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Hausverkauf,Spekulationssteuer,Vorzeitige Beurkundung, Mietausfall, Forward-Darlehen

| 11.02.2013 13:08 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


Wir vermieten seit 2 Jahren ein zuvor selbstbewohntes Reihenhaus, mit der Absicht, es nach Ablauf der Spekulationsfrist (Ende diesen Jahres) an die Mieter zu verkaufen. Leider können die Mieter nun nicht wie geplant kaufen. Sie sind aber bereit, den Mietvertrag kurzfristig zu beenden, da sie jetzt eine Gelegenheit zum Erwerb eines anderen günstigeren Objekts hätten. Dies möchten wir unseren Mietern gerne ermöglichen, scheuen jedoch den monatelangen Mietausfall, bis zu einem Verkauf Ende des Jahres. Sofort wollen wir wegen der Spekulationssteuer vermieteter Immobilien nicht verkaufen, obwohl es viele Interessenten gibt - dauerhaft vermieten ebensowenig.

Können wir mit einem Interessenten heute einen Vertrag abschließen, der einen verbindlichen Kauf zum Ende des Jahres vorsieht und bis dahin etwa ein Mietverhältnis begründet? Der Interessent würde dann sofort einziehen, Miete zahlen, verbindlich zum Jahresende kaufen und es wäre keine Spekulationssteuer fällig. Sollte der Interessent nicht kaufen, dürfte kein Mietverhältnis mehr bestehen, sodaß wir unkompliziert anderweitig veräußern könnten.

Ist dies möglich und welche Form müßte dann der Vertrag haben (notarieller Kaufvertrag, Mietkauf, ...)?
Falls nicht (also Leerstand bis Ende der Spekulationsfrist) - wie ließe sich der Mietausfall bis Ende des Jahres möglichst erträglich gestalten (z.B. Einkommenssteuerermäßigung, ...)?

Außerdem haben wir ein Forward-Darlehen für dieses Objekt abgeschlossen, das zum Ende diesen Jahres anlaufen würde. Können wir dieses Darlehen kündigen bzw. bei Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung unbeansprucht lassen, oder ist dies grundsätzlich ein Hindernis für den Verkauf?

11.02.2013 | 14:54

Antwort

von


(1130)
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

Der Vertrag wäre ein Kaufvertrag über eine Immobilie und müßte daher zwingend notariell beglaubigt werden. Für die Spekulationssteuer ist der Tag des Abschlusses entscheidend, so dass Sie dadurch keine Steuer sparen.

Allerdings können Sie es so arrangieren, dass der Mieter/Käufer ein über den Jahreswechsel 13/14 hinaus gültiges notariell beglaubigtes Kaufangebot abgibt, das Sie dann am 1.1.2014 annehmen.

Sie können das Forward-Darlehen unbeansprucht lassen, müssen dann aber eine entsprechende Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.


Rückfrage vom Fragesteller 11.02.2013 | 17:29

Sehr geehrter Herr Weber,

Danke für die erste schnelle Antwort.
Bitte gehen Sie noch auf die offenen Punkte ein bzw. bestätigen Sie mir das Verständis:

1. Ein notariell beurkundetes Kaufangebot ist grundsätzlich unwiderruflich. In diesem Fall könnte der Notar auch eine gültige Bindungsfrist von 9-12 Monaten beurkunden.
1a. Wie kann trotz Verbindlichkeit des Kaufangebots abgesichert werden, daß der Käufer tatsächlich eine Finanzierung hat?
1b. Welche anderen Eventualitäten, die trotz eines Kaufangebots eintreten können/Rechte des Interessenten, sollten wir auf jeden Fall berücksichtigen? D.h. auf welches Risiko lassen wir uns bei diesem Arrangement ein?

2. Die Annahme eines Kaufangebotes, das während der Spekulationsfrist unterbreitet und beurkundet worden ist, zu einem Zeitpunkt nach der Spekulationsfrist zieht keine Spekulationssteuer nach sich; es gilt das tatsächliche Datum des Kaufabschlusses nicht der Beurkundungstermin des Kaufangebots.

3. Kann der vorhersehbare Mietausfall im EStErm-Antrag geltend gemacht werden und somit die Steuerlast für dieses Jahr direkt verringern oder erst nachträglich bei der EStErklärung?
3a. Gibt es weitere/andere Möglichkeiten, den Mietausfall zu kompensieren?

4. Parallel zum Kaufangebot würde ja ein Mietvertrag abzuschließen sein, der aber in jedem Fall befristet sein muß. Ist dies nach den jüngsten Reformen überhaupt möglich und wie kann ausgeschlossen werden, daß wenn der Kauf tatsächlich nicht zustandekäme (z.B. wegen Zahlungsunfähigkeit/Insolvenz des Interessenten), das Mietverhältnis/Wohnrecht des Interessenten weiterhin bestehen bleibt, sodaß ein anderweitiger Verkauf erschwert würde?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 11.02.2013 | 17:52

Sehr geehrter Ratsuchender,

zu Ihren einzelnen Nachfragen:

1.: Ja, es ist grundsätzlich unwiderruflich.

1a.: Der Verkäufer kann es nicht absichern. Er kann allenfalls eine Vorabzahlung auf ein Treuhandkonto oder eine Bankgarantie verlangen.

1b.: Ihr einziges Risiko wäre, dass der Käufer nicht zahlen kann oder will. In beiden Fällen können Sie das Haus zurückfordern oder zwangsvollstrecken.

2.: Ja, das ist richtig.

3.a.: Wenn parallel ein Mietvertrag abgeschlossen wird, entsteht kein Mietausfall. Alternativ können Sie den Kaufpreis um den Mietausfall erhöhen. Wenn kein Mietvertrag abgeschlossen wird, können die Mietausfälle auch nicht geltend gemacht werden.

4.: Sie können den Mietvertrag nur befristen, wenn Sie einen Grund für die Befristung haben. Der geplante Verkauf an den Mieter ist kein wirksamer Grund. Sie können allenfalls versuchen, mei Abschluss des Mietvertrages von dem Mieter eine nachdatierte Kündigung zu bekommen.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 13.02.2013 | 01:03

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