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Hausverkauf Erbengemeinschaft - Renovierungskosten

09.07.2009 20:44 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Wir sind eine Erbengemeinschaft mit 3 Erben und möchten nun das gemeinsam geerbte Haus verkaufen (wahrscheinlich als Baugrundstück). Ein Testament gibt es nicht. Einer der Erben wohnt (noch) im Haus und hat vor 3-4 Jahren Renovierungen durchgeführt, die er selbst bezahlt hat (Böden verlegt, Balkon gebaut,WC u. Bad erneuert, Wände neu vergipst). Der Erbe zahlt bis heute Miete. Nun möchte der Erbe die Kosten von der Erbengemeinschaft einfordern. Zum Zeitpunkt der Renovierungsarbeiten ging der Erbe davon aus, dass er das Haus allein erben wird, was aber nun nicht der Fall ist.

Kann der Erbe diese Kosten von der Gemeinschaft einfordern und wenn ja, in welcher Höhe?

Sehr geehrter Ratsuchende,


Ihre Frage möchte ich unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Der Erbe kann die Ansprüche gegen die Erbengemeinschaft geltend machen, die er auch gegenüber dem Erblasser als Vermieter gehabt hätte.

Ob der Miterbe als Mieter Ersatz für von ihm gemachte Aufwendungen auf die Mietsache wie z.B. Reparaturen oder Einbauten erhält, regelt sich zunächst nach dem Mietvertrag. Enthält dieser keine Regelungen, ist zu unterscheiden:

Nach § 536a Absatz 2 Nr. 2 BGB sind vom Vermieter alle Aufwendungen zu erstatten, die zur umgehenden Beseitigung eines Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig waren. Dies gilt etwa für die Reparatur eines Rohrbruchs, einer ausgefallenen Heizung oder eines undichten Dachs.

Sonstige Aufwendungen, die der Erhaltung, Wiederherstellung oder Verbesserung der Mietsache dienen, insbesondere Renovierungen und Modernisierungen, müssen ersetzt werden, wenn der Vermieter die Aufwendungen genehmigt hat oder sie seinen Interessen entsprechen, § 539 BGB. Nur ausnahmsweise muss der Vermieter die Kosten erstatten, wenn die Wohnung dadurch erst in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt wurde, wie z.B. Vornahme von Sanitärinstallationen oder einer funktionstüchtigen Küche.

Das ist nicht der Fall, wenn der Mieter Arbeiten ausführt, um eine Wohnung seinen Bedürfnissen anzupassen, z.B. indem er die aus transportablen Ölöfen bestehende Wohnungsheizung durch eine Etagenheizung ersetzt (LG Mannheim, Urteil vom 20.12.1995, Az. 4 S 145/95).

Sind die Renovierungen also mit Zustimmung des Erblassers erfolgt oder waren Sie im Interesse des Vermieters und für diesen nützlich, so sind sie nunmehr von der Erbengemeinschaft zu erstatten.

Der Mieter kann aber nicht Ersatz seiner Aufwendungen verlangen, vielmehr sind die Vorteile auszugleichen, die der Vermieter durch höhere Erträge infolge der Investition erlangt. Es ist also zu ermitteln, ob durch diese Renovierungen nunmehr ein höherer Kaufpreis erzielt werden kann als ohne Renovierung.

Steht ein solcher Betrag fest, muss sich der Mieter als Erbe ein Drittel anrechnen lassen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben.

Mit freundlichen Grüßen

Ute Bildstein
Rechtsanwältin

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