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Hausverkauf: Formulierung Gewährleistungsausschluss

| 24.10.2010 01:06 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von


Hallo,

ich stehe im Begriff, eine geerbte Immobilie zu verkaufen (EFH von 1963). Im Entwurf für den Kaufvertrag wird der Gewährleistungsausschluss in Bezug auf Sachmängel lediglich für Grund und Boden formuliert (mit der üblichen Ausnahme bei Vorsatz oder arglistig verschwiegenen Mängeln).
Für das Haus selbst enthält der Entwurf nur den Satz, dass „Dem Käufer der Kaufgegenstand, insbesondere seine umfassende Sanierungsbedürftigkeit bekannt [ist]."
Die generelle Sanierungsbedürftigkeit wurde bei Begehung des Hauses gemeinsam mit dem potentiellen Käufer festgestellt. Dies betrifft insbesondere die Heizung und die Versorgungsleitungen. Da ich selber mehr als 10 Jahre nicht mehr in dem Haus wohne, kenne ich aber sicher nicht alle Details des Bauzustands. Ein Sachverständigen-Gutachten liegt nicht vor und wurde vom potentiellen Käufer auch nicht angefragt.
Ich möchte im Vertrag für mich den Gewährleistungsausschluss nach aktuellem Stand der Rechtssprechung sicherstellen.


Nun meine Fragen:
1. Gibt es Gründe für die unterschiedliche Behandlung von Grund/Boden und Gebäude?
2. Ist die o.g. Formulierung geeignet, um den Gewährleistungsausschluss abzusichern?
3. Wenn nein: welche Folgen kann dies im Falle eines später auftretenden Sachmangels nach sich ziehen (sprich: was regelt dann das Gesetz)?.
4. Gibt es Standardformulierungen für den Gewährleistungsausschluss – wenn nein, wen zieht man für eine auf den Fall bezogene Formulierung am Besten zu Rate?
5. Würde ein Sachverständigen-Gutachten mich rechtlich deutlich besser stellen?
6. Welche Verjährungsfrist gilt für die Gewährleistung bei Immobilien?

Vielen Dank im Voraus.

24.10.2010 | 02:54

Antwort

von


(125)
Große Teichstraße 17
18337 Marlow
Tel: 038221-42300
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese beantworte ich gerne auf der Grundlage Ihrer Angaben.

1. Ein Sachmangel liegt vor, wenn der Kaufgegenstand von der vereinbarten oder vertraglich vorausgesetzten Beschaffenheit abweicht.
Die Eignung von Grund und Boden für eine weitere Bebauung oder das Vorhandensein von Altlasten ist in der Regel nur durch entsprechende Gutachten zu ermitteln. Liegen solche nicht vor, so ist zur Absicherung des Verkäufers stets ein umfassender Gewährleistungsausschluß anzuraten.
In Hinblick auf das Gebäude kann der Käufer sich jedoch relativ einfach einen Überblick über den Zustand verschaffen. „Mängel" des Hauses lösen keine Gewährleistungsansprüche des Käufers aus, wenn sie ihm bekannt sind. Dann stellen sie nämlich keine Mängel im Sinne des § 434 BGB dar, weil der Zustand vereinbarungsgemäß ist.
2. Die genannte Formulierung ist geeignet, den Gewährleistungsausschluß in Hinblick auf offensichtliche Mängel abzusichern, so daß Sie hinsichtlich der Heizung, der Versorgungsleitungen und wohl auch ggf. der Fenster, Türen und dergleichen unbesorgt sein können.
Für bei der Besichtigung unerkannte (versteckte) Mängel haften Sie bei dieser Formulierung allerdings weiter nach den gesetzlichen Regeln. Da Sie den aktuellen Zustand des Hauses nicht viel besser als der Käufer einschätzen können, gehen Sie hierbei ein nicht zu unterschätzendes Risiko ein. So könnte der Käufer z.B. bei Feststellung eines Befalls mit Hausschwamm den Kaufpreis um die Kosten der zur Sanierung nötigen Arbeiten mindern oder sogar vom Vertrag zurücktreten.
3. Zunächst ist festzustellen, daß der Verkäufer nur für Mängel haftet, die zur Zeit des Gefahrübergangs zumindest in der Anlage bereits bestehen. Die Rechte des Käufers bestimmen sich nach § 437 BGB : Er kann Nacherfüllung (Beseitigung des Mangels) verlangen, den Kaufpreis mindern oder von Vertrag zurücktreten und ggf. zusätzlich Schadensersatz verlangen.
4. Eine mögliche Formulierung könnte lauten:
„Dem Käufer ist der Kaufgegenstand und seine umfassende Sanierungsbedürftigkeit bekannt. Das aufstehende Gebäude (das Grundstück) wird verkauft wie besehen unter Ausschluß der Gewährleistung. Der Verkäufer erklärt, daß ihm keine versteckten Mängel des Kaufgegenstandes bekannt sind."
Eine auf Ihren konkreten Fall genauer zugeschnittene Formulierung kann nur in Kenntnis aller Einzelheiten erstellt werden. Dies kann durch einen Rechtsanwalt erfolgen, aber auch durch den Notar, vor dem der Vertrag beurkundet wird. Die Anpassung durch den beurkundenden Notar dürfte sinnvoller sein, da hier keine Extrakosten entstehen.
5. Mit einer Formulierung für den Ausschluß der Gewährleistung auch für das Haus wären Sie rechtlich auf der sicheren Seite, solange Ihnen der Käufer kein arglistiges Verschweigen etwaiger Mängel nachweisen kann. Insofern brächte Ihnen die Erstellung eines Gutachtens keine rechtlichen Vorteile.
6. Die Verjährung richtet sich nach § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB und beträgt fünf Jahre ab Übergabe des Grundstücks.


Rechtsanwalt Ralf Morwinsky

Bewertung des Fragestellers 06.11.2010 | 12:03

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(125)

Große Teichstraße 17
18337 Marlow
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