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Hausverkauf, Ablösesumme, Mietvertrag

| 16.11.2018 09:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes


Hallo und guten Tag.

Seit 2003 bewohnen wir zwei Etagen in einem Altbau zur Miete. Der Besitzer ist nun verstorben und hinterlässt das Haus einer Erbengemeinschaft. Diese möchte das Haus nun verkaufen und vermutlich wird der Käufer Eigenbedarf anmelden.

2012 haben wir Renovierungsarbeiten auf eigene Kosten durchgeführt. Dazu gehört das Verlegen eines neuen Parketts, Ersetzen der Lichtschalter und Steckdosen und die teilweise Erneuerung von Installationen. Die ausgeführten Arbeiten hatten einen Gesamtwert von ca. 7000,- EUR. Wir sind davon ausgegangen, dass das Haus nicht verkauft wird. Es liegt uns nur eine schriftliche Notiz des verstorbenen Besitzers vor, in der festgehalten ist, dass wir beim Auszug keinerlei Renovierungsarbeiten ausführen müssen. Im bestehenden Mietvertrag ist aber noch festgehalten, dass das vorhandene Parkett beim Auszug geschliffen werden muss.

Nun meine Frage(n):

1. Sollten wir vor dem Verkauf des Hauses den Mietvertrag entsprechend aktualisieren lassen und können wir uns auf die schriftliche Notiz berufen?
2. Steht uns eine Ablösesumme o.ä. für die ausgeführten Renovierungsarbeiten zu bzw. können wir verlangen, dass der Käufer z. B. die Kosten für den Umzug übernimmt.

Vielen Dank für die Antwort

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihren Fragen wie folgt:

1.
Die Erben treten in den Mietvertrag ein, sodass der Abschluss eines neuen Mietvertrages an sich nicht erforderlich ist.

Dies gilt auch für wirksame Absprachen, die nachträglich während des Mietverhältnisses getroffen wurden. Die Schwierigkeit kann darin liegen, diese Absprachen zu belegen, falls die Erben diese bestreiten sollten.

Ob die handschriftliche Notiz des verstorbenen Vermieters ausreichend ist, kann ich an dieser Stelle leider nicht beurteilen.

Ich empfehle Ihnen im ersten Schritt, den Erben die Absprache mitzuteilen und die Notiz zu zeigen. Sollten sich die Erben die Absprache mit dem verstorbenen Vermieter akzeptieren, macht es Sinn, dies dann in einem Nachtrag im Mietvertrag festzuhalten. Damit können Sie späteren Streitigkeiten aus dem Wege gehen.

2.
Bezüglich Ihrer Einbauten ist grob zu unterscheiden, ob diese zur Mängelbeseitigung oder zur Instandsetzung/Modernisierung erfolgt sind.

Ich gehe davon aus, dass es sich um die zweite Alternative handelt, da Sie Mängelbeseitigungskosten vermutlich seit 2012 schon längst vom Vermieter verlangt hätten. Ihre Schilderung spricht dafür, dass Sie im Vertrauen auf ein langfristiges Mietverhältnis in die Wohnung investiert haben.

Falls es zu den Einbauten keine vorrangige vertragliche Regelung gibt, gilt § 539 BGB . Eine Ersatzpflicht des Vermieters bestimmt sich dann nach den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag. Der Mieter muss vortragen, dass die von ihm durchgeführten Maßnahmen dem Interesse und dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Vermieters als Geschäftsherren entsprechen oder der Mieter für den Vermieter im öffentlichen Interesse eine diesem obliegende Pflicht erfüllt hat. Der Mieter musste mit einem sog. Fremdgeschäftsführungswillen handeln.

An einem solchen Fremdgeschäftsführungswillen fehlt es häufig, wenn der Mieter Arbeiten ausführt, um die Wohnung seinem Bedürfnis gemäß auszustatten. Verwendungen, die der Mieter nur in seinem Interesse und für seine Zwecke gemacht hat, reichen nicht aus.

Fehlt zudem bei dem Mieter bei Vornahme der Verwendungen die Absicht, einen Aufwendungsersatzanspruch geltend zu machen, ist der Anspruch ebenfalls ausgeschlossen. Davon ist auszugehen, wenn der Mieter weder bei Vornahme der Verwendung noch im weiteren Verlauf des Mietverhältnisses vor Eintritt der Beendigungslage um einen Kostenersatz nachgesucht hat, z.B. OLG München ZMR 95, 406ff.

Sie müssen daher in Ihrem konkreten Fall belegen, weshalb die Einbauten im Interesse des Vermieters waren. Weiter müssen Sie belegen, ob und wie Sie sich mit dem verstorbenen Vermieter bzgl. einer Kostenerstattung verständigt haben.

Falls Sie keinen Aufwendungsersatzanspruch haben, bleibt Ihnen dann immer noch das Wegnahmerecht gem. § 539 II BGB .

Einen Anspruch auf Erstattung der Umzugskosten gibt es nicht, falls das Mietverhältnis ordnungsgemäß durch die Vermieter beendet wird. Dieser Punkt kann aber sicherlich bei Verhandlungen über einen reibungslosen Ablauf mit angeführt werden.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 16.11.2018 | 10:26

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