteilt werden.

Wenn die Mängelbeseitigung nur durch den Einbau von Belüftungsschächten, der vollständigen Sanierung der Wände und der weiteren laut Klageschrift geforderten Maßnahmen möglich ist, könnten Sie dies verweigern, wenn die Sanierung insgesamt „nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist“ (§ 439 Abs. 3 BGB) oder nur mit unzumutbarem Aufwand (§ 275 Abs. 2 BGB).
Ohne den Verkehrswert der Immobilie und die genauen näheren Umstände zu kennen, denke ich aber, dass diese Vorgehensweise nicht allzu erfolgversprechend ist. Denn auch die geschätzten Kosten in Höhe von € 27.000 dürften durchaus noch in einem angemessenen Verhältnis zum Wert des Hauses in mangelfreiem Zustand stehen.
Außer Verhältnis stehen z.B. solche Reparaturmaßnahmen, die einer Neuherstellung gleichkommen.
Bei dem „unzumutbaren Aufwand“ ist die Schwelle für Sie nicht ganz so hoch, insbesondere können Sie sich hierbei auf das von Ihnen angedeutete fehlende Eigenverschulden berufen.
Ob Ihnen allerdings der Nachweis gelingen wird, dass Sie alles Erforderliche getan haben, um als verantwortlicher Vermieter Schäden an dem Mietswohnhaus zu verhindern, kann aus der Ferne kaum beurteilt werden.

Andererseits ist natürlich der Käufer derjenige, der Ihnen nachweisen muss, dass die Mängel bereits bei Gefahrübergang (§ 434 Abs. 1 BGB), also bereits im Februar 2004 vorgelegen haben und nicht erst im Laufe der restlichen Mietzeit eingetreten sind. Nach Ihrer Darstellung traten die Mängel ja sogar erst nach dem Auszug der Mieter auf.
Auch bei Gefahrübergang verborgene Mängel verpflichten Sie zur Nacherfüllung, aber nur wenn dieser latente Umstand Ihnen bekannt war.
Deshalb wird es auch hier sehr stark auf die Zeugenaussage des ehemaligen Mieters ankommen.
Abschließend wird diese Frage aber wohl nur durch ein Gutachten eines vom Gericht zu bestimmenden Sachverständigen zu klären sein.

Des Weiteren können Sie sich erfolgreich auf § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB berufen, soweit Sie nachweisen können, dass dem Käufer selbst die Feuchtigkeitsbildung und die (später daraus resultierende) Schimmelbildung bei Übergabe bereits positiv bekannt war. Damit wären Ansprüche wegen Sachmängeln ausgeschlossen. Immerhin haben Sie darauf hingewiesen, dass es bereits früher (an einer anderen Wand) vergleichbare Schäden gegeben hat.
Eine grob fahrlässige Unkenntnis des Käufers hilft Ihnen aber wiederum nicht weiter, wenn der Richter ein arglistiges Verschweigen für gegeben hält (§ 442 Abs. 1 Satz 2 BGB).

2.
Ich rate Ihnen, mit Ihrem Anwalt das weitere Vorgehen ausführlich zu besprechen, auch unter Beachtung der von mir dargestellten Aspekte.
In der Regel ist es ausreichend, sich auf den Anwalt seines Vertrauens zu verlassen.
Die Hinzuziehung eines weiteren Anwalts im Verfahren macht die Sache für Sie nicht einfacher. Außerdem werden Ihnen auch im Falle des Obsiegens vom Gegner nur die Kosten eines Anwalts erstattet.
Natürlich spricht nichts dagegen, sich dennoch zusätzliche Meinungen und Anregungen einzuholen.

Sollten Sie aber erwägen, einen anderen Anwalt zu beauftragen, erkundigen Sie sich z.B. über den örtlichen Mieterverein oder über das Internet. Was hier meines Erachtens wichtig wäre, ist, dass es sich um einen Anwalt mit langjähriger Erfahrung in Gerichtsverhandlungen handelt, und zwar insbesondere was die Zeugenbefragung betrifft, da hier nach Ihren Andeutungen eventuell eine Zeugenbeeinflussung durch die Gegenseite stattfindet.


Ich hoffe, Ihr vorgebrachtes Anliegen hinreichend bedient zu haben.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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