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Hausverkauf - Befriedigung von Drittgläubigern

| 28.12.2018 17:04 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sebastian Scharrer, LL.M., Dipl.-Jur.


Guten Tag,

folgende Situation: Mein Vater und ich planen den Verkauf unseres stark sanierungsbedürftigen Hauses. Ihm gehört das Haus zu 3/4 und mir zu 1/4. Auf dem Haus liegt eine Restschuld von 8.500 Euro für die er und ich als Gesamtschuldner eintreten. Ein Käufer ist bereits gefunden, der das Haus für 10.000 Euro kauft.

Vor ein paar Jahren hat mein Vater einen Unfall im Winter auf einem schlecht geräumten Gehweg erlitten, allerdings vor Gericht verloren und muss für Gerichts- und Anwaltskosten der Gegenseite i.H.v. 3000 Euro aufkommen. Diese konnte er auf Grund von langjähriger Krankheit und geringem Verdienst noch nicht begleichen. Weswegen sein Konto gepfändet wurde und er ein P-Konto eröffnen musste.

Nun macht er sich Sorgen, dass beim Verkauf direkt der Drittgläubiger zu befriedigen ist.

Nach meiner Ansicht, sollte das aber kein Problem darstellen, da:

1) Nach Verteilung der Eigentumsverhältnisse mein Vater 3/4 und ich 1/4 des Kaufpreises erhalten, also er 7500 Euro und ich 2500 Euro.
2) Zuerst der Gläubiger im Grundbuch befriedigt werden würde, also die Bank 8500 Euro (vereinfacht, ohne ggF. Vorfälligkeitszuschlag) erhält.
3) Er mich bezüglich des Darlehens im Innenverhältnis vollständig freigestellt hat. Was heißt, dass sein 3/4 Anteil nicht ausreicht, um die Schuld zu begleichen und er so mit dem Verkauf keinen Erlös erwirtschaftet. Im Gegenteil, er ist nach dem Verkauf mir 1000 Euro schuldig.
4) Der Drittgläubiger gegen mich keine Ansprüche geltend machen kann.

Bitte sagen Sie mir:
a) Sind diese Annahmen korrekt?
b) Hat der Drittgläubiger hier eine Handhabe, um ggF. doch etwas von dem Verkauf zu erhalten?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

Sobald das Geld auf dem Konto Ihres Vaters ist, wird zunächst der Pfändungsgläubiger und nicht die Grundschuldgläubigerin befriedigt. Daher sollten Sie, bevor eine Zahlung auf das Konto Ihres Vaters geht, bereits die Grundschuldgläubigerin befriedigt haben. Dies ist sowieso Grundvoraussetzung dafür, dass das Grundstück ohne Rechtsmängel, namentlich ohne Grundschuld übertragen werden kann. Aus diesem Grund sollte im notariellen Vertrag die direkte Zahlung der offenen Schuld bezüglich der Grundschuld an die Bank geregelt werden. Den Restbetrag kann dann der Käufer direkt an Sie bzw. an Ihren Vater überweisen.

Theoretisch ist es möglich, dass der Gläubiger Ihres Vaters auch den Anspruch auf die Zahlung des Kaufpreises pfändet. Hierfür müsste er jedoch wissen, dass das Grundstück verkauft wird und wer der Käufer ist. Da der Gläubiger Ihres Vaters diese Kenntnis nicht haben wird, besteht hier in der Praxis nur ein geringes Risiko.

Der Gläubiger Ihres Vaters hat keinen Anspruch gegen Sie.

Zusammenfassend rate ich daher, dass der Käufer entweder auf das Konto von Ihnen direkt die 10.000,00 € überweist und Sie die mit das mit der Grundschuld gesicherte Darlehen ablösen oder der Käufer die Darlehensgeberin befriedigt und den Restkaufpreis an Sie und Ihren Vater verteilt.

Ich hoffe, dass ich Ihre Frage beantworten konnte.

Nachfrage vom Fragesteller 30.12.2018 | 18:57

Guten Tag,

vielen Dank für die hilfreiche Antwort. Folgend habe ich noch eine Frage zum Thema:

Das heißt, das beste Vorgehen wäre, im notariellen Vertrag die Begleichung der Grundschuld zu regeln und die restliche Kaufsumme auf mein Konto zu überweisen. So wäre mein Anspruch auf den Großteil von 1/4 der Kaufsumme gesichert, da durch die vollständige Freistellung im Innenverhältnis der Anteil meines Vaters vollständig zur Begleichung der Grundschuld verwendet wird. Sollte diese Freistellung im Innenverhältnis im notariellen Vertrag geregelt werden?

Vielen Dank für Ihre Antwort!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.12.2018 | 19:09

Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

Sie können es so im notariellen Vertrag regeln, dass der Betrag für das Darlehen an die Bank vorab vom Käufer und der Restbetrag auf Ihr Konto überwiesen werden muss. In diesem Fall muss die interne Vereinbarung nicht offenbart werden.

Bewertung des Fragestellers 30.12.2018 | 19:52

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 30.12.2018 4,4/5,0
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