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Hausverkauf: 10-Jahres-Steuerfrist im Detail

22.08.2014 13:10 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Stefanie Lindner, Dipl.-Jur.


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben vor rund knapp 9 Jahren ein Haus gebaut, welches wir gerne verkaufen möchten. Die exakten Daten waren:
27.10.2005 Kreditverträge geschlossen
28.10.2005 Vertrag mit einem Bauträger über Hauskauf
November 2005 Eingang der Zusagen der KfW über deren Kreditanteile
27.12.2006 Fertigstellung des Hauses und Übernahme
20.01.2007 Einzug
2007 - 2012 haben wir im Objekt selbst gewohnt.

Nun möchten wir das Haus gerne verkaufen, wodurch ein Veräußerungsgewinn entstehen würde.

Daher möchten wir potenziellen Käufern ein Mietkauf-Modell anbieten, in etwa so:
Der Interessent mietet das Haus bei uns von z.B. 01.10.2014 bis 01.12.2015 und kauft es dann zum 01.12.2015.

Dazu nun folgende Fragen:

1) Ist es richtig, dass die 10-Jahresfrist mit dem Abschluss des Kreditvertrages (oder mit dem Hauskauf?), d.h. am 27.10. oder 28.10.2005 beginnt?

2) Wann GENAU endet die 10 Jahresfrist? Mit dem Notartermin für den Verkauf?

3) Ist es für die 10-Jahresfrist schädlich, wenn wir einen Mietkaufvertrag abschließen, d.h. z.B. schon nach 9 Jahren klar die Absicht definiert wird, das Haus in gut einem Jahr zu veräußern und ggfs. sogar schon ein Preis definiert wird?

4) Macht es für die 10-Jahresfrist einen Unterschied, ob wir dem Mieter (und späterem Käufer) nach 9 Jahren nur die OPTION einräumen, das Haus gut 1 Jahr später kaufen zu dürfen oder ob wir den Kauf verpflichtend vereinbaren?

5) Macht man so einen Vertrag mit Miete und der späteren Kaufoption (oder Kaufpflicht?) notariell oder reicht die einfache Schriftform?

6) Wenn es eine einseitige Kaufoption für den Mieter wäre: Wird diese normalerweise mit einem Wert beziffert und bezahlt? Immerhin binden wir uns dann, der potenzielle Käufer aber nicht.

7) Können wir überhaupt vertraglich nach 9 Jahren den Verkauf für gut ein Jahr später "wasserdicht eintüten", ohne dass wir steuerlich das Risiko eingehen, den Verkauf dann doch versteuern zu müssen?

Wir möchten vermeiden, dass am Ende das Finanzamt sagt, mit dem Mietkaufvertrag nach 9 Jahren wäre vielleicht die Verkaufsabsicht so fixiert, dass steuerlich dann dieses Datum berücksichtigt wird, mit der Folge, dass wir den Verkauf versteuern müssten.

Vielen Dank für Ihre Hilfe!


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Es kommt für den Fristbeginn auf den Abschluss des notariellen Kaufvertrages an. Bei Ihnen ist der 28.10. 2005 maßgebend.
2. Die 10 Jahresfrist endet 10 Jahre nach der Anschaffung, am 28.10. 2015 um 24 Uhr. Sie können die Immobilie frühestens am 29.10. 2015 veräußern, ohne steuerbare Einkünfte zu erzielen.
Zur Berechnung, ob die 10 Jahresfrist eingehalten wurde, kommt es auf die Verträge im Rahmen der Anschaffung und Veräußerung an. Es ist bei der Veräußerung auf den Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages abzustellen. Dies deshalb, weil die Übertragung von Grundbesitz nach § 311b Abs.1 BGB der notariellen Beurkundung bedarf. Erst wenn diese vorgenommen wurde, hat der Käufer eine gesicherte Rechtstellung und Anspruch auf Eintragung ins Grundbuch.
3. Für die 10 Jahresfrist ist es schädlich, wenn Sie sich bereits jetzt fix binden, d.h. schon jetzt einen Vorvertrag schließen, aus dem sich die Veräußerung der Immobilie zum 01.12. 2015 ergibt. Voraussetzung für einen solchen Vorvertrag ist allerdings die notarielle Beurkundung.
Wenn bei einem solchen Vorvertrag lediglich die Schriftform eingehalten werden müsste und dieser Vertrag dann den Verkäufer zur Übertragung des Grundstücks verpflichten könnte, würden die Formvorschriften des § 311b BGB umgangen.
4. Ja, es macht einen Unterschied, denn eine fixe Bindung zu einem feststehenden Termin sah der Bundesfinanzhof (BFH) bereits 1974 als schädlich im Rahmen der 10-Jahresfrist an. (BFH vom 15.01.1974 – VIII R 63/68). Wenn Sie sich bereits jetzt mittels notariellem Kaufvertrag binden und damit schon jetzt feststeht, dass Sie die Immobilie zum Ende des Jahres 2015 übertragen, handelt es sich um eine Veräußerung innerhalb der 10 jährigen Spekulationsfrist. Ggf. würde das FA diese Gestaltung auch wegen Missbrauchs von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten nach § 42 Abgabenordnung (AO) nicht anerkennen und als Veräußerungszeitpunkt den 1.10. 2014, also den Zeitpunkt der vertraglichen Bindung annehmen.
Auch bei der Einräumung einer Option ist zu beachten, dass es dadurch noch nicht zu einer festen Bindung kommt, die Sie nicht mehr einseitig beseitigen können.
5. Wenn Sie den Käufer zum Kauf verpflichten wollen, dann müssen Sie den Vertrag notariell beurkunden lassen. Verträge, die in einer anderen Form geschlossen sind, binden den Käufer nicht.
6. Sie können sich den Widerruf vorbehalten, diesen ggf. von bestimmten Voraussetzungen abhängig machen. Dann kommen Sie aus der „Option" auch wieder raus. Ebenso können Sie ein sog. Bindungsentgelt vereinbaren dafür, dass Sie dem Käufer die Option einräumen.
7. Nein, das können Sie leider nicht, siehe meine Ausführungen oben.

