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Hausverkauf

26.04.2011 16:31 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Ich habe mein Grundstück 2007 meinem Brunder und einem Feund meines Bruders, der Bauunternehmer war, zur Bebauuung zur Verfügung gestellt (keinen Vertrag). Es war vereinbart, mir den festgelegten Grundstückpreis nach dem Verkauf des Hauses zu zahlen. Die beiden schlossen eine GbR und begannen mit dem Bau. Das Haus wurde 2008 im Rohbau verkauft, und ich habe als Grundstückseigentümerin den Kaufvertrag unterschrieben. Im weiteren Verlauf hat der Bauunternehmer 2009 Insolvenz angemeldet, auch für die o. g. GbR. Mein Bruder hat dies nicht akzeptiert, da sein Teil der Rechnungen bezahlt worden war. Er hat dann in Eigenregie mit unterschiedlichen Firmen (von denen leider fast alle inzwischen insovlent sind) den Bau zu Ende geführt. Der Käufer bewohnt seit 2009 (es gibt keinerlei Übergabeprotokolle o. ä.) das Haus und ist seit Juli 2010, auf seinen ausdrücklichen Wunsch hin, als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Zahlung der Raten für die einzelnen Bauabschnitte liefen über meine Konto. Ich habe das Geld weiter an meinen Bruder überwiesen.
Ich habe in keiner Weise etwas mit dem Bau zu tun gehabt. Dies hat der Käufer von Anfang an gewußt und ausschließlich mit meinem Bruder verhandelt. Es ist auch nicht die komplette Kaufsumme an mich überwiesen worden. Es fehlen einige tausend Euro.
Es hat Differenzen zwischen meinem Bruder und dem Käufer gegeben. Der hat jetzt einen Anwalt eingeschaltet, der mich als "Verkäufer" zwingen will, die restlichen Arbeiten und inzwischen auch aufgetretenen Baumängel auf meine Kosten ausführen zu lassen. Muss ich das?

Sehr geehrte Rechtsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Bei der damaligen Veräußerung des Grundstückes waren Sie auch als Eigentümerin des Rohbaues zu betrachten.

Das errichtete Gebäude auf Ihrem Grundstück wurde zum wesentlichen Bestandteil des Grundstückes nach § 94 BGB. Durch die Verbindung des Gebäudes mit dem Grundstück wurden Sie automatisch durch Gesetz gem. § 946 BGB Eigentümerin des Hauses. Einer besonderen Vereinbarung mit Ihrem Bruder oder GbR bedurfte es daher nicht.

Daher kann der Käufer Sie grundsätzlich wegen Mängeln o.Ä. in Regress nehmen. Ob diese Inanspruchnahme berechtigt ist, hängt im Weiteren von den von Ihnen getroffenen Vereinbarungen ab.

Oftmals werden in Kaufverträgen über Grundstücke Mängelrechte vertraglich ausgeschlossen. Die Immobilie wird erworben wie sie „liegt und steht". Falls Sie Mängelrechte ausgeschlossen haben und lediglich das Grundstück mit Immobilie verkauften, könnten Sie nur für arglistig verschwiegene Mängel haftbar gemacht werden. Ob dies bei Ihnen der Fall ist, kann nur nach Prüfung des Vertrages beantwortet werden.

Da das Haus zur Zeit des Verkaufes nicht fertiggestellt war, wird auch ausschlaggebend sein, welche weiteren Vereinbarungen Sie mit dem Verkäufer hinsichtlich des Ausbaus getroffen haben. Je nach Inhalt können sich aus dieser Vereinbarung Ansprüche auf Durchführung weiterer Arbeiten und Mängelansprüche für den Käufer ergeben. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn Sie im Außenverhältnis als Verkäuferin die Arbeiten schuldeten und Ihr Bruder bzw. die GbR sich lediglich Ihnen gegenüber zur Durchführung der Arbeiten verpflichtete.

Hat sich lediglich Ihr Bruder bzw. die GbR gegenüber dem Käufer zur Ausführung der Arbeiten verpflichtet, so müsste sich der Käufer wegen der Ausführung der restlichen Arbeiten sowie der Reparatur der Mängel an diese wenden. Dies gilt insbesondere für diejenigen Mängel, deren Grundlage erst nach der Veräußerung geschaffen wurde.

Ich raten Ihnen dringend, sich umfassend – unter Vorlage sämtlicher Verträge usw. beraten und ggfs. vertreten zu lassen. Erst nach Durchsicht der Unterlagen wird man zuverlässig die Rechtslage klären können.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)

Nachfrage vom Fragesteller 26.04.2011 | 21:13

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Ich habe gedacht, dass durch die Eintragung des Käufers ins Grundbuch jegliche Ansprüche mir gegenüber wegfallen. Der Käufer hätte sie schließlich früher geltend machen können, oder?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.04.2011 | 10:04

Sehr geehrte Rechtsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Mit der Eintragung in das Grundbuch ist der Erwerber lediglichen Eigentümer des Grundstückes (einschließlich des Gebäudes) geworden. Durch Mitwirkung an der Eintragung durch Abgabe der entsprechenden Erklärungen – was in der Regel schon im Notartermin gemacht wird – haben Sie lediglich den Anspruch auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück erfüllt.

Soweit Sie aufgrund Ihrer vertraglichen Beziehungen noch weitere Leistungen zu erbringen haben, bestehen entsprechende Ansprüche des Käufers weiterhin fort. Die verschiedenen geschuldeten Leistungen sind insoweit einzeln zu betrachten und voneinander unabhängig.

Wenn Sie sich also auch zur Erbringung von Bauleistungen verpflichtet haben in Ihren Verträgen, so ist diese Verpflichtung nicht durch Übertragung des Grundstücks erloschen; der Käufer kann diese Leistungen weiter fordern.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)

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