Wenn Sie das Haus 2014 und in den letzten beiden Jahren zu Wohnzwecken genutzt hätten, käme es auf die 10 Jahresfrist nicht an, vgl. § 23 Abs.1 S.3 EStG.
Da Sie nicht mitteilen, was mit dem Haus von 2012 bis 2014 geschah, kann ich Ihnen diesbezüglich keine weiteren Ausführungen machen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Stefanie Lindner

Nachfrage vom Fragesteller 22.08.2014 | 15:08

Sehr geehrte Frau Lindner,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Ist es demnach richtig, dass uns folgendes Konstrukt steuerlich NICHT schadet?

- Abschluss eines Mietvertrages jetzt
- Nicht notarielle schriftliche Absichtsichtserklärung (in den Mietvertrag hinein oder extra?) zwischen beiden Parteien, dass ein Kauf/Verkauf Ende 2015 zum Preis x beabsichtigt ist. Käufer erhält eine Option (nicht notariell), Ende 2015 zu diesem Preis kaufen zu dürfen.
- ggfs. Kompensation für Verkäufer (ebenfalls vertraglich vereinbart, aber nicht notariell), falls die Option nicht eingelöst wird.

So müsste es doch gehen, oder? Oder wäre dies bereits ein "Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten"?

Durch die fehlende notarielle Beurkundung dieser Verträge in 2014 könnte der Käufer die Sorge haben, dass wir uns als Verkäufer Ende nicht an den Vertrag gebunden fühlen. Welche Rechte hätte der Mieter (=potenzielle Käufer), wenn wir den Vertrag in 2015 brechen und nicht verkaufen?

Vielen Dank im voraus!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.08.2014 | 15:49

Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt:
Einen Anspruch auf Übereignung des Grundstücks haben die Käufer nicht, da ein Kaufvertrag ohne notarielle Beurkundung nicht wirksam ist, vgl. § 125 BGB.
Ggf. können sich in engen Grenzen Schadensersatzansprüche der Käufer ergeben, wenn diese im Vertrauen auf den Kauf des Hauses Aufwendungen getätigt haben. Allerdings ist dies nur in Ausnahmefällen möglich. Es kommt dabei auf die vertragliche Gestaltung an.
Eine fixe Bindung kann wohl nicht angenommen werden, wenn die Verträge nicht notariell beurkundet werden, allerdings müssen Sie bei der Kompensation aufpassen, dass diese nicht einer Vertragsstrafe gleich kommt und der Käufer sich daher quasi nicht mehr lösen kann, ohne „abgestraft" zu werden. Eine solche Vereinbarung könnte bei entsprechender Formulierung unwirksam sein.
Solange beiden Parteien noch Rücktrittsmöglichkeiten bzw. Widerrufsmöglichkeiten verbleiben, dürfte dies nicht schädlich sein in Bezug auf die 10-Jahresfrist im Sinne von § 23 EStG, wobei es dabei stets auf die vertragliche Formulierung ankommt.

Zu Bedenken ist bei der Gestaltung auch, dass Wohnraummietverhältnisse bestimmten Kündigungsfristen und –anforderungen unterliegen.

Beste Grüße
Stefanie Lindner

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